Сергей Филиппов: «Инвестиционный проект должен быть знаковым для рынка»

«Ко»: Насколько я знаю, банк «Глобэкс» реализует крупные проекты в сфере коммерческой недвижимости и сельского хозяйства: строительство крупнейших офисно-торговых центров в Москве, Новосибирске и Тольятти, реструктуризация одного из самых больших в Подмосковье агропромышленных комплексов «Вороново». Какие критерии важны для принятия решения об участии банка в том ли ином инвестиционном проекте?

Сергей Филиппов: Критерии выбора, безусловно, существуют. Прежде всего, история объекта должна быть прозрачной. У него не должно быть еще одного инвестора или конкурирующих претендентов. Мы можем прогнозировать решение технических и организационных проблем, но нам сложно просчитать, к примеру, вероятность выкупа доли у совладельца. Второй критерий – срок окупаемости, который не должен превышать пяти лет. Третий – это небольшой объем первоначальных финансовых вложений. Нам важно иметь возможность выйти из проекта в случае какого-либо организационного, технического или политического просчета. Финансирование увеличивается по мере роста нашей уверенности в том, что объект будет успешно завершен и сдан в эксплуатацию. Кроме того, объект, в который мы решаем инвестировать средства, должен быть масштабным и знаковым для рынка.

Еще один важный критерий сформулирован нами отдельно и будет реализован в следующих проектах «Глобэкса». Мы хотим применять в рамках одного объекта комплекс финансовых операций различного характера – не только инвестиционных, но и кредитных. Например, в ближайшем будущем «Глобэкс» планирует связать строительство коттеджного поселка в Подмосковье с программой долгосрочного ипотечного кредитования. Организуя тендер на право строительства среди зарубежных подрядчиков, банк получает возможность привлекать в проект дешевые западные ресурсы. Это позволит установить очень привлекательные для покупателей процентные ставки и удлинить срок ипотечного кредита до десяти лет. Более того, «Глобэкс» планирует кредитовать не только строительные объекты и землю, но и бытовые приобретения клиентов, необходимые для обустройства в коттеджах. Уже сейчас мы прорабатываем юридические аспекты этих вопросов и проводим тендер среди архитектурных бюро на создание концепции поселка.

«Ко»: Некоторые крупные компании годами ищут объекты для вложений. Как вы думаете, почему в Москве говорят о недостатке удачных инвестиционных проектов?

С.Ф.: В Москве действительно немного хороших инвестиционных продуктов. Это связано главным образом с дефицитом свободной земли. Безусловно, есть здания для реновации и реконструкции, но они требуют большего объема инвестиций. Другой важный фактор – кто является инвестором. Дело в том, что банк в отличие от девелопера может взять на себя долгосрочные риски. Девелоперы же стараются окупить проект как можно быстрее, чтобы погасить дорогие кредиты. Банк живет не одним днем и в этом плане удобен как инвестор. В этом его плюс как для подрядчиков, так и для других участников строительства.

«Ко»: В чем принципиальное отличие проекта «Новинский бульвар, 31» от других торгово-деловых центров Москвы?

С.Ф.: Торгово-деловой центр «Новинский бульвар, 31» представляет собой многофункциональный комплекс класса А на 11 уровнях, включая 2 подземных, общей площадью около 80 000 кв. м. Комплекс функционально делится на торговый центр, который расположен на трех этажах с арендуемой площадью около 10 000 кв. м, и офисы – на шести этажах – с арендуемой площадью в 40 000 кв. м. Проектов с площадью совмещенных офисно-торговых помещений, сопоставимой с «Новинским бульваром, 31», на сегодняшний момент в Москве еще нет.

«Ко»: Чем было продиктовано решение банка «Глобэкс» выступить в качестве генерального инвестора «Новинского бульвара, 31»? Как менялась концепция проекта во время строительства?

С.Ф.: «Новинский бульвар, 31» – объект со сложной судьбой. С середины 1980-х годов строительную площадку нынешнего «Новинского бульвара, 31» занял «Мосинжстрой». Первоначальный замысел освоения площадки состоял в создании на Кудринской площади Дома музыки с концертным залом. Но найти инвестора на проект, не предполагающий большой прибыли, было сложно. С 2000-го на протяжении полутора лет здание оставалось недостроенным, хотя комплекс был готов уже на 70%. В 2002 году участием в проекте заинтересовался банк «Глобэкс». Целевое назначение объекта было пересмотрено. Решено было построить гостиничный комплекс класса люкс с деловым центром. Но за время строительства проект изменился. Изменения коснулись и функционального назначения здания. Ставка была сделана на офисные и торговые площади, как наиболее ликвидные и востребованные. Первичный же интерес «Глобэкса» к проекту состоял в аренде офисных помещений центра. Но, ознакомившись с планом, банк стал рассматривать вопрос об участии в финансировании достройки. После проведения переговоров между «Глобэксом» и правительством Москвы было заключено соглашение о финансировании проекта.

«Ко»: Многие крупные инвесторы не признают профессионального консалтинга при выборе способа позиционирования объекта. Прежде всего это касается коммерческой недвижимости классов А и В. Пользовался ли «Глобэкс» как инвестор услугами консультантов?

С.Ф.: Выполнение девелоперских функций взяла на себя команда ОАО «Новинский бульвар, 31». Без их знаний нам было бы сложно реализовать и позиционировать этот проект.

«Ко»: Будучи инвестором, принимал ли «Глобэкс» участие в формировании линейки арендаторов?

С.Ф.: Мы хотели создать однородную среду, поэтому от некоторых предложений пришлось отказаться. Нам были важны знаковые арендаторы. Площадь этажа в «Новинском» составляет 6000 кв. м. Кстати, это самая большая площадь офисного этажа в Москве на сегодняшний день. Отчасти поэтому в числе арендаторов крупные международные и российские компании – такие, как группа компаний Shell, «Исток», Vinsen & Elkins, AquaSource и т.д. Поиск и подбор арендаторов вели специалисты ОАО «Новинский бульвар, 31». Мы лишь корректировали этот процесс. Такова обычная практика.

«Ко»: Каков объем инвестиций в строительство «Новинского бульвара»? Отчего зависит уровень арендных ставок?

С.Ф.: Общий объем инвестиций банка в реализацию проекта составил более $100 млн. Планируемая прибыль за первый год эксплуатации здания должна составить $20 млн. Стоимость аренды офисных площадей без отделки (ее выполняют сами арендаторы) – от $500 до $550 за кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов. Аренда квадратного метра торговых помещений колеблется от $700 до $2500 в зависимости от функционального назначения, местоположения и площади помещения («Новинский бульвар, 31» имеет пять выходов, расположенных со стороны Садового кольца и боковых фасадов здания). «Новинский бульвар, 31» – это интеллектуальное здание, и его эксплуатацией будет заниматься специализированная управляющая компания. Первый арендатор въехал в комплекс в декабре 2003 года. Торговый центр уже открыл свои двери для покупателей, а к лету «Новинский бульвар, 31» заработает в полную силу.