Типовые ловушки

Ажиотаж вокруг жилой недвижимости в столице негативно сказался на качестве риэлтерских услуг. Пользуясь ситуацией повышенного спроса, многие агентства выдвигают условия, выгодные в первую очередь самим посредникам. Если вы присматриваете квартиру на вторичном рынке, советуем предельно внимательно отнестись к содержанию так называемых типовых договоров с покупателем.

Типовой договор, по сути дела, означает, что в соответствии с формулировкой юристами агентства прав и обязанностей сторон в случае срыва сделки (в том числе по недосмотру риэлтеров или вине продавца) агентство все равно останется при деньгах. То есть получит комиссионные от Заказчика. Внесение же в договор уточнений и дополнений со стороны клиента уменьшает вероятность выигрыша. Поэтому редко где потенциальному покупателю согласятся выдать копию договора для изучения и тем более переписать его. Ответ, как правило, стандартный: «Это типовые условия, по которым мы работаем со всеми клиентами».

Комментарий специалиста. Вера Мищенкова, юрист консалтинговой фирмы «Вегас-Лекс»: «Ссылки на то, что договор не может быть изменен, потому что «он типовой», совершенно необоснованны. Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением тех случаев, когда это предписано законом или иным правовым актом. Строгая форма договора предусмотрена, например, для сделок, в которых участвует государство или нетрудоспособные и несовершеннолетние граждане. Но в любом случае будет действовать принцип свободы договора (ст. 424 ГК РФ). То есть в типовой договор могут быть внесены изменения по желанию одной стороны и при согласии другой. В процессе обсуждения договора вы можете направить письменный запрос об уточнении или дополнении определенного пункта, в данном случае – на имя гендиректора агентства. Если в течение двух недель вам не направят ответное письмо с мотивированным отказом, вы вправе обратиться в суд, который определит спорное условие договора по своему усмотрению».

Из нескольких известных «Ко» случаев получения комиссионных за непроданную квартиру мы выбрали наиболее сложный, но показательный.

В апреле этого года некто – назовем его Заказчиком – подписал с одним из филиалов агентства МИАН договор возмездного оказания услуг: а) поиска однокомнатной квартиры, б) подготовки необходимых документов и оказания содействия в удостоверении сделки купли-продажи, в) содействия в государственной регистрации сделки. В качестве аванса по договору с Заказчика взяли $300. Эта сумма автоматически включалась в стоимость услуги поиска – $1500. Все остальные услуги по совокупности были оценены МИАН всего в $50. Заказчик не обратил на это внимания, но именно в разграничении услуг и порядка их оплаты и крылась ловушка.

Подходящая квартира была найдена менее чем через месяц. Заказчик заключил с продавцом (точнее, с другим филиалом МИАН, представлявшим интересы продавца) договор купли-продажи и внес задаток. Одновременно он подписал предложенный сотрудником МИАН акт приема-передачи работ по пункту 1.а (поиск квартиры) и доплатил $1200 комиссионных. Обстановка сделки никаких подозрений не вызывала: в договоре купли-продажи была намечена не только ее дата и назван банк, в котором арендуется депозитный сейф для передачи денег, но и обозначены сроки выезда продавца из квартиры.

Комментарий специалиста. Вера Мищенкова, «Вегас-Лекс»: «Акт приема-передачи работ (услуг) по договору может быть подписан сторонами как по завершении каждой стадии сотрудничества (т.н. промежуточный акт), так и после исполнения всего договора в целом. Если в договоре не упомянуто о необходимости оформления промежуточного акта, а агентство требует подписания подобного документа, Заказчик вправе отказаться и подписать акт приема-передачи услуг только по исполнении всего договора в целом. В данном случае – по завершении сделки купли-продажи и ее государственной регистрации».

На момент выбора сотрудник МИАН предупредил Заказчика, что понравившаяся ему квартира предлагается на условиях альтернативной продажи (такая же формулировка присутствовала в тексте договора). То есть ее хозяин на вырученные деньги с доплатой собирается купить двухкомнатную квартиру – и также с помощью МИАН. На деле это означало, что продавец «двушки» тоже будет участвовать в сделке и именно ему Заказчик передаст деньги.

За день до намеченной даты продажи сотрудник МИАН сообщил Заказчику, что одна из сторон не сможет присутствовать на сделке, и предложил продлить договор на две недели. Но и спустя это время сделка не состоялась по той же причине. После третьей пролонгации договора Заказчик потребовал объяснить ему, что происходит. В офисе МИАН, работавшем с продавцом, ему рассказали, что альтернатива, оказывается, не так проста. Продавец «двушки» через МИАН покупает трехкомнатную квартиру, а продавцы этой «трешки» – семья из нескольких человек – никак не могут разъехаться, так как присматривают для себя квартиры уже без помощи агентства. Якобы именно из-за них приходится переносить дату сделки, поскольку продажа квартиры, выбранной Заказчиком, и все последующие покупки должны произойти в один день и в присутствии всех участников этой цепочки. Заказчик снова согласился на пролонгацию договора (его очень интересовала выбранная квартира), но история в очередной раз повторилась.

Комментарий специалиста. Вера Мищенкова, «Вегас-Лекс»: «Заказчик вправе попросить, чтобы дополнительные обстоятельства сделки в общих чертах были обозначены в договоре либо разъяснены ему в любом письменном документе (в данном случае – обстоятельства альтернативной продажи: примерные сроки, участвующие стороны и так далее). Если на подобную просьбу он получает отказ, то вполне можно считать, что Заказчика пытаются ввести в заблуждение».

Вскоре после срыва сделки сотрудник МИАН позвонил Заказчику и сообщил, что хозяин «однушки» настаивает на повышении цены продажи на $2000. Заказчику снова предложили продлить договор, причем никаких гарантий завершения сделки в срок ему не предоставили. И он решил отказаться от этой квартиры. Во-первых, по договору купли-продажи ему были обязаны возвратить задаток в случае пересмотра условий сделки. Во-вторых, он рассчитывал на новые предложения от МИАН, поскольку в процессе поиска просмотрел гораздо меньше вариантов, чем было предусмотрено договором «возмездного оказания услуг». Задаток Заказчику действительно вернули, но никаких новых просмотров так и не организовали. Тогда он попытался поднять вопрос о возврате комиссионных, апеллируя к параграфу, согласно которому в случае невыполнения обязательств «исполнитель обязан вернуть денежные средства за вычетом согласованных сторонами расходов и части своего вознаграждения пропорционально стоимости выполненной работы».

Вернуть деньги МИАН отказался. Заказчику напомнили, что он подписал акт приема-передачи работ по поиску квартиры, а возврат денег возможен (и это условие действительно было зафиксировано в договоре) только в случае неисполнения сроков поиска квартиры. Кроме того, как объяснил сотрудник МИАН, стоимость выполненных работ как раз уложилась в $1500. Так Заказчик остался без квартиры и помимо $1500 потерял еще почти $500, поскольку в ожидании сделки перевел необходимую сумму со срочного банковского счета на депозит до востребования.

Обычно агентства называют клиентам сумму комиссионных, не разъясняя, из совокупности каких работ она складывается и тем более не фиксируя это письменно. Между тем в договоре упомянутого нами Заказчика с агентством МИАН есть, например, такой пункт: «В случае одностороннего отказа Заказчика от исполнения договора он обязан оплатить, с учетом суммы аванса, уже выполненные для него работы, а также возместить в полном объеме расходы, понесенные исполнителем в связи с подготовкой к оказанию остальных услуг».

Комментарий специалиста. Вера Мищенкова, «Вегас-Лекс»: «Если в договоре есть упоминание о возмещении расходов за выполненные работы, Заказчик вправе потребовать, чтобы виды этих работ были перечислены в самом договоре или приложении с указанием минимально и максимально возможной цены каждой из них (размещение рекламы, использование базы данных, выезд агента для оценки квартиры, организация просмотра и т.д.). В таком случае при расторжении договора действительно можно подсчитать стоимость затрат агентства».

Начиная поиск квартиры, не поленитесь изучить договор и, если вам отказываются выдать копию на руки, сделать необходимые выписки: скопировать пункты о правах и обязанностях сторон, сроках исполнения предмета договора и порядке расчетов. Посоветуйтесь с независимым юристом. Если в выбранном агентстве откажутся пойти вам навстречу и внести в договор какие-либо уточнения и дополнения, подумайте: быть может, с ним лучше не связываться. Кстати, как показывает практика, небольшие агентства, заинтересованные в каждом новом клиенте, гораздо охотнее соглашаются на предложение переписать типовой договор, чем маститые компании с большими оборотами.