Сколько стоил «Миракс»

Экс-акционер Mirax Group Максим Привезенцев опубликовал новый фрагмент своей будущей книги «История мираксздания», в котором рассуждает, сколько могла стоит компания накануне бегства ее основателя Сергея Полонского в Камбоджу. В журнале «Компания» была опубликована первая часть «Истории», где Максим проанализировал, почему крупнейшая компания Mirax Group развалилась в кризис 2008 года. С согласия автора, мы публикуем продолжение.

Наблюдая, как бывший миллиардер-строитель колесит по жилым комплексам, построенным «Мираксом», и выкладывает в интернет ролики с потугами устроить продолжение фильма «Гараж», хочется напомнить Полонскому, что «Миракса» на этих объектах нет больше 10 лет и эти годы жильцы и управляющие компании справлялись с эксплуатацией домов без помощи осужденного за мошенничество.

Возможно, это ностальгия, а вот крики о якобы украденных четырех миллиардах долларов — скорее деменция. Зачем четыре раза ходить туда, куда в представлении Полонского должны отправиться те, у кого нет миллиарда, не понятно — возможно, дорогу с первого раза не запомнить. А с памятью у экс-девелопера большие проблемы.

Сколько же стоила компания «Миракс» в 2012-2013 годах, до момента, пока Полонский не подался в бега?

Приведу отрывок из черновиков своей будущей книги «История мираксздания», которая увидит свет в 2021 году.

В 2011 и 2012 годах, благодаря кредиту Сбербанка, вяло строились только Башня «Федерация» и жилой комплекс «Well House на Дубровке».

К осени 2012 года долги «Миракса» составляли 1,5 млрд долларов. В попытке реструктуризации долгов делались разные оценки стоимости активов от завышенной в разы оценки банка Snoras (ликвидирован в ноябре 2011 года) до инсайдерской оценки потенциальных инвесторов.

Вероятно, экс-строитель и оперирует в своих обвинениях цифрами «аферы века», как назвали пустые актива Snoras-a литовские власти.

Но какова была реальная стоимость активов «Миракса» в 2012 году?

Башня «Федерация». Продаваемых площадей на начало 2013 года оставалось около 100 000 кв. м, но 50 000 кв. м еще нужно было построить.

Долговая нагрузка Сбербанка составляла 337 млн долларов.

Достройка требовала порядка 150 млн, а стоимость квадратного метра на тот момент не превышала 6000 долларов за метр.

До налогообложения арифметика «Федерации» составляла 600 млн — 337 млн — 150 млн = 113 млн долларов. Повторюсь — до налогообложения.

Полонский же оценивал актив без налогов, без учета кредита и стоимости затрат на строительство в 800 млн долларов.

200 га земли сельхозназначения в Химках. Проект Полонского и Темникова.

Изменить целевое назначение сельхозземель не удалось. Это было главным риском на момент покупки участков, но Темников с Полонским уверяли, что вопрос решен.

Полонский оценивал актив по цене покупки 12 000 за сотку = 240 млн долларов.

Однако в 2011 пытался тихо продать землю из расчета 6000 $ за сотку, в 2013 можно считать дисконт 50 %, поскольку за два года сделок не было. Реальная стоимость участка сельхозземель в конце 2012 года составляла 200 га = 20 000 соток — 60 млн доллпров.

Земли перешли новым собственникам за долги по реальной оценке.

ЖК «Мякинино». Проект Полонского и Темникова. Они заявляли площадь застройки 394 000 кв. м, однако уже в 2011 они знали, что разрешение властей было выдано только на 250 000 кв. м. Реальная стоимость актива в 2012 году составляла 28 га — 6 000 долларов за сотку — 17 млн долларов.

Полонский с Темниковым оценивали бумажную концепцию и землю как 394 000 кв. м застройки, якобы разрешенных властями по 500 долларов за кв. м — 200 млн долларов.

Проект перешел новым собственникам по реальной рыночной оценке с дисконтом.

ЖК «Литературная газета». 30 000 кв. м в Костянском переулке, вложено более 15 млн долларов, но проект так и не получил разрешений на реконструкцию как объект культурного наследия. Оценивался на этой стадии в 10 млн долларов.

Полонский оценивал 30 000 кв. м бумажной концепции по 10 000 долларов за кв. м — 300 млн долларов.

Проект перешел новым собственникам по реальной рыночной оценке с дисконтом.

Жилой комплекс «Лужнецкая набережная» («Гелиймаш»). Проект Темникова и Полонского. На конец 2012 года проект не был согласован с властями.

Собственником участка «Миракс» не являлся, и в дальнейшем проект собственниками участка был закрыт.

Реальная оценка проекта была нулевой, но Полонский с Темниковым считали иначе.

240 000 кв. м по 6000 долларов за метр — 1,4 млрд долларов.

Прочие активы в портфеле «Миракса» были обременены долгами и обязательствами перед банками и собственниками участков и перешли в собственность владельцев участков и кредиторов.

МФЦ Mirax Plaza, расположенный на Кутузовском напротив Москва-Сити (360 000 кв. м), достался Зияду Манасиру и Промсвязьбанку за долги.

50 % проекта МФК Paradise Living (306 000 кв. м) на месте завода «Филикровля» на Кутузовском проспекте перешли за долги к Зияду Манасиру и Роману Троценко.

Проект на 11 га на месте ОАО «Первый московский приборостроительный завод им. В. А. Казакова» рядом с Москва-Сити отошел за долги Олегу Дерипаске.

Многофункциональный комплекс «Кремлевская набережная, д. 1\9» проектом, собственно, не являлся, а скорее являлся «заначкой» Полонского и Темникова. Они владели помещениями по этому адресу, записанными на подставных лиц. Продавать фактически было нечего. Разрешение на реконструкцию властями было расторгнуто. Кому досталась недвижимость у Кремля, можно отследить по регистрации сделок по этому адресу.

Полонский и Темников, единственные оставшиеся партнеры из акционеров «Миракса», это прекрасно знали, но упорно твердили, что живые активы компании составляют 2 940 000 000 долларов и плюсовали сюда обремененные долгами активы на 1 500 000 000 долларов. Собственно, в этой математике для первого класса, когда желаемое выдается за действительное, и сложились пресловутые 4 млрд долларов.

Реальные цифры стоимости активов в конце 2012 года в 200 млн долларов подтверждает тот факт, что сам девелопер заявил в прессе, что договорился с Алякиным о продаже «Миракса» за 200 млн долларов. 

От редакции: в 2015 году журнал «Компания» опубликовал статью «Не тот Роман», в которой мы рассказали о том, что Роман Троценко частично рассчитался с Сергеем Полонским за компанию Potok (бывший крупный девелопер Mirax Group). Речь идет о сумме в 67 млн долларов из 100 млн долларов, о которой договорились экс-партнеры.