Строить больше негде.
Падение цен на московское жилье, похоже, прекратилось. Более того, не исключено, что квартиры даже несколько подорожают.
Так получилось
Стабилизация цен на московском рынке - это не результат чьего-то злого умысла, а стечение обстоятельств. Дело в том, что в столице практически не осталось свободных пустырей для массового строительства жилья. То, что в городе остается все меньше места для реализации амбиций панельной индустрии, известно давно. Однако в нынешнем году положение московского строительного комплекса осложнилось неплатежами со стороны городских властей. Во второй половине лета план по строительству коммерческого жилья был выполнен всего на четверть (и это с учетом мелких хитростей, помогающих получить более приличные цифры в отчетности). В итоге глава московских строителей Владимир Ресин вынужден был сообщить общественности: "Московские строители в этом году не введут в эксплуатацию три миллиона квадратных метров жилья", - впервые дополнив хорошо знакомую всем реляцию частицей "не"...
Из нового строительного постулата следует простой вывод: жилья будет меньше, а значит, оно будет дороже. В принципе такая ценовая картина участникам рынка выгодна. Основному московскому девелоперу - департаменту внебюджетной политики строительства (ДВПС) не придется испытывать неприятных спадов продаж. Строителям, работающим с массовым жильем, не надо заботиться о качестве сдаваемого товара: его все равно купят, а то скоро и он окажется в дефиците. Компаниям, которые строят жилье просто хорошее (или претендующее на "элитность"), проще продвигать свои метры, рекламируя их качество при сравнительно сносной цене. Внакладе останется только покупатель, которому городские участники рынка давно мечтают предложить панель в Бутове по $500 за метр.
Впрочем, слишком сильного роста цен ожидать пока рано. Хотя объемы вновь вводимого жилья и сокращаются, на цены все же давит огромная масса нераспроданных метров. Это прежде всего жилье самих строительных организаций, которые они получили за выполнение работ. Никто не может с точностью прогнозировать, когда московские ДСК смогут реализовать весь свой залежалый товар. Впрочем, столь же долгосрочным рискует оказаться и спрос на квартиры в новостройках, который формируют по большей части не москвичи.
Панель и монолит
Намечающийся кризис массового строительства привел к еще одному изменению на рынке: в ближайшее время начнут нивелироваться цены на жилье разного качества в панельных и монолитно-кирпичных домах. Для участников рынка это означает новый виток борьбы за площадки, а для покупателей - новые возможности при выборе квартиры.
В течение лета компаниям, занимающимся массовым строительством (речь прежде всего идет о ДСК-1 и МСМ-5), удалось обрести частичную независимость от ДВПС, который потерял контроль за районами новостроек. По всей видимости, в ДВПС мудро рассудили, что сейчас этот рынок не слишком-то и привлекателен. Следить за работами и одновременно продажами на колоссальном количестве объектов - занятие, требующее колоссального напряжения сил. Однако, до тех пор пока занятие это не только приносило деньги, но и сулило их поступление в перспективе, департамент шел на такой трудовой подвиг. Но недавно выяснилось, что достаточное количество земли есть только в Куркине и Бутове, причем в последнем районе массовой застройки не так уж и много - на сотни тысяч метров хватит, а на миллионы вряд ли. В итоге за ДВПС остались так называемая точечная застройка в центре (строительство на свободных участках одного-двух домов) и Куркино, которое объявлено экспериментальным и позиционируется как элитный район новостроек. Поэтому нет ничего удивительного в том, что глава ДВПС Леонид Краснянский прокомментировал новую расстановку сил на рынке вполне положительно, сообщив, что он "доволен появлению здоровой конкуренции".
Противоположная партия, заручившаяся поддержкой вице-мэра Москвы Валерия Шанцева, получила возможность строить в Бутове, а также претендовать (результат претензий пока непрогнозируем) на участки, годные для точечной застройки. В итоге собственные проекты ДСК-1, построенные, к примеру, в сложившихся районах Москвы, будут продаваться примерно в одном ценовом диапазоне со вполне современными монолитными постройками.
Здесь стоит сказать и о позиционировании современного панельного домостроения. Пару лет назад ДСК-1, приступая к освоению новых серий, провел исследования, которые, по мнению руководства комбината, показывают, что усовершенствованные серии панельных домов (они есть сейчас у всех четырех ДСК) удовлетворяют основную массу спроса. Речь идет о сериях вроде П-44Т или П-44М8 с двумя санузлами в "трешках", 14-метровыми кухнями, эркерами, темными комнатами и новым внешним видом.
В принципе все перечисленное (если не вдаваться в точности метража кухонь и балконов) в распространенных проектах монолитно-кирпичных домов присутствует изначально. В этом смысле панельные застройщики сильно отстают от "монолитных" конкурентов. Кроме того, у застройщиков, работающих по индивидуальным проектам, в перспективе появится новое конкурентное преимущество. В проектах, связанных с реконструкцией пятиэтажек (а их в ближайшие сезоны будет все больше), монолит позволяет сдавать больше жилья и соответственно получать не только большую прибыль, но и варьировать цены.
Кстати, о пятиэтажках. В связи с необходимостью изыскания ресурсов для новых проектов реконструкция пятиэтажек становится гораздо ближе к реальности, чем в эпоху массового строительства на окраинных пустырях. Тема уплотнения старых кварталов будет актуальной на протяжении как минимум двух десятилетий. Дело в том, что буквально через несколько лет - сразу за "хрущевками" - со всей остротой встанет и проблема отживших свое "брежневских" девятиэтажек. Причем проблема эта по своей масштабности сопоставима с реконструкцией пятиэтажек, поскольку строительство в 60-е и в первую половину 70-х годов шло темпами, сходными с "лужковскими": ежегодно вводилось более миллиона квадратных метров.
Уже сейчас в Москве есть несколько районов пятиэтажной застройки, где активно соседствуют несколько девелоперских компаний. Показательный пример. Окрестности Хорошевского шоссе, где одновременно создается новый квартал компании "Астиком", возводит несколько башен "Крост" и реконструирует свой квартал НПП "Тема".
Подмосковные просторы
Все большее влияние на ситуацию, складывающуюся на рынке жилья массовых серий, оказывает и бурное строительство в районах ближнего Подмосковья. Предместья Москвы, к которым можно отнести и Химки, и Мытищи, и Люберцы, застраиваются монолитно-кирпичными домами, которые предлагаются по сегодняшним ценам московских новостроек.
При этом в Подмосковье новые корпуса возникают в районах с уже сложившейся транспортной и социальной инфраструктурой. А добраться до Москвы из тех же Химок даже проще, чем из соседнего Куркина и тем более Зеленограда.
Ситуация с ценообразованием на рынке жилья в Подмосковье принципиально иная, чем в Москве. Если так можно выразиться, область более российский регион, чем Москва. А на фоне средних по России цифр московская стоимость квадратного метра выглядит сильно завышенной. Собственно, в областных городах потому и появляются предложения, доступность которых порой вызывает у жителей столицы подозрительность. Например, в Домодедове квартиры продаются по $250 за метр. Впрочем, на поверку выходит, что этот метр стоит порядка $500, а за вдвое меньшую сумму можно купить только будущую квартиру в несуществующем пока доме. Причем зафиксировать цену в $250 не обещает никто, то есть покупателю в итоге, скорее всего, придется доплатить.
Элитные новости
Есть любопытные новшества и в сегменте дорогого жилья. До сих пор привычными для рынка были следующие градации: по $700 - 1100 за 1 кв. м предлагалось жилье эконом-класса; элитные квартиры продавались по ценам до $1500 за метр, а цены на квадратный метр самого дорогого жилья начиналась от $2000. Встречались предложения и в промежутке от $1500 до $2000 за метр, но они, как правило, считались переоцененными. Теперь же появились и хорошо себя зарекомендовали предложения именно с такой ценой. Этот сегмент рынка формируют либо очень удачно расположенные дома умеренной элитности (в качестве примера можно привести дом на Пионерской, 20, где квартиры вполне успешно продавались по $1700 за 1 кв.м), либо проекты действительно элитные, но не слишком удачно расположенные (как, например, дома, реализуемые в настоящее время на Пресне).
Что касается рынка самого дорогого жилья, то здесь наметились малозаметные, но, на наш взгляд, довольно существенные сдвиги. Новая волна элитных объектов появилась лишь в начале этого сезона, причем цены на квартиры в этих домах назначались очень осторожно. На начальных фазах строительства предложения подтягивались к отметке $2000 за метр, а по мере возведения дома цены постепенно увеличивались до $2500 за 1 кв. м с предполагаемым потолком в $2700 в уже готовом доме. Однако этим летом появилось еще несколько проектов (в качестве примеров можно привести дома на улице Бурденко или на Патриарших прудах), где застройщики уже изначально ориентируются на $3000 за 1 кв. м. Иными словами, девелоперы перестали бояться ошарашивать покупателя и с самого начала объявляют реальные, на их взгляд, цифры. Для рынка в целом это чрезвычайно важно. Похоже, строители избавились от послекризисных маркетинговых страхов и дорогая недвижимость восстанавливает свои позиции.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Традиция составления рейтингов бизнесменов существует в изданиях богатых стран более 60 лет. В большинстве случаев американские и европейские журналы оперируют не оценками экспертов, а финансовыми показателями и другими вполне конкретными цифрами. Журналистам есть откуда их взять.
