В пику «Мортону»

Строительный рынок буквально ошарашен крупнейшей за последнее время сделкой в отрасли: президент и крупнейший акционер группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев купил группу «Мортон». Участники рынка теперь гадают, что это было: поглощение конкурента или выход из проблемных активов? Так как участники не раскрывают финансовой составляющей сделки, сложно сказать, кто в результате оказался в выигрыше. «ГК «Мортон» за прошлый год построила порядка 1 млн кв. м, а уровень продаж был примерно 600 000–700 000 кв. м, и, вероятнее всего, затраты на непроданные квадратные метры покрывались за счет кредитных средств», – делится предположениями генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма. Если он действительно прав, то это сигнал для инвесторов насторожиться. 

Человеческий фактор

«Вероятно, Ручьев (основатель ГК «Мортон» Александр Ручьев. – Прим. «Ко») посчитал, что девелоперский бизнес для него слишком рискованный в текущем формате и предпочел выйти из него, особенно с учетом роста долговой нагрузки «Мортона» в 1,5 раза, – рассуждает управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов. – А Гордеев таким образом просто убирает с дороги серьезного конкурента, решив, что дешевле его купить, нежели продолжать борьбу». Эксперты оценивают сумму, которую Сергей Гордеев мог заплатить за актив в очень больших пределах: одни говорят о 160 млрд руб., другие заявляют, что, с учетом долговой нагрузки, компания якобы вообще ничего не стоит. Средняя оценка – порядка 6 млрд руб. Но источник «Ко», близкий к компании «Мортон», утверждает, что реальная цена значительно выше озвученной экспертами суммы в 6 млрд руб. «Мы не раскрываем условия сделки. Но только наш земельный банк позволяет построить более 8 млн кв. м жилья, не считая двух с лишним десятков текущих проектов. Выручка только этого года, по нашим подсчетам, превысит 70 млрд руб. Компания «Мортон» всегда отличалась в первую очередь наличием одного из лучших в Московском регионе земельных банков, сильным портфелем проектов и самыми высокими продажами», – заявил «Ко» Александр Ручьев. Сергей Гордеев также не видит проблем у «Мортона». «Я положительно оцениваю перспективы роста бизнеса ГК «Мортон» в будущем. Это стратегическая инвестиция и реализация давней профессиональной цели: расширить присутствие в самом динамично развивающемся и при этом наиболее социально значимом сегменте рынка в России – жилье эконом- и комфорт-класса. Компания «Мортон» находится в отличном финансовом положении и не имеет проблем с финансированием», – заявил он. 

Но сторонние эксперты, опрошенные «Ко», не считают состояние «Мортона» стабильным. «Считаю, что продажа «Мортона» связана с историей «СУ-155». Совершенно похожий уровень и процессы в компании. Человек, вероятно, задумался о будущем. С одной стороны, «потолок» – правильное слово. С другой стороны, вы забываете, что чрезмерный рост компании может стать проблемой. Учитывая нехватку квалифицированных кадров, у нас почти нет специалистов, которые могли бы адекватно бороться с перегревом экономики компании. Здесь хорош пример «СУ-155»: борьба с перегревом обернулась для компании хищениями и невыплатами на всех уровнях», – говорит генеральный директор M.B.Barklay Илья Емельянов. На проблемы с кадрами и сложности в управлении столь большим бизнесом указывает и генеральный директор компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев: «Мортон» – крупный игрок на рынке недвижимости, и тащить такую ношу на своих плечах – огромный труд, даже если речь идет о таком грамотном управленце, как Александр Ручьев. Думаю, «Мортон» подвели не столько внутренние проблемы, сколько неблагополучная экономическая конъюнктура, тем более, что в условиях неоднородного спроса и избирательности покупателей застройщик предлагал один и тот же продукт в огромных масштабах. Считаю, что нужно учитывать промахи топ-менеджмента, которые участились на фоне роста самой компании». Он не готов заявить, что «Мортон» был в опасной зоне, но, вероятно, все шло к негативному сценарию, и «можно предположить, что решение (о продаже «Мортона». – Прим. «Ко») помогло спасти компанию и работающих там людей».

Насколько ликвидны активы и пассивы «Мортона»? Илья Емельянов полагает, что, с учетом всех рисков (рыночных, экономических, политических, ликвидности), «Мортон» стоит порядка 90–100 млрд руб. Но это без учета долга в 24 млрд руб. С учетом долга стоимость «Мортона» снижается до 60–70 млрд руб. Кстати, активный портфель «Мортона» оценивается в 350 млрд руб. На самом деле это не более чем цифра. «Потому что активы будут реализовываться с учетом экономической ситуации под десяток лет. А это инфляция. Строительная корзина обесценивается в кризис примерно на 70%. А перманентный обвал рубля делает перспективы ликвидности активов весьма туманными. Это говорит о том, что обслуживание активов на 350 млрд руб. будет очень дорогим и долгим», – заключает Илья Емельянов.

«Покупай, когда все продают. Продавай, когда все покупают» – известное изречение среди инвесторов. Учитывая большой опыт Сергея Гордеева в сфере недвижимости, покупка крупнейшего застройщика России в текущих условиях является для него хорошим долгосрочным вложением», – полагает ведущий аналитик Национального рейтингового агентства (НРА) Анатолий Шадрин. 

Песком и щебнем

При обсуждении стоимости компании и ее финансового состояния за скобками остался вопрос рентабельности. «Рентабельность зависит от проектов: в области она ниже, в Москве – выше. В среднем это 8–15%», – заверил «Ко» сам Александр Ручьев. «Согласно данным НРА, средняя чистая маржа московских девелоперов, которую они в настоящее время закладывают в свои проекты, колеблется в пределах 10–20% и зависит от класса недвижимости и ее расположения. Конечно, по ряду причин рынок жилья в Москве более устойчив, чем в Санкт-Петербурге и регионах, что позволяет местным девелоперам снижать маржу не так стремительно, но уменьшение доходности происходило повсеместно. Больше всех страдают мелкие девелоперы, которые не имеют существенных конкурентных преимуществ на сегодняшнем рынке», – объясняет Анатолий Шадрин. В погоне за потребителем застройщики могут пытаться снижать цены, но с учетом возросших издержек говорить о высокой рентабельности не приходится. Крупные компании, в активе которых хорошее расположение участков, диверсифицированный портфель проектов и собственная производственная база, имеют бόльшую гибкость и сохранили приемлемый уровень прибыли. Для сравнения: согласно официальной отчетности, чистая маржа ГК «ЛСР» за 2015 г. составила 12%, а ГК «ПИК» – 22%. При этом чистая маржа указанных компаний в 2014 г. составила 10% и 6%, что соответствует уровню, озвученному Александром Ручьевым. 

Столь высокие показатели рентабельности бизнеса в кризис вызывают некоторое недоумение, особенно учитывая рост стоимости строительных материалов. «Согласно данным, полученным из Центра мониторинга и экспертизы цены, за год подорожали абсолютно все материалы (исключая асфальтобетонную смесь, но расходы именно на асфальт при жилищном строительстве минимальны). И среднегодовой рост цен на строительные материалы составил сразу 23%», – говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки риэлти» Наталья Шаталина. К тому же, строительные материалы в основном перевозятся именно крупнотоннажным автомобильным транспортом (железная дорога используется в малой доле случаев), поэтому введенная в прошлом году система «Платон» привела к увеличению накладных расходов. Итоговая смета только из-за этого может вырасти на 1–1,5%. 

«В целом рост по рынку составляет 10–15%. Это связано с общим повышением цен в связи с инфляцией. Цены растут на все товары, и строительный рынок здесь не исключение. Особенно сильно цены подняли европейские компании, чье производство находится за рубежом», – считает коммерческий директор компании «Каширский двор» Антон Янкун. Однако им приходится конкурировать с российскими компаниями, которые еще могут сдерживать цены, поэтому иностранцам приходится оптимизировать производство, чтобы держать цены на общем уровне. Особенно сильно подорожал металлопрокат. В апреле цены резко выросли на 40%. Это связано с введением санкций против крупных поставщиков, для которых экспорт заготовок для металлопроката был основной статьей дохода. Рост рентабельности бизнеса девелоперов на фоне подорожания строительных материалов выглядит просто удивительным.

Захват и распродажа?

Второй по важности вопрос, после стоимости сделки: что дальше будет с «Мортоном»? Поглотит ли его ГК «ПИК» или он останется самостоятельным игроком? «Я приобретаю актив в личных интересах и намерен развивать компанию как самостоятельный бренд с собственной стратегией. У каждой компании есть свои конкурентные преимущества, свои компетенции и своя внутренняя культура, я хотел бы их сохранить. Убежден, что обеим компаниям хватит места на этом динамично развивающемся, но по-прежнему слабоконцентрированном рынке», – заверил «Ко» Сергей Гордеев. «Как мы слышим из новостных источников, это личная сделка акционера ГК «ПИК» Сергея Гордеева, которому принадлежит в ней около 30%. Поэтому не стоит ожидать слияния двух компаний. Скорее всего, на первом этапе они начнут действовать согласованно, координируя рыночную, ценовую и маркетинговую стратегии. Безусловно, изменения затронут менеджмент «Мортона», но для покупателей квартир ничего не изменится: обязательства по договорам участия в долевом строительстве должны быть выполнены в полном объеме», – говорит генеральный директор компании строительных инвестиций «Комстрин» Дмитрий Сотников. Не стоит забывать и о том, что для слияния двух компаний Сергею Гордееву необходимо получить согласие остальных акционеров ГК «ПИК» и договориться с ними об условиях. Это не первая подобная крупная сделка на рынке в этом году, а возможно, и не последняя. Ранее свои девелоперские проекты распродавала компания «Ведис», а ФСК «Лидер» приобрела компанию «ДСК-1». Рынок продолжит консолидироваться в условиях ужесточения требований к застройщикам, полагают эксперты. «Скорее всего, «Мортон» ждут определенные изменения, но данный бренд сохранится на рынке. Ожидаю, что это будет общее управление двумя компаниями, с учетом текущей рыночной конъюнктуры. В самом решении о покупке актива есть несколько сторон, и главные из них – укрупнение бизнеса и устранение конкурента, а также приобретение новых площадок для дальнейшего развития бизнеса», – считает Александр Хрусталев. Весьма неожиданную версию дальнейшей судьбы «Мортона» выдвинул Илья Емельянов: «ГК «ПИК» этот актив нужен, чтобы продать его по частям, оставив сливки себе. Типичный захват конкурента и драматическое его уничтожение. Интеграция не пройдет, потому что ГК «ПИК» не хочет подвергать собственную стоимость рискам «Мортона». Поэтому, вероятнее всего, «Мортон» приобретается для дальнейшего банкротства, а использоваться будет в качестве агрегатора долгов и плохих активов ГК «ПИК» и ее долгов», – говорит эксперт.