Удобства во дворе

Интерес покупателей к недорогой, но качественной загородной недвижимости настолько высок, что прослеживается явная тенденция к падению спроса на разнообразные навороты в инфраструктуре коттеджных поселков. Сегодняшние покупатели становятся более прагматичными, отдавая предпочтение здоровому минимализму и не желая платить за излишества, в необходимости которых они не уверены.

По мнению большинства риэлтеров, сегодня около 90% потенциальных покупателей загородной недвижимости хотели бы жить в охраняемом коттеджном поселке. Однако, когда речь заходит о том, каким должен быть современный коттеджный поселок, мнения экспертов все чаще расходятся. Переплачивать за статусность Рублево-Успенского шоссе может и хочет далеко не каждый потенциальный покупатель. В то же время западное направление, и особенно Новорижское шоссе, которое вполне оправданно считается одним из лучших мест для загородной жизни, общедоступной инфраструктурой пока не обладает. Вывод напрашивается сам собой: чтобы обеспечить достойный уровень комфорта клиентам, готовым заплатить как минимум $200 000 за право стать обладателем дома в коттеджном поселке, этот поселок должен обладать собственной инфраструктурой. Но на практике ситуация сложнее, и наличие объектов отдыха и развлечений может стать не достоинством поселка, а его недостатком.

Охранная грамота

Участники рынка ожидают, что на протяжении 2003 года появятся около 100 новых коттеджных поселков по 30 – 50 домов каждый. Иначе говоря, совокупный состав предложения пополнится примерно 4000 – 4500 домами. По отзывам компании Peny Lane Realty, в минувшем году началось строительство поселков, ориентированных на сдачу домов в аренду. И такие проекты приобретают популярность, поскольку экономически они могут быть даже более эффективными, чем строительство поселков на продажу. Среди арендных поселков можно назвать два: «Лайково» и «Горки-8». Из удачных проектов с домами на продажу стоит упомянуть «Горки ХХI», поселок в Усове, построенный компанией «Олимпик-Лайн», «Лесной Ручей» на Минском шоссе, возведенный компанией «Конкор» поселок в Сосновом бору и ряд других.

Каждый день на сайт cottage.ru приходят запросы от клиентов, ищущих загородную недвижимость. Из них 56% хотят иметь дом в 20 км от МКАД, а 44% устроит расстояние до 50 км от границы города. Наибольшей популярностью пользуются коттеджи от 150 до 550 кв. м, при этом половина заявок приходится на категорию до $100 000. Люди ищут дешевые дома, но коттеджные поселки, в которых есть такие объекты, можно пересчитать по пальцам. Благодаря огромному спросу любой поселок с домами стоимостью до $100 000 распродается моментально. В ходе исследования, проведенного Peny Lane Realty совместно с Интернет-проектом сottage.ru, удалось насчитать 137 поселков, в которых идут продажи. Лидерство здесь держит Рублево-Успенское направление, где продаются 33 поселка. В спину дышит Новорижское шоссе, где их 32. На третьем месте Калужское направление – 15 поселков. Далее следуют Ярославское (8), Пятницкое (8), Минское (7), Киевское (4) и Ленинградское (4) шоссе. Приведенное исследование позволило прийти и к любопытному выводу о том, что собой представляет «среднестатистический идеальный поселок». Дабы стопроцентно оправдать потребительские ожидания, девелопер должен построить поселок из домов со средней площадью 300 кв. м, в 21 километре от МКАД на Рублево-Успенском шоссе и при этом уложиться в цену $280 000 за объект. Каждый месяц на рынок выводятся три поселка. Как сообщил заместитель генерального директора по маркетингу и PR компании Penny Lane Realty Вячеслав Ширяев, в подавляющем большинстве случаев первое требование потенциальных покупателей загородной недвижимости – охраняемый поселок.

Современный коттеджный поселок гарантирует наличие определенной инфраструктуры – от детской площадки и мини-маркета до спортивного центра или бассейна. Уже решены все проблемы с коммуникациями, обязательно есть охрана. Еще один важный фактор – социальная однородность, которая отсутствует в хаотичной застройке. По приведенным Вячеславом Ширяевым оценкам, организованные коттеджные поселки занимают 30% общего количества предложения загородной недвижимости ближнего Подмосковья и 45% ее общей стоимости.

Дорогие навороты

С другой стороны, для элитных поселков, где стоимость объектов составляет более $1млн, вопрос создания собственной независимой инфраструктуры не слишком актуален. Большинство элитных поселков по-прежнему располагается на Рублево-Успенском шоссе, и для них наличие собственной инфраструктуры хотя и желательно, но вовсе не обязательно: на Рублевке с ресторанами и спортивными комплексами особых проблем нет.

Однако в основном сегменте рынка – поселках бизнес-класса, пользующихся сегодня максимальным спросом, – дела обстоят иначе. Хотя большинство предложений достаточно заманчивы, велика вероятность того, что жизнь в поселке окажется далеко не такой комфортной, как хотелось бы. И здесь большую роль играет то, насколько адекватной и продуманной будет инфраструктура поселка. Именно от этого в значительной степени зависит комфортабельность будущей загородной жизни. По словам Геворка Одабашяна, руководителя отдела продаж загородной недвижимости агентства «Русский дом недвижимости», развитие независимой инфраструктуры по наиболее перспективным и престижным направлениям, например по Новорижскому шоссе, – это лишь вопрос времени. «Спрос всегда рождает предложение, – говорит Одабашян. – По Новорижскому направлению можно с уверенностью прогнозировать развитие общедоступной инфраструктуры уже в ближайшее время. Кроме того, отнюдь не в любом поселке необходимы сооружения, предназначенные для отдыха и развлечений».

В настоящее время начинает отчетливо прослеживаться тенденция к строительству поселков бизнес-класса, где застройщики уже иначе, более разумно, подходят к созданию инфраструктуры. Наглядный пример – расположенный по Новорижскому шоссе коттеджный поселок «Крючково», в котором организована только базовая инфраструктура. Покупатели проявляют к этому объекту большой интерес. Также нужно учитывать, что кроме необходимости постоянно оплачивать расходы на содержание, к примеру, бассейна жители поселка еще и рискуют потерять часть вложенных при покупке средств. Если проект в итоге окажется неудачным, цены на дома в таком поселке будут не расти, а падать. Масштабная инфраструктура, организованная в небольшом поселке, способна сделать проживание в нем довольно дорогим удовольствием: ежемесячный платеж за коммунальные услуги и эксплуатацию объектов может перевалить за $1000. По мнению Юрия Тонева, руководителя отдела загородной недвижимости агентства «Скип», во многих предлагаемых сегодня поселках наблюдается избыток инфраструктуры, который не замедлит сказаться и на стоимости, и на потребительских качествах поселка. Инфраструктура – один из факторов, определяющих уровень жизни в поселке. Однако мнение, что наличие в поселке собственной масштабной инфраструктуры – залог комфортного проживания и безусловное достоинство поселка, все же ошибочно. «Во-первых, создание инфраструктуры требует от инвестора довольно серьезных вложений. Строительство даже небольшого (площадью около 200 кв. м) фитнес-центра обойдется застройщику в среднем по $1000 за 1 кв. м. Очевидно, что и дома, и земельные участки в таком поселке будут стоить дороже, а это не всегда приемлемо. Во-вторых, важно, чтобы расходы на эксплуатацию и содержание инфраструктуры, которые, как правило, ложатся на жителей поселка, оставались в разумных границах. Ведь окупить расположенный за городом ресторан, бассейн или закрытый корт далеко не просто», – говорит Тонев.