Склады и офисы поставили рекорд
Фото: пресс-служба Авито
Рынок коммерческой недвижимости в противовес жилищному строительству кипит. Сегмент показывает рекордный рост, и даже те объекты, которые до недавнего времени не были востребованы, сдаются и продаются: других вариантов в условиях околонулевой вакантности зачастую просто нет.
Арендовать нельзя купить
На конференции Авито, посвященной итогам года на рынке коммерческой недвижимости в Москве, лидеры сегмента отметили, что 2025 год в этой сфере также пройдет с плюсом, хотя структура спроса и предложения уже начинает меняться. По словам управляющего директора категории Коммерческая недвижимость Авито Олега Изотова, после бурного роста в 2024 году, который отметился рекордной ротацией в сегменте торговой недвижимости, крупнейшими сделками по офисам и околонулевой вакантностью в категории складов, может последовать небольшое охлаждение. А с учетом увеличения количества игроков на рынке коммерческой недвижимости конкуренция между продавцами продолжит расти.
По итогам 2024 года положительную динамику демонстрировали все сегменты коммерческой недвижимости. По статистике платформы Авито Недвижимость, которая аккумулирует крупнейшую базу продавцов и покупателей и более 300 тысяч предложений коммерческих объектов со всей страны, к таким активам наблюдается значительный интерес: без малого 70 млн просмотров объявлений. Как отмечает коммерческий директор Коммерческой недвижимости Авито Виктория Сафронова, несмотря на яркие различия между столичным и региональными рынками, есть общие тенденции. Бизнес предпочитает не покупать недвижимость, а арендовать ее. Если в продажах зафиксировано замедление спроса, то в сегменте аренды активность выросла на 6,5 %.
В части предложения динамика также разнонаправленная: выбор коммерческих объектов на продажу вырос на 1,5 %, а для аренды, наоборот, сократился на 6,5 %. На рынке офисной недвижимости дефицит, спровоцированный рекордным спросом, уже вышел за границы столичного региона. По словам партнера Ricci/Офисы Дмитрия Жидкова, это объясняется тем, что после 2014 года, который поставил рекорд по вводу коммерческой недвижимости, объем предложения в сегменте офисов рос крайне медленно. Это привело к заметному сокращению вакантных площадей в 2024 году — в А-классе, например, вакантность снизилась вдвое. При этом те объекты, которые выйдут на рынок в этом или в 2026 году, уже на 90 % забронированы.
Текущие условия толкают ставки аренды вверх. Дмитрий Жидков прогнозирует увеличение арендных платежей в течение 2025 года более чем на 15 % в среднем по рынку. В сегменте складской недвижимости, по словам директора по работе со складскими и производственными помещениями IBS Real Estate Игоря Кротенкова, свободных площадей стало немного больше (общее предложение в Москве и области в 2024 году составило 31,2 млн м2, +7 % год к году), а ставки аренды при этом выросли на 44 %. Причина — в увеличении себестоимости строительства и стоимости кредитов. В 2025 году ожидается ввод 3,5 млн м2, но по спросу прогнозируется замедление примерно на 50 %.
Тем не менее направление перспективное: неслучайно в коммерческий сегмент стали заходить игроки из сферы жилищного строительства. Девелоперы становятся участниками столичной программы, которая подразумевает создание 8,5 млн м2 складской и производственной недвижимости в границах мегаполиса.
Например, у ГК «Самолет» портфель коммерческой недвижимости по Программе комплексного развития территорий составляет 1,5 млн м2. «Это 98 объектов, которые мы должны реализовать в течение пяти лет», — отметил коммерческий директор бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» ГК «Самолет» Александр Ходоров. Для девелопера это логичный шаг: согласно экспертным оценкам, почти половина жителей «молодой» Москвы выезжают за пределы своих микрорайонов всего один раз в неделю, а это значит, что рядом с домом важно создавать полноценную инфраструктуру.
Для таких территорий востребован формат light industrial — небольшие помещения производственно-складского назначения площадью от 500 до нескольких тысяч квадратных метров.
В сегменте стритритейла свободные площади разбираются мгновенно. На основных торговых улицах Москвы наблюдается очередное снижение числа вакантных помещений. По итогам 2024 года показатель опустился до 6,5 %, что ниже уровня предыдущего года на 0,3 %. Соответствующие данные приводит заместитель директора направления стритритейла NF Group Олеся Аверкина.
Лакмусовая бумажка — район Патриарших, где выстроилась настоящая очередь из желающих открыть магазин, шоурум или ресторан. Здесь в 2025 году могла ожидаться ротация, так как у части предпринимателей заканчиваются договоры аренды, но большинство компаний переподписало документы на новых условиях.
В структуре спроса лидером остается общественное питание: по динамике открытий 49 % площадей в центральных торговых коридорах занимают новые кафе и рестораны. По словам Олеси Аверкиной, дефицит качественного предложения заставляет бизнес формировать новые кластеры за пределами ТТК, ближе к новой жилой застройке.
Олег Изотов, управляющий директор категории Коммерческая недвижимость Авито. Фото: пресс-служба АвитоБизнес поближе к дому
Виктория Сафронова подтверждает: потребитель хочет, чтобы все необходимое для комфортной жизни — магазин, салон красоты, кофейня, фитнес-студия — было в шаговой доступности. Это, в свою очередь, уже привело к популярности небольших по площади лотов. По данным Авито Недвижимости, спрос на помещения от 100 до 1000 м2 увеличился на 40 %. Чаще всего такие объекты ищут под запуск производственной площадки, в том числе для реализации проектов по импортозамещению.
Во многом именно за счет выхода на рынок частников, которые самостоятельно сдают или продают недвижимость, в складском сегменте наблюдался рост предложения на 29 %. Также на 9 % выросло число предложений помещений свободного назначения, на 4 % — офисов.
Интересно, что в разделе «Офисы» на Авито Недвижимости существенно увеличилось предложение коворкингов — число таких объявлений на платформе уже превышает две тысячи. Как считает коммерческий директор сети Space 1 Мария Кабанова, сегменту коворкингов есть куда расти.
«В столице из 20,5 млн м2 офисной недвижимости коворкинг-операторы совокупно занимают 13 %. Для сравнения: в странах ЕС показатель доходит до 30 %», — подчеркивает Мария Кабанова.
Для оценки бизнес-потенциала конкретной локации Авито развивает инструмент геомаркетинговых отчетов, которые помогают провести предварительный анализ коммерческих объектов. Также платформа продолжает внедрять различные сервисы и инструменты, добавляя, например, возможность для оформления страховки или получения ипотеки.
«В этом году запущено виртуальное пространство „Авито Бизнес 360“, где предприниматели могут закрыть все свои потребности, в том числе найти сотрудников, оборудование, арендовать или купить коммерческое помещение, землю», — отмечает Виктория Сафронова.
Очевидно, что в условиях динамично развивающегося рынка спрос на платформе растет, в связи с чем Авито Недвижимость продолжает работать над повышением качества контента и безопасностью на платформе.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
