Стоп элита!
Цены на элитное жилье достигли максимума, и как минимум до конца года удорожания квартир не произойдет. Исключение могут составить только считанные объекты, расположенные в эксклюзивных местах.
Ситуация на рынке стабильна, и вряд ли в ближайшее время следует ожидать каких-либо резких изменений. Спрос на высоколиквидную недвижимость увеличивался в течение 2000 – 2001 годов. Вместе с тем постоянно росло и предложение, что в конце концов привело к стабилизации цен на рынке. По словам Павла Здрадовского, директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, цены на квартиры в местах установившейся застройки в ближайшие месяцы расти не будут. Наметившаяся стабилизация отражает уровень благосостояния населения, который наконец-то вернулся к докризисному уровню. Наиболее продаваемым жильем являются относительно небольшие квартиры в домах класса «B» (от $2500 до $3000 за 1 кв. м). Разброс цен на элиту весьма велик – от $3500 до $10 000.
По словам Светланы Пучковой, специалиста отдела элитной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), в дефиците качественные, хорошо спроектированные и правильно позиционируемые квартиры стоимостью до $4000 за кв. м. Гораздо легче найти жилье по цене от $4000 до $5000 за кв. м. «Площадок вроде бы много, но выбрать особо нечего», – говорит Ирина Попова, начальник отдела элитной недвижимости компании «ИНКОМ». – Качественного жилья в ценовом диапазоне $2000 – $3000 за кв. м. катастрофически не хватает. Дисбаланс спроса возник из-за особенностей строительства элитного жилья. Настоящая «элита» – это малоквартирный дом в пределах Садового кольца. Запад Москвы – например, Крылатские холмы – трудно отнести к элитному району…»
Эркер в хорошем месте
Традиционно элитными районами считаются Остоженка, Замосковоречье, Патриаршие пруды, Арбат. Средняя цена элитного жилья в Замосковоречье колеблется от $2000 до $6000 за кв.м. Цена жилья на Остоженке и в районе Патриарших прудов примерно одинакова. Однако та же самая Остоженка скоро выпадет из перспективных планов застройщиков – в этом самом престижном районе Москвы строить уже практически негде. В настоящее время идет активная застройка района Патриарших прудов, который, по мнению Здрадовского, по своей значимости и престижности равен «золотой миле» (территория от Остоженки до Пречистенской набережной). Здесь работы ведет компания S-Holding. Застройщики активно приглядываются и к району Китай-города, где немало привлекательных для застройки мест. «Сейчас ассортимент элитной недвижимости значительно расширился по сравнению с прошлыми годами», – констатирует Светлана Пучкова. Среди интересных проектов Пучкова отмечает «Венский дом на Плющихе» в 1-м Неопалимовском переулке – два корпуса общей площадью 20 тыс. кв. м на 52 квартиры по цене от $4000 за кв. м и несколькими пентхаусами ($7 тыс. за кв. м). Перспективными считаются также дом на 26 квартир (около $4500 за кв. м) в Хамовниках на месте бывшей усадьбы Трубецких, который будет сдан в первом квартале 2003 года, и малоквартирный дом в Лялином переулке, владение 19-21 – на 28 квартир, из которых 22 уже проданы.
Среди наиболее интересных объектов, появившихся в последнее время на рынке элитной «первички», следует сказать о новом жилом доме, который строит компания «Дон-строй» в 1-м Зачатьевском переулке. По информации Penny Lane Realty, на этот объект «Дон-строй» бросил свои лучшие силы. Дом будет состоять из двух секторов: первый на 25 – 30 квартир, во втором около 70 квартир. Весь первый этаж будет отдан под инфраструктуру. Предусмотрен большой бассейн.
Из других перспективных проектов аналитики PennyLaneRealty отмечают весьма перспективный жилой комплекс, который должен появиться неподалеку от «Сталинских дач», в нескольких минутах езды от Кремля. Согласно проекту это будет закрытая охраняемая территория. Инфраструктура – как в хороших санаториях: гидрокомплекс, термальные ванны, медицинский центр, салоны красоты и т.д. Интересен и архитектурный замысел – русская усадьба плюс восточный стиль. По мнению специалистов агентства, квадратный метр жилья в этом комплексе будет стоить до $10 000.
Впрочем, покупать квартиры в подобных комплексах смогут лишь представители очень узкой и противоречивой «суперэлиты». По мнению Светланы Пучковой, большинству покупателей нужна ликвидная квартира. Людям сейчас необходимы гарантированная безопасность и автономность: чтобы владелец дорогого жилья мог, не выходя из жилого комплекса, попасть в бассейн или сходить в магазин.
Люди хотят за разумные деньги приобрести квартиру, отвечающую всем самым жестким требованиям, предъявляемым к «элитке».
По словам Ирины Поповой, наибольшей популярностью у покупателей элитного жилья пользуются квартиры площадью 120 – 150 кв. м с высококачественным ремонтом и отделкой. Клиенту хочется уюта и удобства, а не помпезности. Вышли из моды и многоуровневые квартиры. Покупатели обращают все больше внимания на архитектурный проект дома и индивидуальный подход к планировке каждой квартире.
Отношение риэлтеров к архитектуре современных домов весьма неоднозначное. Многие брокеры считают, что некоторые здания, построенные в последнее время, портят исторический облик города. К тому же клиенты, приобретающие квартиры в элитных домах, чаще предпочитают «классику». Остаются актуальными высокие потолки, большие окна, просторные парадные и колонны в местах общего назначения. Ампир, классика, модерн – вот вкусы покупателей элиты. Для покупателя также важна «начинка» дома – кондиционирование, фильтрация воды, качественные лифты. Пример точного соответствия критериям «элитки» – дом в Левшинском переулке с ценой квадратного метра от $3,5 тыс.
«К сожалению, многие застройщики возводят в историческом центре столицы здания в стиле hi-tech, которые не всегда соответствуют архитектурной линии района», – отмечает Здрадовский. Например, дом 17 в 1-м Смоленском переулке удачно стилизован под сталинские дома и прекрасно вписывается в архитектурную концепцию данного района. В то же время здание посольства Великобритании, как говорят многие архитекторы, – «выбитый зуб в улыбке набережной Москва-реки».
Об этом же говорит Ирина Попова, сравнивая два относительно новых проекта в сфере элитного строительства. По мнению Поповой, застройщики Шведского тупика (дом располагается прямо у МХАТа им. Горького) завысили ценовую категорию строения. Стоимость квадратного метра в этом доме от $4000 до $5000. Между тем предпосылок для столь высокой цены немного. В плюсе – удачное местоположение. В минусе – незамысловатость проектного решения. Это обычный монолитно-кирпичный дом с подземной автостоянкой. То, что удачное месторасположение проекта лишь один из факторов успеха, подтверждается и историей с «Палатами Муравьевых», возводимыми рядом с Остоженкой. Выбрав весьма спорный формат проекта – таунхаусы в центре города, – застройщик сильно осложнил свои маркетинговые задачи.
Еще одна проблема так называемых элитных проектов – туманность перспектив строительства. Показательный пример – комплекс «Камелот», возводимый компанией «Авгур-Эстейт» (цена квадратного метра от $3500 до $4000). Рядом с уже возведенным корпусом началось строительство второй очереди. Мало того, в ближайшее время рядом стартует гигантская стройка – жилищно-деловой комплекс зданий на территории завода «РТИ-Каучук». Так что покупателям «элитных» квартир еще долго придется жить под аккомпанемент отбойных молотков и в окружении строительной грязи.
Через вторые руки
Вторичный рынок элитного жилья начинался с расселения перспективных коммуналок. Квадратный метр такой «расселенки» без ремонта стоил $1500, а с полным ремонтом (заменой всех коммуникаций, перепланировкой и т. п.) – $2500. Сегодня ситуация изменилась. Вторичный рынок элитного жилья в значительной мере представлен квартирами в домах, построенных по индивидуальным проектам, а также жильем в реконструированных особняках в историческом центре города. По оценке Павла Здрадовского, за год (с августа 2000 года по август 2001-го) предложение элитных квартир на вторичном рынке сократилось на 30%, при том что спрос вырос на 25%, а цены на отдельные категории жилья повысились на 50 – 70%. Высшая ценовая категория – квартиры стоимостью от $5000 до $10 000 за кв. м. (например, «Торис», 1-й Спасо-Наливковский пер., д. 20). К средней ценовой категории относится комплекс «Золотые ключи» – $2500 за 1 кв. м.
«Спрос на элитные квартиры, представленные на вторичном рынке, формируется в основном клиентами, желающими приобрести жилье по формуле «пришел – увидел – переехал», – говорит Здрадовский. А предложение формируют три основных типа продавцов. Первые занимаются инвестициями: если купить хорошую квартиру на этапе строительства, а потом, дождавшись удачной конъюнктуры, вовремя ее продать, можно получить прибыль до 100%. Доля таких продавцов на рынке примерно 10%. Второй тип – «новаторы», имеющие привычку постоянно переезжать на новую квартиру, которая показалась им лучше предыдущей, имеющей уникальные особенности и т. д. Остальные участники этого рынка продают элитное жилье в связи с изменившимися жизненными обстоятельствами. В среднем элитная квартира попадает на вторичный рынок каждые 3,5 года. Как правило, цены на такое жилье в два раза выше, чем цены на новостройки.
«Элитная «вторичка» в новых постройках пользуется немалым спросом. А квартиры в элитных домах, возведенных несколько лет назад, покупают иногда даже с большей готовностью, чем абсолютно новое жилье. Эти квартиры, как правило, уже достаточно обустроены и не требуют серьезного ремонта», – говорит Ирина Попова.
Проектное многообразие
Сразу несколько интересных предложений появилось в сегменте, определяемом риэлтерами как «дома умеренной элитности». Так, ОАО «Финансовая группа «Новый Мир» предлагает проверенную годами схему долевого участия в строительстве жилых домов. В настоящее время по принципу долевого участия строится жилой комплекс «Атлант» рядом с метро «Тимирязевская». Дом возводится с применением технологии кирпично-монолитного домостроения, в нем предусмотрены повышенная шумоизоляция, двухкамерные стеклопакеты, импортное инженерное оборудование, лифты OTIS. Кроме того, «Атлант» оснащен собственным тепловым пунктом, благодаря которому жильцы не будут испытывать проблем с горячей водой и отоплением, а также волоконно-оптической связью, обеспечивающей быстрый доступ в Интернет; кабельным телевидением; многоуровневой системой охраны, включающей в себя систему видеонаблюдения за всеми помещениями общего пользования и прилегающей территорией. Стоимость квадратного метра от $980. Срок сдачи – IV квартал 2002 года.
Компания «Поликварт» продолжает строительство современного жилого комплекса повышенной комфортности в квартале 26-27 Новых Черемушек (корп. 3б). Это кирпично-монолитное здание переменной этажности (9 – 17 этажей). Из окон квартир на верхних этажах открывается панорамный вид на центр столицы: Кремль, храм Христа Спасителя. В доме предусмотрены квартиры площадью от 100 до 240 кв. м (в том числе двухуровневые). Стоимость 1 кв. м от $ 1250. Мест в подземном гараже (по цене от $15 000 каждое) в полтора раза больше, чем квартир в доме. Оптико-волоконный кабель обеспечит цифровую телефонную связь и высокоскоростной доступ в Интернет. На первом этаже разместятся досуговый центр для детей, стоматологическая клиника, продовольственный магазин, офисные помещения. В соседних заселенных домах подобного уровня комфортности есть физкультурно-оздоровительный комплекс с сауной, плавательный бассейн, тренажерные залы, детская площадка, кафе, ресторан, пункты приема химчистки и прачечной. Срок сдачи корпуса 3б – конец 2002 года.
Компания «Декра» завершает строительство жилого комплекса «Аркада-Хаус», представляющего собой монолитно-кирпичный трехсекционный дом по индивидуальному проекту, с переменной этажностью по секциям (15, 17 и 22 этажа), с нежилыми помещениями на первых и последних этажах дома и подземным паркингом на 215 автомобилей. Комплекс находится в Юго-Западном административном округе, неподалеку от Тропаревского парка и в непосредственной близости от Ленинского проспекта и улицы Профсоюзная. Еще один перспективный проект «Декры» – жилой комплекс «Трианон» (ул. 3-я Красногвардейская, вл. 3): монолитный пятисекционный дом по индивидуальному проекту, с переменной этажностью по секциям (1-я, 3-я и 5-я секции – 24-этажные; 2-я и 4-я секции – 10-этажные), с нежилыми помещениями на первом этаже и двухуровневым подземным паркингом. Жилой комплекс находится в Центральном административном округе в непосредственной близости от Международного делового центра «Москва-Сити», Экспоцентра и Центра международной торговли.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
