$ 76.75
 91.11
£ 100.90
¥ 73.40
 84.91
GOLD 1926.11
РТС 1145.72
DJIA 28301.46
NASDAQ 11530.98
рынки

Цены на жилье рванули вверх

Фото: 123rf/legion-media Фото: 123rf/legion-media

Владимир Путин на расширенном заседании Госсовета заявил о необходимости наращивания объемов строительства жилой недвижимости. При этом президент подчеркнул, что важно не допустить необоснованных скачков цен. «Компания» разбиралась, насколько реально выполнение поставленных задач и как политика сдерживания цен и роста предложения скажется на девелоперах и ипотечных заемщиках.

Согласно данным Центробанка, за первые семь месяцев 2020 года было выдано на 21,3 % ипотечных кредитов больше, чем за аналогичный период прошлого года, — всего на сумму 1,8 трлн руб. На 10,5 % (747,7 тыс. против 675,9 тыс.) увеличилось и количество предоставленных с января по июль этого года кредитов.

Ранее «Ко» писала о рекорде на рынке недвижимости, когда в августе было оформлено на 38 % ипотечных кредитов больше, чем в этом же месяце годом ранее. Причиной такой активности заемщиков стала реализация государственной программы льготной ипотеки на новое жилье под 6,5 %.   

Компания «ДОМ.РФ» прогнозирует, что по итогам нынешнего года в России может быть выдано более 1,2 млн ипотечных кредитов, а их общая сумма составит 3 трлн руб. 

Владимир Путин подчеркнул, что, по прогнозам экспертов, в 2021 году рост выдачи ипотечных кредитов продолжится. «Наши меры поддержки в целом работают, они дают необходимый эффект. Естественно, для долгосрочной устойчивости рынка жилья должно также расти и предложение, то есть нам нужно просто больше строить, чтобы и выбор был, и баланс цен на жилье соблюдался, и чтобы не было необоснованных скачков», — сказал президент. 

Независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлёв усомнился в том, что государство сможет регулировать цены на жилье при росте темпов строительства. «Реализация этих задач реальна, если ценообразование будет регулировать госорган, но это сомнительная история, я не вижу, каким образом государство сможет это сделать. Мы живем при капитализме, а если есть спрос на рынке, то цены будут расти. Если же государство примет решение контролировать ценообразование, мы придем к Госстрою Советского Союза», — считает Журавлёв. 

Сохранить деньги в бетоне

В середине сентября вице-премьер Марат Хуснуллин отметил, что благодаря льготной программе ипотеки в отрасль пришли дополнительные 500 млрд руб. Также чиновник успокоил россиян, пообещав, что «глобального роста цен не предвидится». По его мнению, небольшой всплеск цен в отдельных регионах страны позволит стимулировать жилищное строительство. 

Однако одним из важных факторов, оказывающих влияние на цену жилья в новостройках, является курс рубля. За последний квартал российская валюта ослабла по отношению к доллару на 9 единиц. Так, 1 июля один доллар стоил 70,4 руб., уже через месяц — 73,4, а по состоянию на 30 сентября — 79,6. Если падение рубля продолжится, цены на жилье будут расти, что не признаёт Марат Хуснуллин и пытается предотвратить Владимир Путин. Неминуемо вырастет и ипотечная ставка.

На данный момент проценты по ипотеке приемлемы для заемщиков, особенно на фоне падения ставок по депозитам. «Сегодня люди побежали сохранять свои деньги в бетоне. Кризисные события 2014 года стали показательными. Тогда был резкий валютный скачок, и мы увидели колоссальный спрос. Сейчас мы также наблюдаем большую активность на рынке нового жилья. Из-за этого повышаются цены. Сегодня ежемесячные ипотечные выплаты практически сравнялись с арендными платежами. Человек переезжает со съемной квартиры и платит за ипотеку столько же, сколько платил за аренду», — объясняет эксперт.

С другой стороны, по оценкам «ДОМ.РФ», только около 60 % россиян имеют возможность взять кредит на жилье. Некоторые эксперты предупреждают, что не все заемщики смогут погасить ипотеку и есть риск надуть так называемый «пузырь», когда кредиты берут неплатежеспособные граждане. 

Однако Никита Журавлёв не видит угрозы ипотечного кризиса. 

«Ипотечные кредиты — самый безопасный вид кредита с точки зрения платежеспособности населения. В России всего 5 % неплатежей по ипотечным займам. Это самый стабильный кредит. Люди быстрее заплатят кредит за ипотеку, чем скажут, что они банкроты», — успокаивает эксперт. 

Строительный круговорот финансов

В марте 2018 года Владимир Путин поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья. Позднее была выбрана и дата реализации амбициозного проекта — 2024 год. Но из-за перевода застройщиков на проектное финансирование и пандемии коронавируса планы были скорректированы. Глава Минстроя Владимир Якушев в июле заявил, что к 2024 году в стране должны возводить по 100 млн кв. м жилой площади. При этом в 2017 году было введено в эксплуатацию 78,6 млн кв. м, в 2019-м — 82, в текущем ожидают цифры в 75–80. 

Государственный вектор на увеличение темпов строительства вызывает опасения среди средних и малых девелоперов, которые считают, что большие объемы строительства создают приоритеты для крупных игроков и выдавят с рынка более скромные компании. 

По данным «СПАРК», наибольшую выручку на рынке строящейся недвижимости в 2019 году имели:

  • ПАО «Мостотрест» (77,2 млрд руб.) и АО «Мостострой-11» (19,2 млрд) Аркадия Ротенберга
  • АО «ПИК-Индустрия» (44,6 млрд) и ПАО ГК «ПИК» (24,5 млрд) Сергея Гордеева
  • ПАО «Моспромстрой» (22,4 млрд) Михаила Гуцериева. 

Но Никита Журавлёв считает, что средним и малым игрокам рынка не стоит волноваться за свое будущее.

«Каждая компания будет застраивать свой объем. Монополия застройщикам не нужна, она нужна государству. Мы можем увидеть монополизирование рынка, если "ДОМ.РФ" создаст свою девелоперскую структуру, как она ранее об этом заявляла. Тогда она сможет контролировать и ценообразование, и объем строительства. В этом случае произойдет выдавливание с рынка средних и мелких игроков. Но нам до этого еще далеко, я думаю, в ближайшую пятилетку это не случится», — заключает он. 

Эксперт уверен, что уменьшение ипотечной ставки до 6,5 % c 1 апреля дало большой толчок российской экономике. «Стройка — это мультипликатор. Люди отдают большую сумму денег застройщику, а он уже распределяет их по разным отраслям. Таким образом, в экономику попадает большое количество денег, и люди начинают зарабатывать. Внутри страны начинается хождение денег. И те люди, которые могут потерять работу из-за кризиса, связанного с пандемией, имеют возможность ее также и найти», — резюмирует Никита Журавлёв.