Цена без предела
Рынок московской недвижимости может смело претендовать на звание самого быстрорастущего. Каждый год строители сдают все больше новых квартир, офисов и магазинов. Быстро растут ставки аренды и цены на жилье. Однако, несмотря на всю свою привлекательность, строительный рынок остается одним из самых закрытых. Снять с него сливки может только узкий круг избранных компаний.
Московский рынок недвижимости переживает невиданный бум. Второй год подряд строители рапортуют о превышении плановых объемов строительства. В 2001 году вместо 3,5 млн кв. м строители сдали 3,8 млн, а в текущем, по прогнозам правительства Москвы, вместо запланированных 4,2 млн кв. м будет построено 4,7 млн. Примерно такими же темпами растет и рынок коммерческой недвижимости. За три года площадь построенной торговой и офисной недвижимости выросла почти в два раза.
Но, несмотря на эти победные реляции, московский бизнес все чаще сталкивается с позабытой проблемой дефицита. Не хватает квартир для «средних русских»; тяжело снять офисное помещение, качество которого соответствовало бы уровню арендной платы; трудно найти помещение под магазин или ресторан, особенно в центре. Получается парадоксальная ситуация, при которой новые метры строителей словно куда-то пропадают.
А куда они денутся
Столичные власти объясняют загадку недвижимости очень просто: рост предложения все равно не покрывает спрос, который растет еще быстрее. Эта версия подтверждается и цифрами.
Возьмем, к примеру, самый большой сегмент рынка недвижимости – жилье. По оценке главы корпорации «Строймонтаж» Сергея Полонского, в Москве не было бы кризиса перепроизводства жилья, даже если ежегодно строить не 3 – 4 млн кв. м, а 10 млн. Иначе говоря, ресурс переселения в столице огромен. Кроме того, как отмечают многие риэлтеры, значительная часть спроса на московское жилье приходится на иногородних покупателей. Причем речь идет не только о типовом массовом строительстве, но и об элитном жилье с ценой $1500 – 2500 за метр.
Огромен потенциал нового строительства и на рынке офисных площадей. Так, глава московского представительства компании Skanska Микко Петров считает, что только в сегменте площадей класса А (самая дорогая офисная недвижимость) ресурс спроса составляет порядка 500 000 кв. м – и это не считая арендаторов тех площадей высокого класса, которые со временем подешевеют и уйдут в более низкие категории качества. В свою очередь, глава компании «Габа-эстейт» Денис Габа констатирует жесточайший дефицит площадей практически во всех сегментах офисного рынка. Успешно работающие компании расширяются, основываются новые предприятия, и всему этому нужно где-то размещаться.
Так же обстоит дело и с торговыми помещениями. Специалисты риэлтерских компаний сходятся на том, что в Москве их крайне мало. В столице на тысячу человек населения приходится всего 20 м торговых площадей, что в семь раз меньше аналогичного показателя Берлина и в четыре раза меньше Праги. По оценке специалистов компании Styles & Riabokobylko, проекты в сфере торговой недвижимости будут сверхприбыльными до тех пор, пока показатель не дорастет до 150 м на тысячу населения. Дефицит площадей особенно ощутим в центре. Доходит до смешного – к примеру, на Тверской улице продается помещение под магазин за $5 млн. Даже для 300 кв. м на одной из самых престижных улиц Москвы эта цена представляется слишком высокой. Однако показателен сам факт возникновения подобных запросов у владельцев недвижимости. (О дефиците площадей на рынке торговой недвижимости см. статью на стр. ?????)
Естественным следствием такой ситуации становится постоянный рост стоимости метра и ставок аренды. На протяжении прошлого года цены на жилье выросли более чем на 30% – на рынке ничего подобного не наблюдалось с далекого 1993 года. Примечательно, что динамика роста цен на жилье фактически не зависит от объема строительства новых домов (см. график).
Похожая картина и на рынке офисных площадей. Еще недавно ставка аренды лучших метров – площадей класса А – держалась на уровне $600 за кв. м в год. Сегодня появляются объекты, где с учетом дополнительных издержек арендатору придется платить под $1000 за метр. А, к примеру, помещения класса между С и В в здании бывшего производственного института в настоящее время успешно расходятся по $400 за кв. м в год, в то время как в 2001 году ставки на такие площади редко превышали $250.
Еще быстрее растут ставки торговых площадей. Если два года назад аренда метра в комплексах на Манежной и на Тверской обходилась в $1000 – 1100 за метр, то сегодня невозможно снять помещение такого класса меньше чем за $2200. Рекорд установлен в комплексе «Атриум» на площади Курского вокзала, где ставка составляет $2500 – 2700 за метр.
Стрелочники всех сторон света
Огромный неудовлетворенный спрос на московскую недвижимость, действительно, остается главным фактором роста цен и дефицита предложения. Но это далеко не единственная причина. Московские власти не говорят о другой проблеме. Городу явно не хватает продуманной земельной и строительной политики.
Например, по-прежнему непрозрачной остается политика распределения земельных ресурсов. Свободных площадок в Москве не так много, поэтому логичной выглядела бы схема конкурса, на котором компании-девелоперы открыто конкурировали бы друг с другом. Это, с одной стороны, позволило бы городу получать максимальный доход, а с другой – показало бы объективные цены на столичную землю. На деле же распределение земельных участков идет «под ковром», и определяющим фактором становится не платежеспособность претендента, а его лоббистские и аппаратные способности.
Не секрет, что наиболее активно на московском рынке действуют компании, которые близки к столичному правительству. Это примерно два десятка строительных предприятий, которые получают самые лакомые куски земли. Лучший индикатор – распределение участков в районах массовой застройки жилья (Марьино, Бутово, Жулебино), огромные объемы строительства которых позволяют компаниям извлекать наибольшую прибыль. Список самых удачливых застройщиков обычно ограничивается «Главмосстроем», ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155, МСМ-3, и еще пятью-шестью компаниями. По мнению частных застройщиков, на близкие к городу компании приходится около 80% всего сдаваемого жилья. При этом доход эти компании получают не только по стандартным схемам. Для них такие отношения выгодны еще и потому, что город, как правило, имеет перед ними различные задолженности, что делает прибыльными даже проекты с внешне непривлекательной экономикой. Топ-менеджер одной девелоперской фирмы так объясняет этот феномен: «околомосковские» компании сами финансируют работы по инженерии в счет увеличения своей доли, а затем различными путями раздувают эти затраты. Благодаря такой политике доля города (а это 30 – 40% квартир, которые распределяются муниципалитетом) снижается.
Существование особых, «своих», компаний признают даже представители московского строительного комплекса. Заместитель начальника оперативно-распорядительного управления Комплекса архитектуры и строительства правительства Москвы Ирина Сергеева (недавно она покинула этот пост) сказала, что строительство в Москве фактически поделено между 20 – 30 компаниями. По ее словам, в успехе этих предприятий город заинтересован, поскольку стоял у истоков их развития, и поэтому бросать компании на произвол судьбы городские власти не собираются.
Что касается проектов, связанных с коммерческой недвижимостью, то здесь инвесторам приходится сталкиваться с аппетитами уже другого комплекса города – имущественно-земельного. Защищая свои интересы, городские власти даже вступили в открытую конфронтацию с федеральным правительством. По существовавшему до октября 2001 года порядку подавляющему большинству предприятий и компаний принадлежали только здания, а землю они арендовали у города. Однако после вступления в силу Земельного кодекса, владельцы недвижимости смогут выкупить и землю, где расположена их собственность. При этом установлена верхняя планка цены, по которой город может продавать землю.
Столичное правительство направило запрос в Конституционный суд, где фактически призывает сохранить существовавшую ранее схему отношений между городом и собственниками. По мнению правительства Москвы, аренда является более эффективным инструментом наполнения городской казны, нежели продажа земли.
Арендные отношения – инструмент куда менее прозрачный, нежели регламентированные отношения регулятора и субъекта рынка. Во-первых, арендные ставки можно часто увеличивать. Из-за дороговизны аренды земли многие компании либо отказываются от проектов, либо, по примеру IKEA, строят торговые комплексы за пределами МКАД. Как заметил один из представителей крупной финансово-промышленной группы, рассматривавшей возможность строительства в Москве, «труднее всего просчитать экономику проекта, потому что ставки аренды постоянно скачут».
Отбиваясь от Земельного кодекса, московские власти защищают и другое свое достижение. При правильном использовании арендные ставки можно превратить в кнут и пряник для арендаторов. Например, снизить стоимость аренды для «Седьмого континента» или «Макдоналдса». В обмен компании финансируют мероприятия мэрии, например, фестиваль русской кухни. По этой же причине почти все крупные фирмы, разворачивающие свой бизнес, вынуждены специально договариваться с городом.
Тем не менее руководство имущественно-земельного комплекса не считает свою политику неправильной. По словам главы комплекса вице-премьера правительства Москвы Олега Толкачева, «нет такого, чтобы город остался без инвесторов. Наоборот, желающих работать в Москве хоть отбавляй». Спрос-то все равно превышает предложение.
Объективные трудности
Однако самый серьезный дефицит – кадровый. На рынке не хватает квалифицированных специалистов, способных решать имущественно-хозяйственные проблемы.
Представим себе, как проходит процесс подбора участков. На сегодня в городе почти не осталось «ничьих» пустырей. Обычно это земля нерентабельных предприятий, например, автобазы или бывшего НИИ. Чтобы развернуть стройку на этой площадке, необходимо договориться о выводе предприятия с его хозяевами, оформить правовую документацию, решить проблемы с инженерией и коммуникациями. Каждый из этих вопросов требует наличия связей, знаний и опыта. А его хватает далеко не всем девелоперам. Один из самых наглядных примеров – комплекс Центрального рынка на Цветном бульваре. Этот престижный в советское время торговый объект долгие годы стоял заброшенным, хотя его местоположение иначе как козырным не назовешь. Проблема была в том, что хозяева рынка не могли договориться между собой о том, как делить права на объект. В прошлом году комплекс купил «Седьмой континент», однако похоже, что ритейлеры не получили всех прав на объект. Центральный рынок по-прежнему стоит бесхозным и признаков заявленной переделки его в гипермаркет пока не наблюдается.
По словам главы ОАО «Москва-Курс» Сергея Бенедиктова, на подготовку специалиста требуется не менее двух лет. Вообще же многие компании предпочитают пользоваться специалистами из административных структур. «Хорошие специалисты даже из чиновной среды остаются штучными и в масштабах рынка проблемы кадров не решают», – говорит Бенедиктов.
Не менее остро стоит и проблема коммуникаций. По оценке Института города, на обновление инженерных сетей, тепловых коммуникаций и канализации ежегодно требуется примерно $8 млрд – $9 млрд. В бюджете же города на развитие дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры предусмотрено в среднем 40 млрд руб. капитальных вложений. «Очень часто компаниям-девелоперам кроме строительства собственно здания приходится вкладываться в обновление близлежащих труб и сетей, – рассказывает представитель крупной строительной компании. - Причем эти расходы сопоставимы с самим строительством. Естественно, что потом хозяева перекладывают их на арендаторов или покупателей».
Мы люди не местные
В результате действия всех этих факторов и получается ситуация, когда доступ на рынок сторонних инвесторов крайне затруднен. Многие крупные финансово-промышленные группы стали реализовывать свои строительные проекты относительно недавно, когда ослабло политическое влияние московских властей. При существующем уровне цен и спроса интерес к столичным объектам вполне логичен.
Чужаки по-разному появляются на московской арене. Иногда это девелоперские подразделения крупных компаний – например, «Альфа Девелопмент», выступающая заказчиком огромного центра в начале старого Арбата (подрядчик по объекту – Skanska). В ряде случаев крупные компании покупают участки земли на «вырост», как это произошло у «Базового элемента», получившего 12 га территории «Трехгорной мануфактуры» вместе с одноименным акционерным обществом. Другой пример – комплекс «РТИ-Каучук» на улице Усачева, который достался холдингу «Металлоинвест».
Однако чаще всего немосковские инвесторы получают столичную землю и недвижимость окольными путями. Бывает, что объекты недвижимости переходят финансово-промышленным группам в счет долгов приобретенных предприятий. Например, здание Кокоревского подворья группа Гута-банка получила в зачет долгов разорившейся московской девелоперской компании «Кейстоун».
По мнению арбитражного управляющего Дениса Ерошкина, редко случается, чтобы процесс банкротства запускался только ради того, чтобы приобрести объект недвижимости. «Банкротство – не самый лучший для развития недвижимости способ получения ресурсов», –считает Ерошкин. Более того, часто девелоперские компании отказываются работать с объектами, полученными в ходе банкротства, из-за риска потерять с трудом полученную недвижимость.
Московские власти, стремясь сохранять контроль над крупными кусками собственности, естественно, препятствуют проникновению «чужих» в столичную недвижимость. Так, остановлено строительство комплекса «Альфы Девелопмент» на старом Арбате. В качестве причины названо архитектурное решение здания, которое уродует ансамбль Арбатской площади. Громадина эта и на самом деле не вызывает приятных эмоций. Однако возникает вопрос: а разве проект комплекса не проходил согласований? Или это самострой, который по разгильдяйству прозевали столичные чиновники?
Теплые щели
Перспективы на московском рынке недвижимости напрямую зависят от того, как долго московские власти смогут сохранять нынешнюю систему управления. Если крепкая хватка столичных чиновников ослабнет, то несомненно возрастет и количество новых игроков.
Пока же, сталкиваясь со стеной, инвестиции как вода уходят в ниши, где инстанций и ведомств намного меньше, а регулирование не носит столь жесткого характера. Одной из таких ниш является Подмосковье, где работают уже многие столичные компании. Другой перспективный сегмент – федеральная собственность, представляющая собой самостоятельный рынок со своими правилами игры. Федеральная власть владеет не только зданиями министерств или памятниками культуры. К числу ее капиталоемкого достояния относится прежде всего огромное количество производственных или исследовательских институтов. Ресурсы эти велики, однако Мингосимущество в отличие от столичных властей пока не ведает об их объеме. Но это, надо полагать, скоро будет исправлено – с приходом на рынок новой волны желающих вложить деньги в недвижимость.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
