Слишком много "элиты"

Ситуация на рынке квартир класса "люкс" как никогда хороша для покупателя. По сравнению в 1998 годом цены упали чуть ли не вдвое. Через год они наверняка поползут вверх. Так что если покупать элитную квартиру, то лучше сейчас.

Как сбить цену

Послекризисное падение цен на недвижимость особенно сказалось на жилье в спальных районах: сегодня квадратный метр обходится покупателю в $350 - 400, тогда как до кризиса ему пришлось бы выложить около $700. Так называемое псевдоэлитное жилье (дома из кирпича или монолита с улучшенной планировкой, но не более того) за последние полгода подешевело на 30 - 35%. Весной прошлого года такие квартиры стоили $1000 - 1100 за квадратный метр, сейчас - $700 - 800. К тому же с застройщиком можно поторговаться и снизить цену еще на $30 - 70 за каждый квадратный метр. Элитное жилье тоже подешевело. Правда, не столь резко. "Спрос на жилье класса "люкс" уже несколько лет практически неизменен, так как этот сегмент рынка менее всего подвержен внешним колебаниям", - утверждают в компании "Дон-Строй". Сегодня квадратный метр элитной площади в уже сданных домах обходится $1400 - $3500. Квадратный метр жилья класса "люкс" в строящихся домах стоит чуть дешевле: $1000 - 3200. При том, что цены двухлетней давности не опускались ниже $3000, а порой доходили и до $5500 за квадратный метр.

На стоимости квартир класса "люкс" сказалось несколько факторов. Во-первых, часть потенциальных покупателей (понятно, что это люди более чем обеспеченные и, что называется, "экономически активные") не решаются вкладывать большие деньги в жилье до исхода президентских выборов. Эти люди ждут, что будет происходить в нашей политике и как возможные перемены курса скажутся на цене квартир.

Во-вторых, объемы строительства элитного жилья увеличилось почти в два раза. Сегодня, чтобы привлечь покупателя, застройщику необходимо вкладывать тысячи долларов в рекламную кампанию каждого объекта. Поэтому сбить цену на $200 - 300 за метр в элитном доме, где квартиры раскупаются не слишком хорошо, для покупателя не проблема. Застройщику выгоднее снизить цену, нежели продолжать вкладываться в дорогостоящую рекламу, ожидая более состоятельного клиента.

Но и это еще не предел. Настоящее элитное жилье можно купить и со скидкой в 30 - 40%. Правда, квартиры с такой скидкой продаются лишь в двух случаях. Либо это последние нераспроданные квартиры в доме. Либо это квартиры с так называемой плохой репутацией. Такую "нехорошую репутацию" получают дома, в которых застройщик не оставляет себе или своим сотрудникам хотя бы несколько квартир. Подобное жилье на рынке недвижимости котируется ниже, поскольку отказ самих застройщиков вселяться в новый дом всегда вызывает подозрения. Например, в "Золотых Ключах" до сих пор не распродано большое количество квартир, поскольку сами застройщики не оставили там для себя ни одной квартиры, и среди потенциальных покупателей поползли слухи, что здание расположено на неблагоприятной розе ветров.

Есть еще вариант сбить цену на квартиры класса "люкс" на 10 - 15%. До недавнего времени кредиты на строительство элитного жилья выдавал только Московский банк Сбербанка РФ. Условия кредитования для всех застройщиков были одинаковы, и банк не шел ни на какие уступки. Сегодня положение дел изменилось: в роли кредиторов выступают сами застройщики или частные инвесторы. Например, начато строительство зданий класса "люкс" в Трубниковском, Малом Каковином и 2-м Казачьем переулках, а также в Шведском тупике. Различные схемы финансирования строительства позволяют риэлтерам варьировать условия продажи квартир.

Правда, существенного снижения цен риэлтеры в этом году не прогнозируют. Вся построенная ранее "элитка" практически распродана, а под новые дома только недавно заложен фундамент. Продавать эти дома застройщики смогут не ранее чем через полтора-два года.

За эти полтора-два года возникнет дефицит предложения, следствием чего по всем законам экономики станет рост цен. Так что потенциальным собственникам квартир класса "люкс" придется поторопиться с поиском приемлемого варианта.

Еще один довод в пользу покупки элитного жилья именно сейчас - изменения в Налоговом кодексе. Напомним, что с 1 января 2000 года налоговики начали следить за соответствием расходов и доходов физических лиц. Проще говоря, теперь покупателям придется объяснять, где и как заработаны деньги на приобретение квартиры.

Однако в этом году этих новшеств бояться еще не стоит. На вопрос налогового инспектора: "Где вы взяли деньги на квартиру?" - пока можете отвечать, что копили на нее всю жизнь и давно планировали покупку именно на 2000 год. Либо сослаться на "кредитование" со стороны знакомых и родственников. Но уже в этом году на каждого работающего москвича заводится идентификационный налоговый номер (ИНН). Похоже, что в 2001 году выкрутиться не удастся никому: при покупке квартиры придется декларировать все доходы, чтобы не вызвать подозрений у налогового инспектора.

Где в Москве жить хорошо

Прежде чем решаться на покупку квартиры, тем более элитной, неплохо бы выяснить, что же включает в себя понятие "элитное жилье" и в каких московских районах оно продается.

В последние два-три года критерии элитности сильно изменились: хотя застройщики по привычке продолжают называть "элитным жильем" все квартиры, построенные по индивидуальным проектам в престижных районах. Характерная черта таких квартир - большая площадь. Но метражом свыше 300 кв. м уже никого не удивишь, и на сегодня одной величины квартиры оказывается недостаточно, чтобы отнести ее к классу "люкс".

Элитность теперь определяется не только метражом и местоположением, но и архитектурой здания, внутренней отделкой помещений, благоустроенностью территории, наличием подъездных путей, гаражей и автостоянок, охраны и развитой инфраструктуры.

Идеальный пример - комплекс "Агаларов хаус", что на улице Климашкина, 1. Этот кирпичный дом возвышается над окрестными домами, рядом сквер. Для жильцов работают бассейн, сауна, русская и турецкая бани, предусмотрены все возможные связи, спутниковая антенна и даже камины в квартирах. Само собой, в доме есть подземный гараж и соответствующая его статусу охрана. Отсюда и цена - $3000 за квадратный метр.

Есть два десятка нераспроданных квартир и в расположенном поблизости элитном комплексе на Зоологической улице. Квартиры в этих домах продаются департаментом внебюджетного планирования строительства правительства Москвы гораздо дешевле: $1500 - 1800 за 1 кв. м.

Престиж дома поднимают и участие или победа в конкурсе на лучшее архитектурное решение. К таким зданиям относятся корпуса на Звенигородской улице и в Загорском проезде в Кунцеве, построенные компанией "Теско". Экологически чистый район, оригинальная архитектура, благоустроенная территория, внутренняя отделка помещений, гаражи - все здесь на должном уровне. Эксплуатацией дома занимается кондоминиум.

Фасад особняка, строительство которого сейчас заканчивается в Малом Толмачевском переулке, 6, напротив Третьяковки, выдержан в стиле модерн. Он в точности повторяет фасад дома прошлого века, стоявшего на этом месте. Архитектурные особенности центра столицы соблюдены и в этажности дома (восемь этажей), и в количестве квартир (всего 27). Кроме собственной парковки и охраны в доме предусмотрены бассейн, сауна, тренажерный зал, спутниковое телевидение.

Жилой комплекс на Новом Арбате, 29, отвечает всем требованиям, которые только можно предъявить к жилью класса "люкс". Интерьер в этом доме разрабатывали профессиональные дизайнеры, а это новое веяние в московском строительстве.

По-прежнему популярны дома в центре столицы. Но поскольку домов в центре строится мало, ниже отметки $1500 - 1800 за 1 кв. м цены не опускаются. Именно за такие деньги распродаются квартиры в доме на улице Краснопролетарской.

Впрочем, в центре еще достаточно зданий старой постройки, которые, простояв сто лет, прослужат без реконструкции еще полвека. Их мощные стены хорошо удерживают летом прохладу, а зимой тепло. Сегодня удовольствие жить в тихом центре обходится в 2 - 3 раза дешевле, чем пару лет назад. Так, трехкомнатная квартира на Пятницкой стоит не более $70 000. Но элитные дома, как вы уже знаете, строятся не только в центре и тихих районах столицы. Риэлтеры считают, что будущее за элитными кварталами вокруг третьего автомобильного кольца. Современная магистраль с удобными развязками решит проблему транспорта.

Было бы несправедливо умолчать о некоторых проблемах, с которыми могут столкнуться покупатели элитных квартир. Первая связана с расходами на проживание в домах класса "люкс". Дело в том, что в самое ближайшее время московские власти намерены заставить состоятельных горожан платить за коммунальные услуги и содержание домов по полной программе. Если сейчас муниципальные власти берут большую часть расходов на себя, то скоро собственникам придется платить в пять раз больше. Для владельцев квартир площадью от 300 до 500 кв. м ежемесячные выплаты составят около $300. Прибавьте к этому расходы на содержание консьержки, уборщицы в подъезде - выходит еще около $100 в месяц.

Другой неприятный момент: зачастую элитные дома являются таковыми только с виду, а качество инженерных коммуникаций и отделки в них мало чем отличается от обычного. Неспециалисту трудно определить на глаз, как долго прослужат те или иные конструкции и коммуникации (перекрытия, трубы, электрика). Но выход есть: требуйте от застройщика или продавца техническое описание проекта. А потом покажите его знакомым, искушенным в строительстве.

Среди писателей и композиторов

С карты Москвы никуда не исчезали индивидуальные особнячки. Например, так называемые писательский и композиторский поселки - Сокол и Серебряный Бор. Несмотря на падение цен, стоимость домов там по-прежнему превышает $200 тыс.

К этому же классу столичного жилья относятся "городки в городе" - такие, как "Беверли-Хиллз" (коттеджный поселок в Матвеевском). Стоимость квадратного метра - $1400. Тогда как докризисная цена составляла $2200. Еще не построенные коттеджи можно купить в поселке "Покровские холмы". Два года назад американская компания Hines International за $13,5 млн купила право долгосрочной аренды земельного участка площадью 15,7 га на берегу Канала имени Москвы, в районе парка Покровское-Стрешнево. Изначально "Покровские холмы" задумывались как поселок для проживания семей иностранных дипломатов. В поселке строятся 265 коттеджей и школа на 1200 учащихся. Впрочем, менеджеры проекта рассчитывают, что среди жителей будут и российские граждане. Примерная стоимость домов $400 тыс.

Недалеко от этого поселка, в Покровском-Глебове, компания "Конти" строит еще один коттеджный поселок. Впрочем, его архитектурно-строительные особенности немного не вписываются в понятие классического элитного загородного поселка. Вместо небольших коттеджей на одну семью здесь будут построены дома (по 5 - 8 квартир) с колоннами, а приусадебный участок украсят фонтаны. По мнению архитекторов, именно стиль старых русских усадеб как нельзя лучше соответствует местному ландшафту. Приблизительная стоимость квартир в таких домах - $2400 за квадратный метр.

И наконец, информация для тех, кто намерен отложить покупку элитной квартиры на несколько лет. Как известно, два года назад столичное правительство учредило АО "Новое кольцо Москвы", которое намерено построить восемь элитных высоток. Проект этот "простаивал" из-за нехватки средств. Так вот строительство первого небоскреба все-таки начнется в нынешнем году. Правда, адрес его еще не определен. Ожидается, что участникам долевого строительства квартиры достанутся по $1400 за 1 кв. м, а готовые квартиры будут выставлены на продажу по $1700 за квадратный метр.

Стоит ли ждать, когда на карте города появятся новые элитные объекты - каждый решает сам. Но и сегодня у любителей красивой жизни есть возможность подыскать себе приемлемый вариант. Если, конечно, они не боятся объяснений с налоговиками.

Элитные дома в Москве