Тень небоскребов
В первом полугодии 2003-го на рынке офисов сложилась парадоксальная ситуация. Арендные ставки плавно растут, вводятся в строй новые здания, а офисов по-прежнему катастрофически не хватает. Появление на рынке «Москва-Сити» может резко изменить ситуацию.
По данным компании Stiles & Riabokobylko, летом уровень свободных помещений в Москве увеличился и составил в среднем по рынку 6,9%. По мнению аналитиков компании ABN-Realty, к концу года на офисном рынке появится около 300 000 кв. м качественных офисных помещений. «Уровень свободных площадей класса А до конца года вряд ли превысит 1%», – говорит начальник отдела исследований Stiles & Riabokobylko Дарья Афанасьева. Структура спроса на офисы классов А и В по-прежнему отражает зависимость российской экономики от экспорта нефти и газа. Сделкой года можно назвать приобретение в собственность «Альфа-Арбат-Центра». Покупателем выступила Тюменская нефтяная компания (ТНК). Интересно, что сделка была совершена еще на стадии строительства комплекса. Эксперты уверены, что офисные площади «Альфа-Арбат-Центра» вряд ли появятся на рынке. «Наиболее интересные объекты находят своего хозяина до сдачи в эксплуатацию», – считают специалисты ABN-Realty.
Наиболее активными (кроме нефтегазовых компаний) в этом году были металлурги и фирмы, торгующие металлами (15,5%). Далее следовали компании, оказывающие профессиональные услуги (11,7%), финансовый и банковский секторы (11,7%), телекоммуникации (8,6%). Информационные агентства, масс-медиа и ТВ заняли шестое место среди наиболее активных арендаторов.
Особенность сегодняшнего дня – практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. А если там и освобождаются офисы, то они сразу же отдаются под расширение «своим» арендаторам, и собственники крайне редко предлагают помещения потенциальным арендаторам с улицы. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда сейчас, а не через полгода, после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями.
По данным ABN-Realty, готовые к въезду офисы сдавались в аренду лишь в нескольких бизнес-центрах города. В основном на рынке предлагаются строящиеся здания класса А, реже класса В различных ценовых категорий.
Кроме того, на рынке офисов всегда пользуются большим спросом особняки. Ряд арендаторов, стремящихся обособиться от других компаний, предпочитают рассматривать именно такие предложения.
По прогнозам ABN-Realty, в ближайший год спрос на офисы в Москве будет расти, однако в 2004-м рынок может перенасытиться. Сейчас количество свободных помещений невелико и ставки аренды высоки, но состояние рынка после середины 2003 года зависит от одного важного фактора – объема завершенного строительства. Немаловажную роль в процессе уравнивания спроса и предложения в секторе качественных офисных помещений играет «фактор «Сити».
Строительство Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити» ведется на Краснопресненской набережной на территории общей площадью около 100 га. Там будет возведено 2,5 млн кв. м офисных, гостиничных, торговых и рекреационных площадей. Управляющей компанией проекта выступает ОАО «Сити», а также ГУП «Центр-Сити», призванное контролировать объекты, которые строятся на деньги столичного бюджета. Уже построены офисный комплекс «Тауэр-2000» на Кутузовском проспекте и торгово-пешеходный мост «Багратион». Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин считает, что общие инвестиции в проект составят $10 млрд – $12 млрд. Основными застройщиками «Сити» станут турецкая компания Enka, столичная «Капитал Групп» и санкт-петербургская «Строймонтаж».
Строительство должно начаться этим летом и завершиться к 2008 году. Весь комплекс будет состоять из трех зданий (17, 27 и 52 этажа) общей площадью 220 000 кв. м. В основном там разместятся офисные помещения класса А, незначительная часть будет отведена под розничную торговлю. Первое здание (35 000 кв. м) планируется ввести в эксплуатацию летом 2004 года. «Учитывая опыт компании Enka, можно с большой долей уверенности предположить, что объекты будут построены качественно и в минимальные сроки, – говорит начальник департамента офисной недвижимости компании Colliers International Олег Мышкин. – Enka получит существенные преимущества, если построит офисы раньше других». Одним из конкурентов Enka по проекту «Сити» станет компания «Капитал Групп». Эта фирма готова построить офисно-рекреационный комплекс с апартаментами, состоящий из двух высотных зданий (49 и 61 этаж) и двух зданий купольной формы (13 и 6 этажей). Общая площадь – 204 250 кв. м. Самый же главный небоскреб «Сити» – 300-метровая башня «Федерация» досталась пулу инвесторов «Строймонтаж» – «Миракс-Сити». Общая площадь здания более 250 000 кв. м, из которых 80 000 кв. м займут офисные помещения, 25 000 кв. м – апартаменты, а 20 000 кв. м будут предоставлены под отделения банков, кассы авиакомпаний, кафе-закусочные и небольшие магазины. Завершение первых двух зданий «Москва-Сити» планируется в конце 2004 года. Офисная площадь зданий составит порядка 40 000 кв. м.
«Безусловно, «Москва-Сити» очень амбициозный проект, у него большие перспективы, и нам он интересен. Учитывая тот факт, что проект находится не в историческом центре города, у архитекторов есть возможность для создания оригинальных решений и вариантов дизайна (например, панорамное остекление и пр.)», – говорит руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олег Мышкин. Тем не менее, по мнению эксперта, при реализации проекта можно столкнуться с определенными сложностями, которые связаны с неоднозначным расположением комплекса, и пройдет немало времени, прежде чем ему удастся завоевать достойное место на этом рынке. «Появление такого большого количества офисных площадей может быть неоднозначно воспринято рынком, и пока непонятно, насколько эти площади будут востребованы», – считает Мышкин. «Для привлечения арендаторов в здания, расположенные за пределами центрального делового района, девелоперы предложат арендные ставки несколько ниже среднерыночного уровня, что, естественно, отразится и на рынке в целом», – замечают аналитики ABN-Realty.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
