Утомленные цены

Поведение столичного рынка недвижимости в сентябре было предсказуемо. За последние полгода потребительского ажиотажа существенно сократились объемы предложения почти во всех сегментах рынка, и как следствие значительно взлетели цены. Начало нового делового сезона могло только усилить существующие тенденции. Однако неожиданно для строителей рост цен остановился.

Как и следовало ожидать, сентябрь принес дальнейшее повышение цен на рынке недвижимости. По данным аналитического центра IRN.RU за месяц индекс стоимости жилья вырос еще на 3,6%. Его значение в сентябре составило $1275 за квадратный метр против $1130 в августе. При этом продолжает сохраняться устойчивая тенденция к повышению цен.

Темпы роста рынка приблизились к максимальной отметке. «За всю историю российского рынка недвижимости, в том числе в период кризиса 1998 года, перепады цен не превышали 3,5 – 4% в месяц. Это является следствием высокой инерционности данного рынка. Более высокий ежемесячный прирост или спад может наблюдаться только для отдельных типов квартир или объектов-новостроек», – отмечает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

Легкая ценовая передышка

По мнению Репченко, достижение пиковой скорости роста говорит о том, что расти дальше рынку просто некуда. «Внутренние инерционные механизмы рынка нивелируют влияние таких существенных факторов, как нестабильность доллара, рост благосостояния москвичей, благоприятная обстановка с экспортом сырья и близость выборов. Рынок недвижимости просто не может расти еще быстрее», – уверенно заявляют аналитики центра.

Ни один рынок даже при благоприятных условиях не может долго находится в состоянии максимального роста. В столице это продолжается уже почти полгода, следовательно, в ближайшие месяцы должна наметиться тенденция к замедлению темпов роста до естественной величины порядка 1% в месяц. «Учитывая сильный скачок цен за последние месяцы, в среднесрочной перспективе возможно полное замирание цен на рынке на какой-то период», – замечает Репченко.

Замедление роста цен уже заметно на одном из самых быстроразвивающихся сегментов рынка недвижимости – рынке элитного жилья. «В последнее время покупательская активность резко снизилась. То ли деньги закончились, то ли цены слишком завышены, или же покупатели ждут коррекции цен», – рассуждает аналитик компании Blackwood Ульяна Алиева. По словам управляющего директора компании Kirsanova Realty Надежды Кот, многие цены находятся на пике, а покупатели чисто психологически не готовы платить безумные деньги даже за самое качественное жилье. «Стоимость квадратного метра жилья на Остоженке составляет от $4500 до $6500. А еще два года назад здесь можно было купить дорогое жилье за $2500», – говорит Надежда Кот. Еще одним фактором, сдерживающим покупательский интерес, может стать отсутствие перспективных проектов. По мнению Кот, пустующие участки земли находятся под обременением, и для того, чтобы получить разрешение на застройку, девелоперам приходится вести многомесячные переговоры с чиновниками. Снятие обременений увеличивает стоимость строительства в несколько раз. Показателен пример с земельным участком в районе Сивцева Вражка. «Там нет потрясающих видов, нет инсоляции, но из-за обременений себестоимость строительства получается около $5000 за кв. м. Но это же в нормальном проекте цена средних этажей, а не котлована», – удивляется Надежда Кот. Кроме того, часть московских земель по-прежнему числится за федеральными властями. По мнению Кот, если на рынке появится хороший проект на несколько сот тысяч кв. м, к примеру, на месте выведенных заводов и фабрик, то цены отыграют назад. Однако пока инвесторов, способных «поднять» такой проект, не видно.

Приятный заработок

Пока застройщики ждут решения земельных проблем и пытаются скорректировать цены на недвижимость, потенциальные покупатели активно зарабатывают на сдаче в аренду элитных квартир. По мнению финансовых аналитиков, вложения в недвижимость на данном этапе гораздо выгоднее любого банковского вклада. Доход от операций с недвижимостью составляет от 20 – 30% годовых в валюте. Да и по степени надежности вложения в недвижимость выглядят предпочтительнее. По мнению президента РАН «Сава» Константина Апрелева, для игры на этом рынке инвестору достаточно обладать капиталом в $500 000.

По словам Апрелева, лучше всего купить элитную квартиру на вторичном рынке, тогда срок окупаемости не превысит пяти лет. Если уж останавливаться на новостройке, то дорогую квартиру в элитном доме выгодно приобрести на стадии проектирования, затем, когда дом будет построен, отделать ее, меблировать и сдать в аренду. Самое главное при этом не ошибиться с классом элитности. При его определении учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), уровень комфортности жилья, дополнительные удобства. Дом должен быть с хорошей «начинкой» в виде охраны, подземного паркинга, центральной системы питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Это могут быть двух- или многоуровневые пентхаусы, где одновременно сдаются одно-два машино-места в гараже. Стоимость месячной аренды такой квартиры в агентствах недвижимости доходит до $10 000.

Надо сказать, что потенциальные арендаторы элитного жилья придирчиво относятся к выбору временного места жительства. Хозяину квартиры стоит предусмотреть все до последней мелочи: район, дом, качество отделки квартиры, мебели, сантехники. «Лучше всего обратиться за помощью в агентство недвижимости и заключить специальный договор о поиске клиентов при посредничестве этого агентства», – считает Константин Апрелев.

Будущим инвесторам стоит сразу же определить сумму необходимых затрат: кроме евроремонта в сдаваемой квартире есть еще эксплуатационные расходы, налог на недвижимость и затраты на страхование квартиры. «Ежемесячные коммунальные платежи в элитных домах могут достигать $300, а основная их часть приходится на затраты по эксплуатации», – говорит Апрелев. – «Что касается рисков, то, как и в любом бизнесе, их надо сводить к минимуму». Поэтому желательно страховать квартиру по всему пакету рисков: от ущерба имуществу, утраты прав собственности (если квартира куплена на вторичном рынке) до ответственности перед третьими лицами. К слову, немногие компании соглашаются страховать недвижимость, передаваемую в наем. Тем не менее специальная страховка все же существует, и в нее, безусловно, включены и затраты на ремонт жилья. Ежегодный взнос по такому виду страхования составляет в среднем $3500. Есть еще ежегодный налог на недвижимость, который пока равен 0,2% от балансовой стоимости жилья, но уже к 2006 году он наверняка будет рассчитываться исходя из рыночной цены недвижимости.

Парад выгодных объектов

По словам Надежды Кот, некоторые застройщики пытаются копировать удачные проекты старожилов рынка. Приглашаются те же архитекторы, перед ними ставится задача сделать лучше, чем они делали раньше. В итоге вырастают дома-клоны. «Быть похожими на лидеров рынка – хорошее стремление. Однако, как правило, выигрывают те, кто делает ставку на разноплановое строительство», – считает Надежда Кот.

Компания «Новый Мир» начала продажи квартир в своем новом проекте «Доме на Озерковской набережной». Дом расположен в одном из самых престижных районов исторического центра Москвы, в Замоскворечье, недалеко от Третьяковской галереи, до которой от нового дома легко дойти пешком. Дом на Озерковской находится непосредственно на набережной, что доставит особую радость владельцам видовых квартир. Классическая архитектура здания должна органично вписаться в историческую замоскворецкую застройку XVIII – XIX веков. Но внутри это здание полностью соответствует самым взыскательным требованиям нашего времени. В доме всего 37 квартир.

В июле 2003 года инвестиционно-строительная компания «Квартал» сдала в эксплуатацию два жилых комплекса: дом 106, корп. 1 класса люкс на Ленинском проспекте и дом 5, корп. 2, 3 middle-класса на ул. Удальцова. Это многоэтажные здания повышенной комфортности с квартирами свободной планировки и всеми необходимыми элементами внутренней инфраструктуры, соответствующими установленному классу дома. В инфраструктуре предусмотрены подземная автостоянка, круглосуточная охрана, зеленая прилегающая территория с гостевой парковкой и детской спортивно-игровой площадкой. Дома оборудованы скоростными лифтами Tisson и Mitsubishi, системой smart-house, управляющей всем техническим оснащением здания, а также индивидуальным тепловым пунктом. В распоряжении жильцов все современные виды телекоммуникаций: высокопропускные телефонные линии, Интернет, спутниковое телевидение.

Компания «Крост» продолжает продажу квартир в жилом комплексе «Олимпия», расположенном в излучине Москвы-реки в районе Строгина (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха, ведь уровень этого дома соответствует высочайшим мировым стандартам. Две изящные башни в стиле hi-tech (29- и 39-этажные) объединены в единый ансамбль европейским ландшафтным дизайном. Концерн «Крост» продолжает также продавать квартиры в жилых комплексах «Леонардо», «Алиса» и «Премьер». Например, 26-этажный жилой комплекс «Леонардо» (ул. Профсоюзная) ­– это монолитный жилой дом с двухуровневым подземным гаражом, созданный по индивидуальному проекту. Площади квартир от 92,8 до 140,9 кв. м. Жилой комплекс «Премьер» (ул. Косыгина) также обладает всеми достоинствами элитного дома. Особое предложение – пентхаусы. Стоимость квартир от $2350 до $3700 за кв. м. Интересные проекты появляются и в престижном Западном округе Москвы. Жилой комплекс «Нежинский Ковчег», возводимый компанией «Жилищный капитал», расположен в возвышенной части Москвы, недалеко от Кутузовского проспекта и Парка Победы. Несмотря на близость к одной из главных магистралей Москвы, здесь прекрасная экология. Строительство ведется на территории 6,5 га, из которых более половины отведено под прогулочно-парковую зону. Помимо нескольких 25-этажных жилых корпусов с подземной автостоянкой проект предполагает создание торгового центра со встроенным паркингом, спортивно-оздоровительного комплекса и теннисных кортов. Особое внимание уделяется качеству ландшафтных работ. Рядом с новыми домами в скором будущем должны появиться обширные лесопосадки и газоны, пруд с фонтаном, протяженные прогулочные аллеи и велосипедные дорожки. Проектом предусмотрено восемь вариантов квартир площадью от 95 до 140 кв. м, а также две квартиры класса люкс и эксклюзивные апартаменты – типа пентхаус. На первом этаже здания и на двух подземных уровнях для владельцев квартир предусмотрена трехэтажная автостоянка на 108 автомобилей.

Группа компаний «Конти» сегодня предлагает два жилых комплекса: «Покровское-Глебово» и «Покровский берег». Расположение: парковая зона на берегу Химкинского водохранилища. Со всех точек зрения оптимальный жилой комплекс для преуспевающих людей: уникальный архитектурный проект, экология, комфорт, инфраструктура. Услуги: система охраны, подземный паркинг, единая система кондиционирования, высочайшее качество строительства, яхт-клуб, теннисные корты, спортивный комплекс, собственный пляж, в перспективе – кинотеатр. В рамках проекта построены также таунхаусы.

Другой интересный проект – жилой комплекс «Изумрудный город» – расположен в Кунцеве, районе с хорошей экологией и отсутствием промышленных предприятий. Комплекс выполнен по технологии монолитного строительства с последующей облицовкой кирпичом и состоит из двух корпусов переменной этажности (от 3 до 9 этажей). В жилом комплексе есть одно- и двухуровневые пентхаусы, студии, коттеджи и квартиры (от 1 до 7 комнат, площадью от 52 до 342 кв. м). Внутри комплекса планируется построить большую подземную автостоянку. Вокруг – благоустроенная огороженная территория.

В свою очередь, ЗАО «ФЦСР» приступило к строительству нового жилого комплекса на Филевском бульваре. Комплекс «Ривер-хаус», расположенный на живописном берегу Москвы-реки, включает в себя три монолитно-каркасных дома (14 – 18 этажей), подземный гараж-стоянку и физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, сауной, тренажерным залом. На первом – нежилом этаже домов планируется разместить предприятия службы быта и торговли, Интернет-кафе, а также специально оборудованные помещения для охраны жилой части дома. Стоит обратить внимание и на новый проект компании Forest gate. Монолитно-кирпичный дом клубного типа возводится в престижном, экологически чистом районе Москвы, расположенном в Юго-Западном административном округе. Основная инновационная идея –создание клубного дома именно в зеленом городском районе, вдали от шума и загазованности. Дом строится по системе open-space, что позволит создать индивидуальную планировку каждой квартиры.

Компания «Кутузовский проспект» предлагает к продаже жилой комплекс «Бородино» на Большой Филевской улице, которая имеет уникальное месторасположение вблизи Кутузовского проспекта, между двумя парковыми зонами: Филевским парком и детским парком «Фили».  Рядом находится физкультурно-оздоровительный центр. Комплекс оборудован современными инженерными системами и коммуникациями: современным лифтовым оборудованием; оптоволоконной телефонной линией; видеонаблюдением; импортными системами вентиляции, пожаротушения, дымоудаления и  водоснабжения, здание имеет индивидуальную котельную, системы фильтрации и очистки воды, индивидуальное освещение.