Управляй и властвуй
82% жителей многоквартирных домов недовольны качеством услуг ЖКХ и работой управляющих компаний (УК). Являются ли частные УК решением проблемы?
"Наши дома были построены в 2009 г. "Мираксом". "Миракс" бросил их фактически недостроенными. В 2009 г. инвесторы создали ТСЖ (товарищество собственников жилья) из числа крупных инвесторов и какой-то части жителей. ТСЖ заключило договор с одной из дочерних компаний "Миракса" на обслуживание жилого комплекса. В результате жильцы платили якобы за техническое обслуживание дома, а на самом деле спонсировали стройку Полонского (Сергей Полонский, тогдашний владелец Mirax Group. - Прим. "Ко"). Нам это не понравилось, и в правление вошли новые люди, которые расторгли договор с управляющей компанией Полонского. Мы два года прожили в судебных баталиях, доказывая отсутствие работ по обслуживанию жилого комплекса. И только отвоевались в судах с одной управляющей компанией, выяснилось, что была еще одна УК - "Миракс Сервис". Одна УК повесила на нас 23 млн руб., якобы потраченных ею на техническое содержание дома, другая - 10 млн руб. Теперь само ТСЖ управляет домами", - рассказывает Аурика Парий, председатель ТСЖ "Кутузовская Ривьера".
Скандалы, подобные этому, редко доходят до судов и смены управляющей компании. Если УК застройщика "садится" на объект, то "выбить" ее оттуда практически невозможно. Какая-либо сторонняя фирма должна под носом действующей управляющей структуры созвать на собрание более 50% собственников дома, каким-то образом доказать им, что она лучше, и просить людей, чтобы они за нее проголосовали. Но таких прецедентов на рынке очень мало, гораздо больше компаний, собирающих с жильцов деньги, но какой-либо активной деятельностью не занимающихся.
Известен случай, когда бывший замглавы Центробанка Владимир Горюнов, поселившись в 2004 г. в ЖК "Соколиное гнездо", организовал общее собрание жильцов и попытался выдворить с объекта ТСЖ "Столица", по сути, являвшееся управляющей компанией Capital Group. Однако суд признал общее собрание жильцов незаконным, на самого Владимира Горюнова завели дело о мошенничестве, а его юрист впоследствие погиб от удара битой по голове. Позже, правда, с ТСЖ "Столица" удалось расстаться жилому комплексу "Северный город" - после нескольких слушаний в Мосгорсуде. Но и тут с проведением собрания жильцов были "технические" сложности. Охранники некоего ЧОПа постоянно пытались помешать организации собрания, а председателю вновь созданного ТСЖ кто-то подкинул крапленые купюры, чтобы завести дело о взятке. К счастью, попытка провалилась.
Тендер по-новому
До этого года новостройка автоматически попадала под управление УК застройщика. В большинстве случаев последний сам создает ТСЖ. Застройщику подобная ситуация выгодна по многим причинам. Например, новостройки часто сдаются городу с разного рода недоделками, по крайней мере, территория не очищена от строительного мусора, хотя недоделки бывают и намного более значительными.
С начала 2012 г., с внесением изменений в Жилищный кодекс, ситуация на рынке поменялась. Сейчас, после сдачи дома городу, застройщик заключает договор с собственной дочерней УК или каким-либо партнером, и если с момента выбора этой управляющей компании в течение года собственники жилых и нежилых помещений не голосовали, не выбрали ни эту (назначенную застройщиком), ни какую-либо другую УК, то орган местного самоуправления (управа района) обязан провести открытый конкурс, на котором выбирается управляющая коммерческая структура.
По оценкам ООО "Бурмистр.ру", объем рынка обслуживания жилых домов стоит того: только в Москве он составляет 200 млрд руб. "Платить коммуналку будут всегда", - подчеркивает Юрий Кочетков, генеральный директор компании "Бурмистр.ру", специализирующей на консалтинге в сфере ЖКХ.
Тендер, проводимый местными властями, способен привлечь до 30 фирм, из которых, правда, пять-шесть могут оказаться "дочками" застройщика. Застройщик готов воевать за свои дома всерьез. "Нам позвонили из органа местного самоуправления и предложили принять участие в открытом конкурсе на комплекс из одиннадцати домов, которые рядом с нами построила "Ведис Групп". Мы туда приезжаем, чтобы посмотреть на состояние хозяйства, которым, возможно, придется управлять, а нас встречает управляющая компания "Ведиса" и говорит, что будет сопротивляться и на объект пускать не собирается", - рассказывает Аурика Парий.
УК застройщика действительно совсем невыгодно отдавать объект. "За год работы управляющей компании застройщик однозначно не окупит бизнес - это слишком маленький срок. Точки безубыточности компания достигает лишь на втором году своего существования", - поясняет Мария Кондрашина, исполнительный директор строительного холдинга "СКМ Групп" (в структуру холдинга входит УК "Комфорт Девелопмент").
Непрозрачный бизнес
В Москве действует установленный городом тариф за обслуживание дома управляющей компанией - около 25 руб. за квадратный метр жилья. Чтобы проводить реальные работы, этих денег не хватит. Жители новостроек, особенно элитных, легче соглашаются платить суммы, превышающие городской тариф, желая иметь достойный уровень сервиса в домах. В "Кутузовской Ривьере" за обслуживание квадратного метра платят 68 руб., в других столичных новостройках суммы на содержание дома доходят до 200 руб. за "квадрат".
В прошлом году в Москве насчитывалось 31 054 многоквартирных дома, официально работало 473 УК. "Только не все зарегистрированные компании являются реально работающими, некоторые существуют лишь на бумаге", - подчеркивает Светлана Лебеденко, генеральный директор УК "Высота Сервис".
Самостоятельно (при помощи ТСЖ, ЖСК и ЖК - без специализированной УК) управляется 2684 многоквартирных дома (8,6%).
В целом рынок услуг управляющих компаний растущий, так как город постепенно поднимает утвержденные тарифы на обслуживание домов. Ввод нового жилья в Москве сейчас не дает значимой цифры прироста рынка.
О рентабельности бизнеса УК вообще судить очень сложно. Если работать честно, то это не более 10-15%. Компании должны публиковать отчеты о своей деятельности на сайте dom.mos.ru. Однако большинство отчетов, как заметили в ТСЖ "Кутузовская Ривьера", - "явная липа". Почти все УК пишут, что работают "в ноль", то есть расходы за год равны доходам, на практике такого просто не может быть. У УК есть, к примеру, один интересный источник дохода. Москвичи ежемесячно платят за тепло согласно утвержденным городом тарифам, при этом почти в каждом доме сейчас стоит общий счетчик расхода горячей воды. В конце года показания счетчика снимаются, и практически каждая УК видит, что реальный расход ниже в два и более раза. Однако УК не возвращает жильцам деньги, переплаченные за тепло.
Старый хлам
Конечно, далеко не все коммунальные объекты интересны управляющим компаниям. ДЭЗы иной раз и рады бы сплавить кому-нибудь, к примеру, старые пятиэтажки, которые надо постоянно ремонтировать, однако подобные объекты у них никто не берет. "Старые дома нас не интересуют, их в управление брать невыгодно. На каждый старый дом нужно иметь капитал для капремонта", - поясняет Мария Кондрашина. "Камнем преткновения становятся ремонт жилого фонда и расходы на оплату электроэнергии. Поэтому УК невыгодно браться за обслуживание жилого фонда, построенного более двадцати лет назад", - добавляет Олеся Кошкина, директор по маркетингу Tekta Group.
Когда управляющая компания или ДЭЗ "заходят" на новый объект, согласно установленным городом нормативам они должны осуществить целый перечень работ по замене лифтов, труб, провести ремонтные работы в подъездах, на чердаках и в подвалах. Скорее всего, жильцы откажутся профинансировать подобное, поэтому около 80% жилого фонда в Москве неинтересно частному бизнесу.
Свои ДЭЗы
Государство оставило себе интересную лазейку в законодательстве. "В законе специально написано, что в течение года именно собственники жилых и нежилых помещений должны выбрать УК. А на практике бывает, что в продолжение трех-четырех лет инвесторы (жильцы, уже приобретшие квартиры) не могут стать собственниками, за год свидетельство собственникам часто не выдают, и город автоматически проводит тендер", - рассказывает Юрий Кочетков. "Право собственности на квартиру возникает лишь с момента внесения записи о собственности в Единый государственный реестр", - поясняет Владимир Плешаков, партнер адвокатского бюро "Плешаков, Ушкалов и партнеры".
Поэтому тендеры сейчас проводятся по большинству новостроек, сдаваемых в столице. "И в управы деньги сейчас заносят чемоданами", - утверждает один из игроков рынка.
Тендеры проводятся в "лучших российских традициях": без подсказок информацию о них просто бывает невозможно найти. ТСЖ "Кутузовская Ривьера", к примеру, в случае с конкурсом на дома "Ведиса" столкнулась с "хрестоматийным" случаем, когда в сообщении о проводимом конкурсе после номера тендера поставили точку, поэтому сведения о нем не находил ни один поисковик.
Говорят, что с введением открытых конкурсов у местных органов власти появилась очередная коррупционная лазейка. Главы управ могут "проводить" на объект те УК, которые предложат взятку, или же "протолкнуть" свои компании.
Правда, представители многих УК утверждают, что кардинальных изменений в связи с введением открытых тендеров не заметили. "С одной стороны, есть лобби застройщика, с другой - лобби муниципалитета. Муниципалитет лоббирует местные ЖЭКи. И раньше глава местной администрации мог просто сказать, что "ЖКХ в этом доме должен заниматься мой человек". У местных органов власти свои давние связи - ДЭЗы и ЖЭКи, хотя эти организации не готовы оказывать современные услуги: ставить банкоматы в подъездах, трехтарифные счетчики на электричество (чтобы побольше собирать денег с двухтарифных). Они не согласны устанавливать пластиковые трубы, потому что очень любят осваивать средства, постоянно перекладывая трубы. В ЖКХ распространена семейственность. Тендеры работают, но не всегда честно. И в конце концов, ведь не муниципалит же должен оценивать работу управляющих компаний, а все-таки жильцы", - рассуждает Александр Хрусталев, генеральный директор "НДВ-Недвижимость".
"Важно отметить, что УК, выбранная с помощью конкурса, работает исключительно по тарифам, утвержденным государством, в отличие от компаний, аффилированных с застройщиком, которые зачастую не только не выполняют требования по устранению погрешностей строительства, но и не соблюдают городские утвержденные тарифы", - говорит Сергей Семенюк, коммерческий директор ГК Facilicom (одно из направлений деятельности - управление жилыми домами).
Интересно, что хорошо знающие закон приобретатели квартир в новых домах часто сами не торопятся становиться собственниками, так как коммунальные платежи УК может начинать взимать с жильца только после его вступления в права собственности. "В реальности УК застройщика в новом доме назначает платежи с произвольной даты, которую сама устанавливает по неведомым причинам. Владелец новой квартиры может с удивлением обнаружить, что сумма долга за услуги УК составляет уже шестизначную цифру", - отмечает Виталий Иванов, вице-президент корпорации риэлторов "Мегаполис-сервис".
Многое на рынке делается в обход закона. Управляющая компания может смениться после единоличного решения председателя ТСЖ. Главное, чтобы жильцы не подняли шум и муниципалитет не возражал. Часто встречаются варианты, когда глава УК является еще и председателем ТСЖ, и никакого договора между ТСЖ и УК не существует в принципе. Был случай, когда УК боролась с неплательщиком за "коммуналку" весьма специфическим образом: она перекрыла канализационную трубу квартиры жильца. Неплательщик оказался юридически подкованным, он намеренно включил воду, затопил несколько квартир, а в суде доказал, что они были затоплены потому, что УК перекрыла канализацию.
Некачественная работа многих УК и инертность жильцов приводят к тому, что в большинстве случаев компании не имеют собственного фонда капитального ремонта дома. Жильцы не соглашаются сдавать УК ежемесячный взнос в счет будущего капремонта, такой строчки просто нет в квитанциях. Часто УК и ДЭЗы просто не предлагают этого жильцам. В итоге капремонт не на что будет осуществлять, и дома в конце концов начнут разваливаться. "Сейчас существует законопроект, согласно которому, с жильцов будет собираться обязательная ежемесячная плата за капремонт в некий общий государственный фонд", - рассказывает Юрий Кочетков, именуя законопроект "аферой века в ЖКХ". "То есть, скажем, со всей Москвы деньги будут собираться в какой-то общий котел, а город будет их "пилить" по домам. То есть собственник нового дома будет платить за то, что жильцы старого дома плохо следили за своим домом, и его разломали, - резюмирует Юрий Кочетков.
Расценки за услуги управляющих компаний (за кв. метр в руб.) | |
ЖК "Алые паруса", Москва | 53,7 |
ЖК "Кутузовская Ривьера", Москва | 68,03 |
ЖК "Заповедный", Москва | 59,33 |
ТСЖ "12 квартал", Химки | 26,11 |
ТСЖ "Грин Хаус", Москва | 39,7 |
Источник: Бурмистр.ру | |
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
