Схемное финансирование
С момента вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве прошло почти полтора года, но большинство застройщиков до сих пор не в состоянии выполнить его требования. В результате объемы строительства сократились почти на треть. В ответ банки предложили новые, альтернативные схемы привлечения средств граждан.
Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу с 1 апреля прошлого года, был призван защитить граждан, вкладывающих средства в недвижимость на этапе строительства. Так, застройщик теперь может привлекать средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, прохождения процесса государственной регистрации права собственности на земельный участок и опубликования проектной документации.
«До вступления закона в силу не существовало гарантий, что купленная в строящемся доме квартира не будет продана застройщиком никому другому. Риск двойной продажи снизился за счет требования обязательной регистрации договоров о долевом участии в строительстве», – комментирует замдиректора юридического департамента Промсвязьбанка Лариса Валуева.
Однако новые требования, которые закон накладывает на застройщиков и банки, оборачивается дополнительными рисками для последних, отмечает начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов. Например, если клиентов не удовлетворяет качество предложенной недвижимости или, как это часто у нас бывает, дома сдаются позже положенного срока, или стройка вовсе замораживается, по закону кредитная организация несет солидарную ответственность за это вместе с застройщиком. «Назвать такую ситуацию «справедливой» сложно, так как банк при кредитовании уже несет риски, а за «провалы» в области строительства ответственность должен нести застройщик», – уверен Козлов. «Появление дополнительных рисков, связанных с финансированием застройщиков, привело к тому, что банки стали более внимательно подходить к отбору проектов для финансирования», – отмечает эксперт направления инвестиционного и стратегического консультирования AGA Management Наталья Балашова. Но самое главное – повысилась стоимость кредитных средств для застройщиков, поскольку банки учли риски участия в строительных проектах.
В итоге после вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве темпы строительства жилой недвижимости в России, по оценкам Балашовой, сократились на 30%. Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru) утверждают, что количество выставленных на продажу квартир сократилось еще больше – в 2 – 3 раза. Из-за значительного превышения спроса над предложением только за последние шесть месяцев цены на квартиры в Москве выросли почти на 50%. В этих условиях не менее половины объектов-новостроек придерживается продавцами, которые рассчитывают продать их еще дороже, говорится в исследовании центра. С одной стороны, застройщики не слишком охотно пользуются «дорогими» банковскими кредитами, которые необходимы для запуска нового строительства, – ставки по ним с учетом различного рода рисков достигают 18% годовых в рублях. С другой стороны, сами финансовые институты не стремятся раздавать подобные кредиты направо и налево. «Для снижения собственных рисков банку приходится либо финансировать проект на 100%, чтобы не понадобилось привлечение средств частных лиц, либо банк должен каким-то образом контролировать продажи квартир и осуществление строительства», – полагает Лариса Валуева. В Промсвязьбанке, по ее словам, очень скрупулезно подходят к оценке компании-застройщика: проверяется разрешительная документация, анализируется отчетность организации, оценивается ее репутация. «У нас должно быть четкое понимание используемых застройщиком источников финансирования строительства, в том числе схем и объемов привлечения денег физических лиц», – говорит она.
В погоне за клиентом
Хотя с момента вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве прошло достаточно много времени, его требованиям следуют в основном лишь региональные компании-застройщики, считает заместитель директора департамента ипотечного кредитования КБ Юниаструм Банк Эдуард Киреев. В Москве и Московской области больше применяются различного рода альтернативные схемы привлечения денежных средств. До последнего времени наибольшей популярностью на рынке пользовалась вексельная схема, которую застройщики предлагали частным клиентам, желающим инвестировать средства на этапе строительства. Суть упомянутой схемы заключается в том, что клиент приобретает у строительной компании не жилье, а долговое обязательство – вексель. Фактически человек дает деньги застройщику взаймы, но при этом заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. То есть строители обязуются погасить долг не деньгами, а предоставив квартиру. Когда строительство дома завершается, компания погашает вексель, заключая основной договор купли-продажи квартиры. Но в этой схеме есть слабое звено: никто не гарантирует, что застройщик в конечном итоге погасит свой долг недвижимостью, он с таким же успехом может расплатиться и деньгами. Выгода строителей в данном случае очевидна: учитывая сроки сдачи жилья, которые составляют в среднем около двух лет, и темпы роста цен на недвижимость, стоимость квартиры, предоставляемой в погашение долга, может превысить номинал векселя в разы.
О том, как обойти требования Закона об участии в долевом строительстве, задумались и банки, для которых финансирование застройщиков является крайне привлекательным бизнесом. Первые «схемы», в которых для финансирования строительства использовались банковские депозиты, появились лишь через год после вступления закона в силу. Минувшей весной с предложением приобрести недвижимость на этапе строительства, положив деньги в качестве беспроцентного вклада, вышел Сбербанк. Очень быстро новая «схема» обрела популярность на рынке: сейчас воспользоваться ею предлагают в том числе «Внешторгбанк розничные услуги» и СДМ-банк. В последнем охотно рассказали, как работает новая «депозитная схема».
«На начальном этапе существуют только два главных субъекта в строительстве дома: банк и застройщик. По нашей программе дом строится совместно. При этом, чтобы понимать, какой спрос есть на рынке, продажи начинаются фактически сразу. Вернее, не продажи, а бронирование, которое подразумевает подписание предварительного договора с частным клиентом», – рассказывает начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов. Подписав договор, клиент получает все права на покупку и размещает депозит в банке. Для этого у банка в линейке продуктов есть специальный вид вклада со ставкой 3%, разработанный под эту программу. Козлов утверждает, что риски для клиента в данном случае сведены практически к нулю: если стройка замораживается, или сроки сдачи дома задерживаются, человек может в любой момент расторгнуть договор, забрав свои средства и просто отказавшись от брони квартиры.
«Собственно договор долевого участия заключается только тогда, когда дом уже практически построен и осталось лишь сдать его госкомиссии. Так что риски для банков в данном случае тоже сводятся к минимуму. Потому что практически отсутствует тот временной промежуток, когда банки несут ответственность наравне с застройщиками», – поясняет эксперт.
Лоббировать изменения
Работа с использованием указанных выше «схем» устраивает далеко не всех: «Мы ориентируемся на классическую схему долевого участия, поскольку другие варианты оформления ипотечных кредитов несут в себе достаточно серьезные риски», – поясняет Валуева. В этой связи банки активно лоббировали внесение изменений в Закон об участии в долевом строительстве. По их мнению, в законе не должна была фигурировать солидарная ответственность банков по обязательствам застройщиков.
В конце июня нынешнего года Госдума приняла ряд поправок к закону: из него было исключено положение о солидарной ответственности, которое так не нравилось банкирам, но появилось «поручительство банков перед участниками долевого строительства». Что, как считают участники рынка, по сути, то же самое.
Недовольны законопроектом и в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам: «В число поправок не вошли предложенные Ассоциацией страхование рисков соинвесторов, введение унифицированных договоров. Наоборот, снижена ответственность строителей за некачественное жилье, а штрафы за задержку сдачи объекта, самое распространенное нарушение, стали вовсе смехотворными», – отметил глава данной ассоциации Антон Беляков.
И те и другие рассчитывают, что Совет Федерации в очередной раз отправит законопроект на доработку. Сколько потребуется времени, чтобы учесть интересы всех сторон, сказать сложно. А цены на московскую недвижимость тем временем продолжат расти, уже к сентябрю средняя стоимость квадратного метра в столице может приблизиться к отметке в $4000, полагают аналитики.
Поправки к Закону «Об участии в долевом строительстве»
Приняты Государственной Думой 9 июня
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, требуемой по закону, и государственной регистрации застройщиком права собственности или договора аренды земельного участка.
2. Из числа застройщиков исключаются индивидуальные предприниматели.
3. Для обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств: помимо залога можно будет взять поручительство в банке.
4. Надзорные и контрольные функции в этой сфере передаются из федерального центра в регионы.
5. В случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке застройщик обязан в течение 20 рабочих дней выплатить денежную сумму в объеме цены договора, а также проценты, а в случае расторжения договора в судебном порядке – произвести выплаты в течение 10 рабочих дней.
6. Приостановление деятельности застройщика возможно только в судебном порядке.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
