Спекуляции опять не знают удержу

Стефан Миллер больше года искал квартиру на Манхэттене. Получив диплом архитектора, 30-летний мужчина решил съехать из комнаты в общежитии, ежемесячно обходившейся ему в $1250. "Учитывая низкие проценты, сейчас купить дешевле, чем снимать", - полагает Стефан Миллер. Ипотечный кредит на 30 лет обойдется всего в 3,4%, в 2009 г. было 6%. Наконец молодому специалисту удалось найти за $300 000 то, что он искал, - однокомнатную квартиру в Вест-Виллидже. Первоначальный взнос в 20% предоставил отец. "Теперь будем надеяться, что мне удастся сохранить работу, чтобы платить по ипотеке", - говорит Миллер.

Молодой архитектор - не исключение. Прошло всего-то пять лет после ипотечного кризиса в США, послужившего причиной мирового финансово-экономического коллапса, а рынок недвижимости в стране вновь проявляет признаки экспансии. Ответственность за это ложится прежде всего на Федеральную резервную систему. Учетная ставка межбанковского кредита остается сниженной практически до нуля, следовательно, понижаются и ставки по ипотечным кредитам. К тому же ФРС скупает ипотечные облигации на $40 млрд ежемесячно и тем самым закачивает все больше денег в рынок.

Денежные вливания дают результаты: объем продаж на рынке недвижимости достиг рекордно высокого уровня за последние четыре года. В 2012 г. цены по всей стране выросли в среднем на 7%, после того, как в годы кризиса они рухнули на 30%. Сети магазинов стройматериалов, например Home Depot, процветают, строительные компании принимают на работу тысячи новых сотрудников. По прогнозам аналитика инвестиционного банка JPMorgan Майкла Фероли, в этом году рынок недвижимости продолжит рост большими темпами и добавит 0,5% к росту экономики. Аналитики Goldman Sachs Хуэй Шань и Джари Стен считают, что цены на недвижимость в ближайшие четыре года в среднем вырастут на 17%.

Принудительная продажа

Однако рынок недвижимости растет не за счет семей, претворяющих в жизнь мечту о собственном гнездышке, а благодаря частным инвесторам, выкупающим по выгодным ценам целые кварталы с домами, которые выставляются на торги по принудительной продаже недвижимости. Только с 2009 г. по 2011 г. стоимость американской недвижимости снизилась на $590 млрд. С 2007 г. пять миллионов домов было выставлено на аукцион по принудительной продаже, потому что собственники не могли платить по основному долгу и процентам по кредиту. Правда, в 2012 г. число выставленных на принудительные торги объектов недвижимости сократилось на 3%, но аналитики полагают, что еще тысячи владельцев домов не смогут их сохранить. Соразмерно этому растет необходимость в аренде жилой недвижимости.

Институциональные инвесторы почуяли большие прибыли. По словам вице-президента Национальной ассоциации риелторов США Лоуренса Юна, в 2012 г. около 20% американских риелторов заключили договора о продаже инвесторам пущенных с молотка объектов недвижимости. К таким инвесторам относится Джон Полсон, миллиардер и руководитель хедж-фонда. Крупная частная инвестиционная компания Blackstone также покупает дома преимущественно с целью дальнейшей сдачи их в аренду. В 2012 г. компания инвестировала $3,5 млрд в 20 000 объектов арендной недвижимости. В апреле в Атланте Blackstone приобрела еще 1400 домов. Этот новый вид инвестиций, которым все больше интересуются банки, получил название "покупка залоговой недвижимости, списанной из активов после неудачной попытки продажи через аукцион, для последующей сдачи ее в аренду". В прошлом месяце Deutsche Bank открыл Blackstone кредитную линию на $2 млрд для приобретения недвижимости.

Не все уверены в разумности подобного подхода. Экономисты, например профессор Йельского университета Роберт Шиллер, вообще предупреждают о новом "пузыре" на рынке недвижимости США. "Рынок недвижимости искусственно раздут в первую очередь низкими процентными ставками и программой скупки облигаций Федеральной резервной системой", - подчеркнул Роберт Шиллер. С опаской он следит прежде всего за чрезмерным ростом цен на дома в таких особенно сильно пострадавших от кризиса на рынке недвижимости регионах, как Лас-Вегас или Лос-Анджелес, где объекты недвижимости потеряли до 50% своей стоимости. Экономист считает, что спекуляции здесь опять не знают удержу.

Вмешательство государства

Роберт Шиллер утверждает, что в краткосрочной перспективе дела рынка выглядят неплохо, но в среднесрочной опять вырастут ставки и инфляция. По словам эксперта, в дела рынка вмешивается не только ФРС, но и правительство США посредством государственных ипотечных банков Fannie Mae и Freddie Mac, которые по-прежнему заключают наибольшее количество договоров ипотечного кредитования. Если в целях укрепления бюджета государство перестанет оказывать им поддержку, то цены на дома вновь быстро упадут.

Пока же правительство США раздумывает, не упростить ли условия предоставления ипотечных кредитов частным лицам, чтобы вновь дать возможность большему количеству семей обзавестись собственным жильем. В настоящее время банки требуют первоначальный взнос в 20% от общей стоимости. Это вызывает сложности прежде всего у людей с плохой кредитной историей: тому, кто однажды не смог вовремя погасить долги, потребуются годы, чтобы банки вновь посчитали его кредитоспособным.

Тем не менее свободная выдача кредитов всем и каждому стала одной из главных причин прошедшего кризиса. Поэтому упрощение процедуры оппозицией даже не рассматривается. Республиканец Джеб Хенсарлинг, председатель комитета по финансовым услугам в Конгрессе США, заявил: "Судя по всему, правительство Обамы не вынесло урока из ошибок прошлого".