Упасть и не отжаться

Уходящий год стал уникальным для российского рынка недвижимости: такого падения он не знал со времен кризиса 1998-го. Параллельно этому в стране было заморожено огромное число девелоперских проектов, а некоторые ведущие игроки вынужденно покинули не только рынок, но и страну.

Из-за экономической нестабильности рынок недвижимости внезапно лишился многолетней подпитки кредитными ресурсами. "Все тенденции, которые мы наблюдали в 2009 году, связаны с преодолением последствий кризиса. Большинство компаний, работающих на этом рынке, прошлой зимой столкнулись с дефицитом ликвидности, остановкой сделок, коррекцией цен во всех сегментах недвижимости", - говорит первый вице-президент Capital Group Валентина Становова. По ее словам, удар был неожиданным и болезненным, особенно для тех, кто делал ставку на заемное финансирование, стремительно наращивал проектный портфель и вел агрессивную ценовую политику. По мнению президента корпорации "ИНКОМ" Сергея Козловского, за этот год весь сегмент недвижимости прошел через низшую точку кризиса, через практически полную остановку продаж и научился работать в новых условиях, а рынок окончательно оформился как "рынок покупателя". На протяжении всей истории рынка такого не было ни разу.
   

РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ

   Для большинства аналитиков резкое "проседание" сегмента недвижимости стало сюрпризом. "В 2009 году жизнь была более непредсказуемой, чем любой прогноз. Еще зимой 2009-го казалось, что рынок жилой недвижимости ждет полный коллапс, цены могут снизиться и в три раза, а банкротства или национализации многих строительных компаний не избежать", - размышляет руководитель GEDAnalytics Александр Пыпин. Однако, по его словам, летом стало понятно, что мировой кризис "лег на дно" и ситуация стала выправляться. Даже эта маленькая победа на фоне кризиса была важной вехой. "Сделок на вторичном рынке стало уже не в два раза меньше, чем до кризиса, как это было зимой, а только на четверть меньше, а к осени ожила и ипотека за счет снижения процентных ставок. Уровень ее падения по сравнение с тем, что было до кризиса, стал уже не шестикратный, а пятикратный", - подсчитывает эксперт. Однако вряд ли эти показатели можно назвать успешными. Даже пятикратного падения достаточно, чтобы признать и так с трудом растущий рынок полностью разрушенным. Сокращение числа ипотечных заемщиков и общее снижение благосостояния привели к резкому "провалу" спроса на жилую недвижимость. На это строители, кровно нуждающиеся в деньгах, отреагировали скидками. "С осени прошлого года и до весны текущего девелоперы в целях стимулирования низкого спроса предлагали значительные скидки на квартиры - 20% и выше", - говорит директор службы маркетинга УК "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова. При этом, по ее данным, на вторичном рынке цена "московского" квадратного метра уменьшилась в долларах на 10,9%, в рублях - на 9,3%. Не отставал и подмосковный рынок. "За 10 месяцев 2009-го уровень цен на новостройки Московской области в долларах снизился на 13,1%. На вторичном рынке Подмосковья цена кв. метра в долларах снизилась на 19%, а в рублях - на 17,6%", - рассказывает эксперт. В свою очередь в Москве стали появляться крупные жилые комплексы экономкласса, в которых цена варьировалась от 60 000 руб. до 100 000 руб. за "квадрат". В целом, по данным "Индикаторов рынка недвижимости", с декабря 2008-го стоимость 1 кв. м жилья в среднем по Москве упала с $5750 до $4017.
   Падение цен разрушило миф о том, что из-за неудовлетворенного спроса недвижимость в столичном регионе может дорожать бесконечно. "Основным итогом 2009 года стало осознание более широкими слоями населения того факта, что цены на недвижимость в стране в основном зависят от цен на сырье на мировом рынке, и жилая недвижимость, к сожалению, помимо удовлетворения потребностей в самом жилье еще и играет роль "аккумулятора" доходов от продажи нашего сырья. В условиях, когда средний размер кошелька населения сократился, а кредиты взять сложно и боязно, но потребность и желание улучшать жилищные условия никуда не делись, граждане проявляли активность в сферах, где денег нужно не так много, а риски невелики", - рассуждает Александр Пыпин. В результате, в отличие от городского многоэтажного жилья, гигантской популярностью стали пользоваться участки без подряда. Благо строить собственный дом можно поэтапно, хоть 10 лет, по мере наличия денег. По данным гендиректора RODEX Group Евгения Родионова, доля участков без подряда в предложении на рынке загородной недвижимости в 2009 году достигала 50 - 60%. Для сравнения: в 2008-м они составляли не более 6 - 7%.
   

ПАДЕНИЕ ЮРЛИЦ

   Остановка кредитного финансирования явилась для девелоперов тяжелейшим ударом. "Банки, в том числе государственные - ВЭБ, ВТБ и Сбербанк, получили циркуляры о запрете кредитования девелоперских проектов", - утверждает Евгений Родионов. Недостаток ресурсов привел к тому, что целая группа компаний сменила своих владельцев. Первой ласточкой стало девелоперское подразделение АФК "Система" - "Система-Галс", перешедшая под контроль ВТБ. В апреле 2009-го бывшие владельцы "Системы-Галс" договорились о продаже 51% акций кредитору за 60 руб. на условиях реструктуризации долга. Следующим игроком, ушедшим к новым собственникам за долги, стала ГК "ПИК". В начале апреля 2009-го ГК "ПИК" распространила пресс-релиз, в котором сообщила, что "Нафта" Сулеймана Керимова получила 25% девелопера. Причем некогда крупнейшая в России строительная компания поменяла владельца в обмен на обещание реструктурировать задолженность. Сразу после заключения сделки "Сбербанк Капитал" обрел мандат на реструктуризацию долгов ГК "ПИК" (общий долг ГК составлял $1,3 млрд, из которых примерно половина пришлась на "Сбер"). Кроме того, ФАС разрешила Сулейману Керимову приобрести еще 20% акций девелопера, чем предприниматель не преминул воспользоваться. В свою очередь "под крыло" ВТБ фактически перешел "ДОН-Строй". Точнее, банк получит "ДОН-Строй Инвест", на балансе которого находятся все жилые комплексы "ДОН-Строя" общей площадью около 3 млн кв. м. Согласно соглашению о реструктуризации долга в $500 млн, ВТБ достается 50% плюс одна акция "ДОН-Строй Инвеста". Другим крупным девелоперам пришлось серьезно выкручиваться, чтобы сохранить свои объекты. В частности, основные активы Mirax Group - башня "Федерация" и Mirax Plaza оказались под арестом, а "Главмосстрою" Олега Дерипаски пришлось заложить свою штаб-квартиру на Тверской улице ради реструктуризации кредитов. Даже непотопляемый мастодонт столичного рынка недвижимости - глава Russian Land Шалва Чигиринский потерял все свои крупные девелоперские активы и был вынужден уехать в Лондон."Произошла смена экономической реальности, и в новых условиях девелоперским компаниям пришлось пересмотреть свои стратегии, бюджеты, значительно сократить штат сотрудников и направления развития. Все усилия были сконцентрированы на текущих мероприятиях и реализации проектов в высокой стадии готовности. Все остальные планы, как правило, это "молодые" проекты с готовностью до 20%, были заморожены", - рассуждает Евгений Родионов. По его словам, на рынке возродилась практика бартерных сделок, заняв 30 - 90% от всего оборота в строительном бизнесе.
   

ОПТИМИСТИЧНЫЙ ВЗГЛЯД

   Несмотря на мрачные итоги 2009-го, участники рынка смотрят в будущее с оптимизмом. Например, по мнению Евгения Родионова, сегмент в полной мере активизируется уже весной следующего года, что, к примеру, позволит оживить загородное строительство. "Вследствие заморозки 80% проектов и невозможности их скорейшей реанимации рынок ждет дефицит предложения готовых ликвидных поселков. Поэтому цены начнут повышаться уже в 2010 году", - считает он. А по мнению Александра Пыпина, ухудшение ситуации в мировой экономике может затянуть начавшуюся стагнацию цен на жилье и даже привести к возобновлению снижения цен. "Однако, исходя из варианта, что рецидивов кризиса не будет, наиболее вероятно, что в 2010 году рост цен возобновится на фоне снижения ввода в строй жилья и увеличения объемов ипотечного кредитования и по итогам года составит 10 - 15% в рублях", - полагает эксперт. По словам Ирины Кирсановой, "уровень спроса будет восстанавливаться, а в среднесрочной перспективе (2 - 3 года) спрос, по всей вероятности, сможет превысить предложение из-за дефицита новых предложений на рынке". Однако, по мнению управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, говорить о значительном росте цен в ближайшее время пока рано. "Оптимистичные заявления участников рынка о дальнейшем росте цен пока можно расценивать лишь как маркетинговые ходы. Как дальше поведет себя рынок недвижимости, никому не известно, но относительной стабилизации стоит ждать не раньше весны 2010 года, а в дальнешем все будет зависеть от состояния экономики в стране и в мире", - утверждает управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.
   Уже хорошо, что осенью сегменту недвижимости удалось избежать очередной волны кризиса. "Сентябрь, к счастью, не стал месяцем старта так называемой второй волны кризиса, наступление которой прогнозировалось на начало осени рядом специалистов. Более того, по мере стабилизации ситуации в экономике на инвестиционном рынке наметились позитивные сдвиги как в общей динамике спроса, так и в его структуре", - говорит партнер, директор по развитию бизнеса Knight Frank Хайко Давидс.
   Однако в любом случае есть у кризиса и позитивные последствия. "Девелоперы учатся работать в тяжелое время - оптимизируют свои бизнес-процессы, ищут возможности для снижения себестоимости, семь раз подумают, прежде чем начинать новый проект, и теперь уже не рассчитывают, что потребитель купит все, что ему предложат", - замечает Виталий Разуваев, заместитель коммерческого директора фирмы "Сити-XXI век". Кроме того, снижение инвестиционной привлекательности жилья привело к сокращению числа инвестсделок, а падение цен сделало жилье доступнее для конечных потребителей. "Часть людей, которые не могли купить квартиру раньше, сейчас уже в состоянии это сделать. Причем к выбору недвижимости они подходят тщательно, заставляя девелопера более внимательно изучать потребности клиентов, строить качественное и востребованное жилье", - объясняет эксперт.