Стоит ли сейчас покупать недвижимость в ОАЭ: чего ждать инвесторам

Объединенные Арабские Эмираты уже давно считаются выгодным направлением для вложений в недвижимость, и интерес к ним только увеличивается: с каждым годом спрос на недвижимость растет на десятки процентов. Как сейчас обстоит ситуация на рынке недвижимости ОЭА и не поздно ли в нее вкладываться? Рассказывает заместитель председателя совета директоров Mayalanya Group Мила Гребенщикова. 

Рынок недвижимости в ОАЭ: обзор

С 2021 года количество продаж объектов недвижимости в ОАЭ продолжает быстро расти. Во многом это связано с восстановлением местной экономики после пандемии — во время ковида цены были практически стабильными, со слабой предрасположенностью к росту (около 3.5% в год). Затем последовал бум рынка недвижимости. Такое скачкообразное развитие рынка недвижимости ОАЭ, помимо снятия ковидных ограничений, объясняется и другими факторами:

• Спрос превышает предложение
  В период ковида количество строящихся объектов, по разным оценкам, снизилось в 3-5 раз, однако количество желающих приобрести недвижимость только увеличилось. Даже несмотря на рост объемов строительства в 2021-2022 годах, новых объектов не хватает для покрытия спроса. Дополнительно его подстегивает смягчение условий получения резидентских виз для инвесторов — с сентября 2022 года минимальная сумма инвестиций для получения таких виз снизилась более чем в два раза, а сама виза стала действовать в два раза дольше. Растущий спрос при недостатке предложения приводит к дефициту, а, следовательно, и росту цен.

• У недвижимости в ОАЭ хорошая доходность
  В среднем она составляет от 5 до 8% годовых, однако в крупных городах и важных экономических центрах может дополнительно увеличиваться. Квартиры, виллы или другие помещения часто арендуют предприниматели и специалисты, работающие в стране по контракту. Учитывая, что 80-90% населения ОАЭ —  иностранцы, падения спроса в ближайшем будущем можно не ждать.

Не останавливает инвесторов-иностранцев даже то, что приобретать недвижимость с безусловным правом собственности они могут лишь в специально отведенных для этого  фрихолд-зонах. К их числу относятся отдельные районы Дубая, Абу-Даби, Аджмана, Рас-эль-Хаймы и Умм-эль-Кайвайн.

Согласно статистике от портала Realting, за 2023 год в одном только Дубае было совершено 128 145 сделок с недвижимостью, а за первые 5 месяцев 2024-го — уже 51 909, всего на 6000 меньше, чем за весь 2021-й.

Среди инвесторов растет спрос в том числе на еще недостроенную недвижимость: в 2022 году количество сделок с объектами off-plan в ОАЭ впервые с 2017 года превысило количество сделок с уже существующей недвижимостью (52% против 48% соответственно). За первые 2 квартала 2024 года тенденция только укрепляется: 57% сделок с недвижимостью в ОАЭ были связаны с приобретением объектов на стадии строительства.

Чаще всего в ОАЭ приобретают квартиры: 87% всех сделок за 2023 год и 89% сделок за первые полгода 2024 были связаны именно с ними, оставшиеся — покупки вилл и коттеджей. При этом чаще всего недвижимость приобретается за собственные сбережения — лишь 14% процентов сделок включают в себя заемные средства, а еще 3% — акты дарения.

Средняя цена на готовую недвижимость составляет порядка $3800 за квадратный метр, что на 10% выше, чем в 2023 году. Рост стоимости за один квадратный метр с 2020 года составляет примерно 35%.

Средняя цена за квадратный метр в объектах off-plan тоже выросла до $5344, что на 11% больше, чем год назад.

Основные варианты

Чаще всего объекты недвижимости покупают в трех эмиратах: Дубае, Абу-Даби и Рас-аль-Хайме. Более подробно о преимуществах и недостатках каждого из них расскажем далее.

Дубай

Самый известный и популярный вариант для инвестиций в недвижимость, где ее покупают в четыре раза чаще, чем в столице ОАЭ Абу-Даби. Наиболее активно инвесторы вкладываются в квартиры и гостиничные апартаменты, реже — в виллы и коттеджи, как и в целом по стране. Во многом это вызвано тем, что рынок недвижимости Дубая продолжает активно расти, несмотря на повышение цен, и пока что останавливаться не собирается.

Стоимость квадратного метра в Дубае зависит от района: самая недорогая недвижимость в районе Бизнес Бэй — порядка $4900 за квадратный метр, самая дорогая — в Даунтаун Дубае, около $6865 за квадратный метр. При этом покупка недвижимости off-plan в Дубае обойдется дороже, чем уже готовой недвижимости: до 25% для вилл и 35% для квартир.

Если же сравнивать средние цены за квартиры, то статистика по районам изменится: самые дорогие квартиры на искусственном острове Пальма Джумейра — около $1.3 млн при средней площади квартиры в 187 квадратных метров. Это в три раза дороже, чем, например, в районе Бизнес Бэй.

Абу-Даби

Другой хороший вариант для инвестиций — Абу-Даби. Столица страны и крупнейший по ВВП эмират, характеризующийся стабильным экономическим положением и ответственный за практически 60% общего дохода ОАЭ. Промышленный и культурный центр государства с хорошо окупающейся недвижимостью.

В Абу-Даби особое внимание уделяется строительным проектам и культурному развитию, что также обеспечивает дополнительный приток средств в местную экономику. Средняя стоимость квартир здесь также ниже, чем в Дубае — в среднем от $2500 до 4500$ за квадратный метр в зависимости от района, при этом средняя рентабельность недвижимости — на таком же уровне, от 6 до 8%.

Рас-аль-Хайма

«Темная лошадка» в сравнении с двумя предыдущими, однако не менее выгодный регион для вложений в недвижимость. Самый северный эмират ОАЭ, известный туристический центр и пляжная курортная зона.

Цены за квадратный метр здесь варьируются от $1100 до $3500 долларов в зависимости от района, при этом годовой прирост составляет порядка 11%.

Рас-аль-Хайма привлекателен в первую очередь низкими рисками. Цены на недвижимость здесь значительно ниже, чем в самых популярных Дубае и Абу-Даби, однако рентабельность сохраняется на том же уровне — 6-8% процентов. 

Рост числа сделок в этом эмирате также стабильно растет: до 42% за этот год. У Рас-аль-Хаймы есть еще один козырь в рукаве: стоимость покупки жилья здесь в среднем на 70% меньше, чем в Дубае, однако стоимость аренды ниже всего на 30%. Это позволяет получить более высокую окупаемость от меньших инвестиций.

Статья не является инвестиционной рекомендацией.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.