Слишком придирчивые

Дилемма, возникающая у иностранных граждан в Москве, селиться в арендованном жилье или в гостинице, давно решена. В столице практически нет конкуренции высококлассной аренде со стороны гостиничных номеров. Качественная 3-комнатная квартира в районе Тверской стоит около $150 в сутки, а сопоставимый номер в отеле – $250 – $350. Поэтому большинство иностранцев предпочитают арендованные квартиры или дома. По мере увеличения потока экспатов формируется особый сегмент рынка элитной аренды. Одновременно на этом рынке уверенно обосновываются и российские арендаторы.

В общей сложности в Москве работают более четверти миллиона иностранных граждан. По мнению руководителя брокерского отдела компании Intermark Ольги Тодоренко, иностранцы занимают 60 – 70% рынка высокобюджетной аренды. Эта группа формирует спрос в основном на дорогое жилье – от $2000 и выше. По оценкам Intermark, ежегодное предложение на рынке аренды высококачественного жилья составляет порядка 3500 – 4500 квартир и загородных домов в диапазоне бюджетов от $2000 до $12 000 в месяц. Аналитики компании Blackwood констатируют, что спрос на аренду элитных квартир по сравнению с прошлым годом вырос почти на 20%. Повышенный интерес к этому сектору подтвердило недавнее открытие Департаментом инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) первого в России доходного дома. Такую активность на рынке связывают в первую очередь с большим притоком в столицу иностранцев – прежде всего сотрудников корпораций и посольств. Требования к жилью, которые предъявляют иностранцы, диктуют ценовой и качественный состав рынка элитной аренды.

Вне конкуренции

Почти каждое столичное агентство готово предоставить услуги по аренде жилья, но иностранцы всегда консервативны в выборе. «Они обращаются в основном в компании с хорошей репутацией на российском рынке. Большинство зарубежных клиентов приходят по рекомендации», – говорит PR-директор Penny Lane Realty Даниил Савкин. Экспаты, приезжающие в Москву, по традиции обращаются в Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России (ГлавУпДК) либо в крупные риэлтерские компании, ориентирующиеся на работу с иностранцами – такие, как «Джонс Лэнг Лассаль», Penny Lane Realty, Intermark, «Делайт», Blackwood, «Эванс», «Беатрикс», МЖК «Росинка». ГлавУпДК выступает на рынке аренды и в качестве системного оператора, занимаясь эксплуатацией и управлением сдаваемых в аренду зданий (например, «Парк Плейс Москоу» и «Донской Посад»). Клиентами ГлавУпДК являются представители более 170 посольств и представительств международных организаций, свыше 200 иностранных СМИ, более 800 зарубежных компаний. По словам специалистов управления недвижимости ГлавУпДК, многие агентства формируют свои базы данных из частных квартир и не имеют возможности существенным образом влиять на качество этого жилья и окружение. Системных операторов на рынке аренды жилья не так много. Британская компания Intermark позиционируется еще и как оператор сервисных квартир для краткосрочной аренды. При этом агентство организует обслуживание и берет на себя поиск клиентов, которые хотели бы снять квартиру на непродолжительный срок (от недели до года). Сервисных квартир на рынке не хватает, и из-за высоких цен в столичных гостиницах они редко пустуют.

Высокий стандарт

Три основных требования иностранцев к арендуемой недвижимости хорошо известны – престижный район, просторная планировка и качественная отделка. Все это можно смело отнести ко всему элитному сектору. Но есть и отличия. По мнению экспертов Penny Lane Realty, иностранцы, выбирающие себе дом или квартиру для проживания, придерживаются следующих правил:

– Удобное местоположение

– Близость к англо-американской школе (например, поселки Чайка, Покровские холмы, Серебряный бор)

– Профессиональная охрана

– Центр города (если пригород, то, скорее всего, коттеджные поселки в Росинке и Нахабине)

– Подходящее соседство

Наиболее популярными у иностранных семей являются районы внутри Садового кольца – такие, как Арбат, Пречистенка – Остоженка, Тверская, Патриаршие и Чистые пруды, Замоскворечье. Далее идут Фрунзенская набережная, районы Смоленской – Плющихи и Новослободской, район Сокола, Кутузовского проспекта, Запад и Юго-Запад Москвы. До 90% иностранцев останавливают свой выбор на центре города. По мнению начальника отдела аренды МИАН Ирины Бобко, есть не только популярные районы, но и конкретные номера домов, которые пользуются постоянным спросом: Арбат, 29; Лесная, 6; Тверская, 28; Сеченовский пер., 2. Вообще, элитность для аренды – это в первую очередь место. «В отличие от россиян, для иностранцев самое главное – местоположение жилья, так как работа обязательно должна находиться рядом с домом», – говорит Ирина Бобко. Идеальный вариант – дом с закрытым двором в переулке с ограниченным движением, но с кратчайшим доступом к деловому центру. Это объясняется близостью к офисам западных компаний и посольств. Большинству арендаторов также требуется чистый подъезд с консьержем и место на парковке во дворе.

Бытует мнение, что иностранные компании готовы платить огромные суммы за квартиры сотрудников. Отчасти это так, но иностранцы являются и самыми требовательными арендаторами. Российские наниматели никогда не подвергают такой ревизии снимаемое помещение, как иностранцы. Любой изъян может стать предметом активного торга, цель которого – сбить цену и вписаться в сумму, выделяемую работодателем. Квартира должна обязательно соответствовать предоставляемому компанией бюджету сотрудника. Ирина Бобко отмечает, что многие иностранцы хотели бы уложиться в сумму до $5000 в месяц. По данным компании Blackwood, стоимость аренды элитного жилья варьируется от $1000 до $20 000 в зависимости от местоположения квартиры. Риэлтеры единодушны в том, что самая ходовая площадь сегодня – это квартиры от 130 кв. м до 160 кв. м, обычно с двумя-тремя спальнями и с двумя полными санузлами.

Отдельный сегмент рынка аренды для иностранцев – коттеджи и коттеджные поселки. По словам Ольги Тодоренко, наиболее востребованы дома в таких традиционных для иностранцев коттеджных поселках, как Покровские холмы, Сетунь, Росинка, Серебряный Бор, Чайка. В меньшей степени экспаты хотят снимать жилье у частных собственников (Рублево-Успенское шоссе: поселки Раздоры, Барвиха, Жуковка). Например, компаунды – компактные поселки из нескольких коттеджей в Серебряном бору сдает компания Intermark. Стоимость аренды типового коттеджа общей площадью 260 кв. м с четырьмя спальнями и четырьмя санузлами, расположенного на участке 40 соток, достигает $12 000 в месяц. В этом же ценовом диапазоне находятся коттеджи в поселках Покровские холмы и Чайка (там арендные ставки составляют $500 – $550 за 1 кв. м в год) и Сетунь ($400 – $450 за 1 кв. м в год). МЖК «Росинка» предлагает порядка 300 таунхаусов, стоимость аренды которых колеблется от $6000 до $12 000. По словам Анатолия Валетова, директора по продажам МЖК «Росинка», на цену такого жилья очень влияет бюджет, предоставляемый иностранцам для аренды. «Чем выше количество иностранцев с большим бюджетом приезжают в столицу, тем выше уровень цен на арендуемое жилье», – говорит Валетов. В доходном доме ДИПСа за двухкомнатную квартиру надо платить $3000 в месяц, за трехкомнатную – $4000, за четырехкомнатную – $5200, а аренда двухуровневых семикомнатных апартаментов обойдется в $12 000 в месяц.

Одно из главных требований, предъявляемых риэлтеру, – наличие в доме, где иностранцы арендуют квартиру, круглосуточной охраны. Кроме того, важно, чтобы соседи тоже были иностранцы. «Иногда экспаты соглашаются на более «низкие» условия проживания в обмен на «абсолютную» безопасность – например, в домах дипломатического корпуса», – говорит Ирина Бобко. Типичные требования, предъявляемые к самой квартире,– окрашенные, а не оклеенные обоями стены, минимум мебели, наличие дорогого кухонного оборудования и сантехники. По словам аналитиков Blackwood, особую популярность приобретают квартиры в центре в отреставрированных старых особняках. Здесь полностью реконструирован подъезд, заменены внутренние коммуникации, имеется профессиональная охрана, и при этом сохранен или восстановлен оригинальный архитектурный стиль. Немаловажным требованием к квартире является также и наличие хорошего вида из окон, хотя, учитывая плотную застройку центра, выполнить это требование непросто, поэтому квартиры с видом на Кремль или храм Христа Спасителя сдаются в первую очередь. Одна из проблем столицы – заметный дефицит квартир площадью от 250 кв. м, с пятью спальнями и гостиной, нижняя планка цены которых составляет $10 000 в месяц. Так, например, в посольстве Франции были очень удивлены долгими поисками в Москве шестикомнатной квартиры для большой семьи.

Сдача квартиры внаем иностранцам имеет свои особенности, связанные с юридическим оформлением договора. Если претендентом на аренду является юридическое лицо, то процедура переговоров по сделке и ее оформление могут затянуться надолго. Определенные сложности у хозяев вызывает и то, что компании, как правило, уже имеют согласованные договоры, в которых четко прописано, что должен оплачивать хозяин, а что – наниматель жилья. Переделка такого документа занимает много времени. Поэтому хозяева обычно либо соглашаются на предлагаемые условия, либо ищут других клиентов. По словам риэлтеров, иностранцы откровенно удивляются несерьезному отношению к контракту со стороны российских арендодателей. «Прозрачность финансовых отношений является достаточно важным психологическим фактором для иностранцев, особенно из тех стран, где арендные отношения четко регулируются законодательством», – рассказали «Ко» в управлении недвижимости ГлавУпДК. Дело в том, что на западе корпорации сдают жилье частным лицам, у нас наоборот: частники сдают корпорациям. Предложение таких квартир на рынке постоянно растет, поскольку увеличивается число хозяев, которые целенаправленно инвестируют деньги в покупку квартир с целью их последующей сдачи в аренду. Доходность такого бизнеса на сегодняшний день составляет 11 – 18% годовых. Тем не менее эксперты компании Blackwood отмечают, что рынок аренды недвижимости становится более прозрачным, так как все больше клиентов оформляют сделки по полной стоимости, не пытаясь уйти от уплаты налогов. Сознательность клиентов проявляется еще и в том, что они все чаще прибегают к услугам страховых компаний, чтобы обезопасить свою собственность и имущество. Некоторые фирмы – например, Blackwood, включают страхование в комплект своих услуг, заключая партнерские соглашения с ведущими страховыми компаниями.

Новая рокировка

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что в последнее время появилась тенденция к увеличению спроса на аренду элитного жилья со стороны российских бизнесменов. По данным риэлтерских компаний, их доля составляет от 30% до 40% в различных ценовых сегментах элитной категории жилья. Это можно связать с повышенной деловой активностью региональных представителей российских компаний, сменой команд чиновников в местных администрациях и пр. Подтверждением тому является массовый переезд чиновников из Санкт-Петербурга в Москву. «В большой степени эта тенденция определяется серьезным притоком клиентов из нефтяных и финансовых компаний», – объясняет руководитель отдела аренды элитной недвижимости Intermark Светлана Бологова. По словам директора по продажам МЖК «Росинка» Анатолия Валетова, в поселке Росинка около 15% жителей составляют русские семьи. А в первом российском доходном доме среди десяти первых подписавших договор арендаторов иностранных граждан и вовсе не было.