То, чего нет
Для этого нужно немногое: новейшие технологии, используемые наиболее передовыми и богатыми строительными компаниями, распространить в масштабе всей страны. Опыт прогрессивных столичных строительных фирм показывает, что дома, в которых мы живем, могли бы быть совсем другими.
"Умные" дома
Игорь Зак, аналитик по новым технологиям инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век", считает, что все современные технологии последних пяти лет связаны с популяризацией "зеленого" строительства. Они позволяют рационально использовать воду, экономить электроэнергию, тепло и минимизировать влияние на окружающую среду на протяжении всего жизненного цикла здания. Среди многообразия "зеленых" технологий самыми применимыми и перспективными в нашей стране являются интеллектуальные системы управления зданием (BMS), системы рекуперации воздуха, тепловые насосы, солнечные коллекторы, энергоэффективное низкоэмиссионное остекление, светодиодное освещение. Все эти технологии известны давно, но широкое применение получили только благодаря целостному, комплексному подходу к проектированию, монтажу и инсталляции, а затем и к эксплуатации зданий.
Интеллектуальное здание подразумевает интеграцию различных инженерных систем "под эгидой" единой автоматизированной системы управления (АСУЗ; англоязычный эквивалент - BMS, building management system). Чтобы называться "интеллектуальным", здание должно не только управляться АСУЗ, но и включать определенное количество информационных точек, другими словами, датчиков и сенсоров, с которых поступают данные о состоянии оборудования и окружающей среды. По американским нормам, информационных точек должно быть не менее 15 000, но в российских реалиях минимальное их количество обычно составляет 2000 - 3000.
Разумеется, "интеллектуальные" здания дороже обычных. Стоимость инженерных систем интеллектуального здания составляет от 30% до 50% от общей стоимости объекта; 5-7% из них приходится на интеллектуальные элементы - контроллеры, автоматизированные рабочие места диспетчеров, ПО АСУЗ. Однако неизбежные затраты на этапе проектирования и внедрения дают в дальнейшем, при эксплуатации здания, неоспоримые преимущества и его владельцу, и арендаторам, и сотрудникам компаний-арендаторов. Наличие в офисном здании АСУЗ и работа инженерных систем по принципам интеллектуального здания являются обязательными критериями принадлежности офиса к категории А, А+, А-. Это увеличивает стоимость аренды офисных помещений, давая владельцу здания дополнительный доход.
Дополнительное преимущество достигается за счет экономии ресурсов (электричества, воды, отопления), доходящей до 30%. Интеллектуальная система оптимизирует их затраты, в частности потому, что учитывает погодные условия. "Только благодаря ресурсосбережению интеллектуальное здание полностью окупается за 3-5 лет", - подчеркивает Игорь Зак.
Одним словом, удорожание строительства окупается снижением эксплуатационных расходов. По данным "Сити-XXI век", в зданиях, оборудованных BMS, достигается экономия оплаты работы служб эксплуатации (до 65%) за счет автоматизации ресурсораспределения и управления деятельностью инженерных систем, а также из-за снижения числа поломок оборудования. Кроме того, в результате постоянного поддержания оптимальных условий работы устройств и систем увеличивается (до 50%) ресурс бесперебойной работы оборудования.
Монолит против панели
Еще один интересный сюжет, связанный с технологическим развитием российского строительства, - длящееся вот уже десять лет соревнование панельного и каркасно-монолитного домостроения. Панельное домостроительство можно отнести к традиционно используемой технологии. "Плюс панели - малый срок строительства (порядка полугода), - отмечает коммерческий директор "Капитал груп" Алексей Белоусов. - К очевидным недостаткам относятся ограниченный срок эксплуатации (50-60 лет), неэффективное использование земли (панель представляет собой типовую конструкцию, которую нельзя ни переделать, ни адаптировать под другие форматы жилья), отсутствие паркинга, неуниверсальность планировочных решений".
2000-е годы можно назвать периодом, когда на рынке активно присутствовало именно панельное домостроительство. Такие районы, как Жулебино, Новокосино, Бутово, Митино, явное тому доказательство. Впоследствии этот формат переместился в область.
Сегодня в Москве и Петербурге монолит однозначно победил. Как утверждают эксперты, в разгар кризиса объем более дешевого панельного строительства достигал четверти всех возводимых зданий в Москве, но к весне 2012 г., по данным Blackwood, доля панельного жилья в общем объеме предложения на первичном рынке столицы снизилась до 10-15%. В Петербурге, если верить информации Knight Frank St. Petersburg, панельное домостроение составляет не более 5% текущего предложения рынка. Однако за пределами этих городов панель пока еще не отступает, а в Подмосковье сейчас, по данным экспертов "Миэль", на первичном рынке доля панельных домов превышает 43%. В Челябинске, по сведениям городской администрации, объем панельного строительства в 2012 г. превысит 50%, хотя в 2013 г. ожидается снижение этого показателя до 30%. В среднем по России панель пока не собирается сдавать позиции. По словам Алексея Белоусова, к минусам монолитного домостроительства можно отнести только сроки строительства - в среднем два года. Но зато велики плюсы: минимальный срок эксплуатации 150-160 лет, максимально эффективное использование земли (есть возможность построить дом любой конфигурации, квартиры могут иметь самую разную планировку), наличие подземного паркинга.
Впрочем, и в рамках панельного домостроения идет технологическое развитие. Так, в группе компаний "СУ-155" считают, что могут победить такую важную проблему крупнопанельного строительства, как недостаточная гибкость планировочных решений, связанная со стандартностью панельных конструкций. Выходом является конвейерная технология производства ЖБИ. Как заявил "Ко" представитель "СУ-155", конвейерные технологии выпуска ЖБИ позволяют быстро воплотить задумку архитектора в жизнь, то есть изготовить практически любое изделие без длительной и дорогостоящей переналадки производства. Объем выпуска конвейерных линий значительно выше, чем на устаревших агрегатно-поточных технологиях. Количество производственных помещений сокращается более чем в два раза, число рабочих - на 30%, что, безусловно, приводит к снижению стоимости строительства. "Рынок требует гибкой архитектуры во всех ее воплощениях, и, как следствие, требуются гибкие технологии по всей цепочке создании жилых домов. В ГК "СУ-155" эта цепочка создана", - отметил представитель группы.
Окна в Европу
Фасады, остекление и окна - объекты постоянных технологических экспериментов, поскольку новшества в этой сфере не только влияют на качество и стоимость строительства, но и сразу же бросаются в глаза: фасад потому и фасад, что он всегда на виду. "Одно из важнейших современных требований к зданиям - это качество и эстетика фасадов, - говорят в "СУ-155". - Казалось бы, вопрос индустриального выпуска ЖБИ с высокими эстетическими характеристиками практически нерешаем. Тем не менее в "СУ-155" он решен путем внедрения технологии облицовки керамической плиткой в заводских условиях. За счет этого изменилось в положительную сторону не только эстетическое восприятие зданий, но и были практически исключены эксплуатационные затраты на ремонт таких фасадов".
Комплексное утепление фасадов стало широко распространенной строительной технологией, поскольку оно позволяет решать две важные задачи. По данным "Сити-XXI век", грамотная теплоизоляция стен обеспечивает эффективное энерго- и теплосбережение, экономя до 45% тепловой энергии, расходуемой на обогрев помещений.
По словам Алексея Белоусова, в последние пять лет многие новшества пришли на строительный рынок из высотного строительства, ведь при возведении небоскребов всегда используются самые передовые разработки и технологии. Появилась новая мода на решения в виде полностью стеклянных фасадов. С точки зрения эксплуатации такой фасад один из самых инертных к погодным условиям. Он позволяет забыть об ограничениях пространства, придавая любому помещению глубину и комфортность. Разнообразие вариантов планировок - еще один весомый плюс, не говоря уже о раскрытии видового потенциала. В апартаментах МФК "Город столиц" (ММДЦ "Москва-Сити") просто невозможно представить себе хотя бы один фасад в виде глухой стенки.
Но строители экспериментируют и с самими стеклами! На сегодняшний день существует технология покрытия стекла специальной пленкой, выполняющей функцию фильтра, пропускающего или отражающего тепло, что существенно повышает энергоэффективность проекта, а также комфорт внутри помещения.
К другой технологии, появившейся на рынке сравнительно недавно, можно отнести воздухозаборные клапаны, монтирующиеся в оконную раму. Независимо от того, живет собственник в квартире или нет, при избыточном давлении клапан открывается, впуская свежий воздух, что позволяет системе вентиляции функционировать без перебоев.
Наконец, существуют так называемые энергоэффективные стекла, они экономят до 45% энергии, идущей на отопление или охлаждение зданий. Такие стеклопакеты могут быть дешевле традиционных, при этом эффективность энергосберегающих стекол будет выше в 1,5 раза. Как утверждает Игорь Зак, современные технологии позволяют сократить выброс парниковых газов за счет остекления: установлено, что 1 кв. м энергоэффективного стекла сокращает выбросы CO2 на 91 кг/год.
Факторы торможения
Все описанные выше технологии строительства применяются в РФ, но ни одна из них не определяет облик стройиндустрии во всероссийском (а не только всемосковском) масштабе. Например, системы интеллектуального управления зданиями применяются сегодня лишь в таких крупных проектах, как Ducat Place III или "Башня "Федерация", а в регионы, за пределы городов-миллионников, эти новшества если и приходят, то от случая к случаю.
По мнению Игоря Зака, тормозящими факторами внедрения новых технологий в строительстве являются, с одной стороны, слабая осведомленность девелоперов и инвесторов, а с другой - неподготовленная государственная законодательная база и технические регламенты.
Первый заместитель директора - главный инженер холдинговой компании "ГВСУ "Центр" Владимир Аблаутов считает, что к основным причинам слабого распространения новых технологий относятся: дефицит денег, дороговизна кредита, лизинговых схем и импортных технологий, большой срок окупаемости, отсутствие поддержки от государства, административные барьеры, практически полное отсутствие машиностроительных заводов, выпускающих оборудование для заводов стройиндустрии.
Владимир Аблаутов рассказал о многих новых интересных технологиях производства ЖБИ на основе финского оборудования, но при этом отметил, что в связи с дороговизной финансовых ресурсов окупаемость оборудования составляет 10 и более лет. "По нашим оценкам, данные технологии применяются не более чем на 5% технологических линий по стране, - комментирует эксперт. - Но мне видится, что эти технологии при соответствующих условиях могли бы распространиться на 50-60% действующих заводов России".
В связи с этим технологическое развитие пока еще не стало фактором, влияющим на цены на недвижимость. "Влияние на уровень цен на недвижимость незначительное, учитывая малое распространение новых технологий", - утверждает Владимир Аблаутов. "На цены влияет комплексное, концептуальное развитие технологий и междисциплинарные подходы к строительству, - более мягко выражается Игорь Зак. - Технологии - лишь частный случай общей концепции".
Впрочем, есть надежда, что процесс технологического обновления строительного комплекса продолжится. Игорь Зак считает, при этом однозначно можно говорить о постоянном росте интереса к данным технологиям как со стороны девелоперов, так и со стороны государства.
Заместитель министра регионального развития Илья Пономарев недавно отметил, что за прошедший год в отрасли отмечен 72-процентный рост. "Большинство передовых современных строительных технологий российским строителям доступны, и сегодня можно строить качественно и быстро как промышленные объекты, так и жилье", - считает он. По словам Пономарева, за последнее время в стране введено в строй более 400 производств строительных материалов с новыми технологиями, и в процессе строительства находятся еще несколько сотен.