Ценам приказано расти

2001 год станет временем медленного, но стабильного роста цен на жилую недвижимость. Фактическое картельное соглашение московских строителей уже действует. Похоже, что Московский строительный союз, в который входят почти все крупные столичные застройщики, решил активно повышать цены.

 

Парад панельных амбиций

Объединение крупнейших московских домостроительных комбинатов (ДСК) привело к переделу полномочий. После создания МСС у строителей появился мощный и легальный лоббист, при помощи которого ведущие ДСК добились комфортных условий выполнения муниципального заказа. В соответствии с политическими соглашениями, заключенными между столичным правительством и МСС, городские власти обязались оплачивать строителям весь муниципальный заказ. Это обещание, однако, вряд ли будет реализовано, поскольку даже в самые хорошие для Москвы времена город полностью не выполнял своих обязательств. Теперь же, в условиях «холодной войны» с федеральным центром и жесткой бюджетной экономии, 100-процентная оплата фактически невозможна.

Но МСС, похоже, это обстоятельство нисколько не пугает. По словам одного из руководителей МСС, «к такому повороту событий мы готовы». Иными словами, не получив за работу денег, строительные организации возьмут свое в виде доли жилья, предназначенной для города. При этом муниципальная часть, которую город согласится учесть в коммерческих проектах строителей, окажется, по всей вероятности, сформированной из неликвидов – проблемных домов, квартир с плохим видом из окна, торцевых квартир и пр. С одной стороны, у строителей возникает новая проблема – они получают плохо продаваемое жилье. Но с другой – таким образом участники МСС получают возможность двойного контроля за поступлением товара в продажу.

Наконец, весьма существенным фактором развития рыночной ситуации в этом году станет запас нереализованного жилья, оставшегося у строителей после «развода» с ДВПС. По разным оценкам, это набор земельных участков, достаточных для строительства примерно 2,3 млн кв. м жилья. То есть у МСС уже сейчас есть сверстанная и почти готовая к реализации инвестиционная программа на ближайший сезон.

Показательны изменения городской строительной программы, которая теперь создается исходя из интересов МСС. На сегодня муниципальный заказ включает в себя возведение 16 домов в Марьинском парке, 28 – в Южном Бутове и 5 – в Бескудниково-Дегунино. С коммерческой частью (то есть с инвестиционным строительством фирм МСС) ситуация выглядит интереснее. По районам новостроек она довольно умерена – 10 домов в Люблино, 13 – в Марьинском парке, 6 – в Северном Бутове и 3 – в Зеленограде. Такое распределение коммерческой и муниципальной частей заказа вполне традиционно. Зато резко – почти на треть – возросло количество домов, строящихся фирмами МСС в центре города (всего порядка 50 – 60 объектов точечной застройки в сложившихся районах). Иначе говоря, панельные застройщики стремятся ставить дома ближе к центру и с этим связана довольно серьезная часть их инвестиционной программы. Вывод достаточно простой. Участники МСС и так не устают говорить о тяготах своего положения и чуть ли не о миллиардных убытках. Теперь же, имея возможность влиять на ценообразование, они будут повышать среднюю ценовую планку типового жилья. Самые высокие оценки участников рынка выражаются в величине $800 за метр в точечной застройке.

По всей видимости, через какое-то время это может привести к очередному кризису рынка типового жилья, поскольку в более дорогом сегменте жилья намечается тенденция к снижению цен. То есть очень скоро может получиться так, что монолитные дома в хороших местах могут предлагаться по цене, которая не будет сильно отличаться от цен точечного панельного домостроения.

 

Ожидается демпинг

На рынке элитного жилья, а точнее, в сегменте $700 – 1500 за метр сложилась очень любопытная ситуация. Здесь ожидается снижение цен. Похоже, что частные застройщики немного перестарались: объем предложения сегодня явно превосходит спрос. Для этого сегмента характерна ситуация, сложившаяся с реализацией жилого комплекса в Кунцеве. Этот проект за счет позиционирования его как «города в городе», внутри которого есть все необходимое для жизни, казалось бы, должен привлечь повышенное внимание потенциальных покупателей. Однако к концу прошлого года в комплексе было реализовано всего около трети сданных квартир, после чего темпы продаж существенно снизились.

Заметим, что проблемы с реализацией построенного жилья, как правило, не приводят к финансовым затруднениям застройщика. Сегодня рентабельность строительного бизнеса такова, что девелоперы могут себе позволить иметь непроданный товар. Более того, довольно серьезную роль здесь играет рекламная кампания. Вложения в рекламу позволяют повысить начальную цену метра иногда даже в полтора раза, при этом сами затраты на рекламу, как правило, остаются в себестоимости метра величиной вполне умеренной.

Затруднения с продажами зачастую объясняются просчетами, допущенными в проектах. Во многих случаях это касается величины квартир. В кунцевском комплексе, например, продаются «двушки» площадью по 120 кв. м. Еще более показательный пример – дом «Помидор», где есть квартиры площадью под 500 кв. м. Эти квартиры продать почти невозможно, несмотря на снижение цен, на которое пошел застройщик этого дома. Дело в том, что цена квартиры, включая гаражное место и ремонт, окажется сопоставимой с ценами, которые приемлемы лишь в самом дорогом сегменте жилого рынка. И хотя вроде бы метров на самом деле оказывается больше, квартира «средней элитности» просто не стоит таких денег.

Возможно, именно поэтому на рынке наметилась тенденция к снижению ценового коридора. Наиболее заметный и в какой-то мере «прецедентный» проект – две башни на Ленинградском проспекте, в которых жилье продается по $865, хотя обе башни уже сейчас находятся в стадии строительства. Сходную ценовую политику решил вести и Департамент внебюджетной политики строительства, хотя пока большинство его новых проектов остаются в ценовом диапазоне 1000 – 1200 за метр. При этом департамент, которому в нынешней ситуации остались только единичные проекты (после политической победы, одержанной МСС, ДВПС больше не является крупнейшим городским застройщиком: его программа строительства на 2001 год включает 22 дома в центре и штучные объекты в других районах города), по-видимому, захотел поконкурировать с действующими проектами, ставя свои дома в местах, где уже идет несколько дорогих строек. Так, один из проектов ДВПС – два дома на пересечении улиц Куусинена и Новопесчаной. Конкурентов хоть отбавляй, достаточно назвать стоящий рядом дом на Зорге и упомянутые башни на «Соколе».

Другой пример еще более показателен. ДВПС решил освоить площадку по Карамышевской набережной, 66. Окрестности проспекта маршала Жукова – место, где элитные дома не строит только ленивый. По левую сторону на деньги Сбербанка ведет программу реконструкции квартала компания «Астиком». Чуть дальше по набережной стоит поселок таун-хаусов фирмы «Дом». По правую сторону поставил свои монолитные башни «Крост». За ними – квартал, реконструкцию которого ведет НПП «Тема». Близость к Серебряному бору можно эксплуатировать в рекламных целях сколь угодно долго, но это не значит, что число покупателей бесконечно. Если учесть, что дом ДВПС расположен далеко от метро, то можно предположить, что основной маркетинговой новацией проекта станут низкие цены.

В итоге можно ожидать, что в ближайшие сезоны на рынке начнет образовываться прослойка жилья, которое раньше попадало в элитный сегмент, но теперь будет предлагаться по цене эконом-класса, то есть $750 – 1100 за метр. Снижение цен до этого диапазона, вполне возможно, будет происходить не один сезон, но важно, что эта тенденция уже наметилась. Причем речь идет о домах в довольно симпатичных местах – вроде Карамышевской набережной или Иваньковского шоссе (внутри массива Покровского парка), где начал реализацию своего нового проекта «Крост», уже пришедший, кстати, к ценовому диапазону $700 – 1000 за метр.

 

Кто входит в Московский строительный союз

 1. Мосстроймеханизация-5

Основана в 1967 году. Количество работников – 6500 человек. Генеральный директор Михаил Черне (президент МСС). Генеральный подрядчик правительства Москвы, отвечающий за основные муниципальные проекты. Имеет собственный цементный завод, конструкторское бюро, специальную фирму, ведающую производством всех необходимых в строительстве механизированных инструментов. МСМ-5 является владельцем самого крупного в России парка тяжелой строительной техники. С 1990 года – акционерное общество. В 1999 году МСМ-5 построила 400 тыс. кв. м жилья, в 2000-м – 700 тыс., а в наступившем планирует выйти на 1 млн. кв. м в год.

 

2. Домостроительный комбинат-1 (ДСК-1)

Основан в 1961 году. Количество работников – 8200 человек. Генеральный директор Владимир Копелев. Самая крупная строительная компания в России. Имеет собственные заводы и 9 филиалов, обслуживающих все этапы строительного цикла. Главный подрядчик московского правительства. Может строить до 80 квартир в день и более 1 млн. кв. м жилья в год.

 

3. Домостроительный комбинат-2

Основан в 1962 году. Количество работников – 2500 человек. Генеральный директор Валерий Грановский. Имеет собственный цементный завод, два конструкторских бюро и 11 других подчиненных предприятий. Может возводить 280 тыс. кв. м жилья в год. Специализируется на возведении зданий высотой в 22 этажа и более.

 

4. Домостроительный комбинат-3

Количество работников – 3250 человек. Генеральный директор Александр Киднеев. Имеет собственный цементный завод и другие подчиненные структуры. Специализируется на строительстве 9-этажных, 17-этажных серийных домов, а также жилья для инвалидов, оборудованного специальными устройствами. Строит до 400 тыс. кв. м жилья ежегодно.

 

5. Строительное управление-155.

Основано в 1954 году. Генеральный директор Михаил Балакин. Является отделением Госстроя. В основном занимается инженерным и телекоммуникационным оборудованием. В большинстве проектов – как для городских властей, так и для частных инвесторов – выступает в качестве подрядчика. Имеет собственное конструкторское бюро, цементный завод и другие предприятия по производству строительных материалов. Планирует принять участие в инвестировании 15% всего годового объема строительства в Москве. Строит монолитные дома.

 

6. Строительное управление-83.

Основано в 1930-е годы. Количество работников – 500 человек. Генеральный директор Виктор Нодел. Изначально входило в состав авиационной промышленности, ныне специализируется в области гражданского и промышленного строительства. Планирует вводить 250 тыс. кв. м жилья в год.

 

7. Мосфундаментстрой-6

Основан в 1936 году. Количество работников 3500 человек. Генеральный директор Виктор Нестеренко. Первоначально был частью Металлостроя. Является подрядчиком правительства Москвы. Специализируется на строительстве 17-этажных типовых домов. С 1997 года работает и с частными инвесторами.

 

Помимо строительных организаций в МСС входит также Российский национальный коммерческий банк (зарегистрированный капитал 50 млн руб.). Банк выступил организатором нескольких инвестиционных строительных проектов для военного и агропромышленного комплексов, правительства Москвы и районных администраций. Задача банка в МСС – обеспечение строителей дешевыми долгосрочными кредитами и работа с финансами союза.

 

 

Крупнейшие московские частные застройщики

 

«Поликварт»

Год основания – 1992-й. Генеральный директор Андрей Семечкин. Ведет строительство в ЮЗАО. Построено 6 домов – 4 панельных и 2 элитных кирпичных. В настоящее время ведет строительство одного дома по индивидуальному проекту со сроком сдачи в третьем квартале 2001 года. Диапазон цен в готовых домах $550 – 1500 за метр. В планах строительство в квартале 20-21 Новых Черемушек.

 

«Соцсервис»

Год основания – 1992-й. Генеральный директор Вячеслав Богомолов. Ведет строительство в ЗАО. Построено 2 кирпичных дома, ведется строительство еще одного со сроком сдачи во втором квартале 2001 года. Диапазон цен в готовых домах $1050 – 1450 за метр.

 

ФСК «Конти»

Год основания – 1992-й. Генеральный директор Тимур Тимербулатов. Ведет строительство в ЗАО и СЗАО. Построено 5 домов – 2 кирпичных и 3 панельных. Сейчас строит еще три дома – 1 кирпичный и 2 панельных. Диапазон цен в строящихся домах $955 – 2550 за метр.

 

«Квартал – 32-33»

Год основания – 1995-й. Генеральный директор Олег Гребенкин. Ведет строительство в ЗАО. В настоящее время в продаже квартиры в 4 домах, только один из них готов. Диапазон цен готового жилья $1850 – 2150 за 1 кв. м. Сроки сдачи строящихся домов указать невозможно в связи с тем, что застройщик известен свойством задерживать сдачу объектов на несколько сезонов.

 

«Жилищная инициатива»

Год основания – 1990-й. Генеральный директор Владимир Кудрявцев. Ведет строительство в СВАО, ЮВАО, ЦАО и ЮАО. Построено около 40 жилых домов. В качестве заказчика фирма построила 13 домов – 7 кирпичных и 6 панельных. Ведется строительство еще 2 домов. Диапазон цен в готовых домах $500 – 1050 за метр.

 

«ОСК-Сервис»

Год основания – 1995-й. Генеральный директор Виктор Севастьянов. Ведет строительство в ЗАО, ВАО, СВАО, ЮАО и ЦАО. Построено 9 домов. Квартиры продаются в трех готовых – двух панельных и одном кирпичном. Диапазон цен готового жилья $576 – 1600 за метр. В ближайшее время фирма начнет строительство и в других административных округах.

 

«Главмосстрой»

Год основания – 1955-й. Генеральный директор Виталий Подгорный. В основном ведет строительство в ЦАО, ВАО, СЗАО и ближнем Подмосковье. В настоящее время из готовых жилых домов квартиры продаются в трех домах – в двух монолитных и панельном. Ведется строительство трех панельных домов в Железнодорожном. Диапазон цен готового жилья $450 – 3200 за метр.

 

«Крост»

Год основания – 1992-й. Генеральный директор Алексей Дабашин. Ведет строительство в СЗАО (районы Хорошево-Мневники и Тушино) и ЦАО. Построено 6 кирпичных домов, во всех ведется продажа квартир. В настоящее время ведется строительство еще 5 домов, в том числе 2 реконструируются. Диапазон цен готового жилья $700 – 1070 за метр.

 

«Астиком»

Год основания – 1996-й. Генеральный директор Валерий Грушевский. Ведет строительство в СЗАО. Построено 4 дома – 2 кирпичных и 2 панельных. В кирпичных домах продолжается продажа жилья. Ведется строительство еще одного кирпичного дома. Диапазон цен в готовых домах $600 – 1340за метр.

 

«Первая ипотечная компания»

Год основания – 1994-й. Генеральный директор Кирилл Бисарев. Ведет строительство в ЮАО, ЮЗАО, ЮВАО, СВАО. Построено 11 домов – 2 монолитных, остальные панельные. Строит еще 4 кирпичных и 1 панельный дом. Диапазон цен готового жилья $440 – 950 за метр.

 

«Новый мир»

Год основания – 1994-й. Генеральный директор Евгений Спиренков. Ведет строительство в ЮЗАО, ЮВАО и СВАО. Построено 12 панельных домов, в двух идут продажи. Строит 3 кирпичных и 2 панельных дома. Диапазон цен готового жилья $500 – 770 за метр. Фирма известна крупными вложениями в рекламу.