Вложиться в бетон: в каких странах россияне скупают недвижимость

Реалии 2022 года серьезно изменили критерии выбора локаций для покупки зарубежной недвижимости среди россиян. В топ-5 популярных стран вошли ОАЭ и Турция, при покупке жилья в Черногории решающим фактором стала инфраструктура, а к недвижимости в Таиланде из-за возможности получения долгосрочных виз стали присматриваться айтишники. Как менялись цены на жилье в течение года, и почему инвестиции занимают лишь третью строчку среди целей покупки зарубежной недвижимости — в материале журнала «Компания».

«В топ-5 теперь Турция, ОАЭ, Кипр, Португалия и Греция»

Кризисный 2022 год подстегнул спрос на зарубежную недвижимость у россиян. Как рассказали журналу «Компания» в агентстве элитной недвижимости Knight Frank Russia, главной инвестиционной тенденцией этого года стали стремление избежать рисков и выбор «максимально лояльных стран». 

«Если в первой половине прошлого года среди стран-лидеров по спросу со стороны россиян мы наблюдали такие страны, как Греция, Кипр, Португалия, то в этом году фокус сместился. Сейчас в топ-5 локаций, популярных среди отечественных инвесторов, находятся Турция, ОАЭ, Кипр, Португалия и Греция. Это связано с лояльностью местных властей к российским инвесторам, а также приемлемыми условиями для получения ВНЖ и гражданства», — говорит Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia. 

По ее словам, в этом году число запросов на покупку недвижимости на Кипре выросло на 50%, а в ОАЭ количество заключенных сделок выросло десятикратно. «В то же время ряд инвесторов начали активно продавать недвижимость, приобретенную в Лондоне и на Лазурном Берегу Франции — во избежание потенциальных рисков и инвестиционных убытков», — обратила внимание эксперт. 

С начала первого квартала в Knight Frank фиксируют все большую востребованность недвижимости Ближнего Востока. Наибольшим спросом пользуются такие города, как Дубай и Абу-Даби — на них приходится более 80% спроса. 

«Кроме того, популярность приобретает недвижимость в Саудовской Аравии, Катаре, Египте и Бахрейне. По нашим прогнозам, в течение двух лет Ближний Восток станет одной из самых популярных локаций для приобретения недвижимости среди состоятельных покупателей из России», — отмечает Шалаева. Повышенный спрос, по ее словам, связан с высоким инвестиционным потенциалом и заинтересованностью властей Ближнего Востока в привлечении иностранного капитала. 

Получение ВНЖ и гражданства продолжает все чаще встречаться среди целей приобретения зарубежной недвижимости и занимает первое место среди запросов покупателей, рассказали в Knight Frank. По данным компании, в 2022 году наиболее популярными по этим запросам являются программы в ОАЭ и Турции.

В связи с повышенным спросом цены на первичную элитную недвижимость в Дубае уже выросли на 30-50%. Тот же тренд фиксируют в Турции, которая в последнее время популярна у инвесторов разных категорий — стоимость жилья в центральных районах городов выросла в два раза.

На втором месте по популярности в числе запросов стоит покупка дома для собственного проживания, и здесь к вышеназванным странам добавляется Кипр. Также эксперты фиксируют нарастающий интерес к экзотическим локациям — Таиланду, Бали и Маврикию. Остаются и запросы на недвижимость Испании и Португалии.

Инвестиционная покупка недвижимости стоит на третьем месте среди запросов. Наиболее популярные страны в этой категории — ОАЭ и Турция. Также возрастает количество запросов в отношении Саудовской Аравии, Катара, Египта и Бахрейна.

«Далее следует двойная цель — как инвестиции, так и собственное проживание. В этом случае речь идет о возможности приезжать на две-три недели в сезон, а в остальное время сдавать жилье в аренду. Наиболее популярной локацией в этой категории также стали ОАЭ», — резюмируют в Knight Frank.

Рынок ОАЭ: спасти свои активы

Более подробную статистику по рынку Объединенных Арабских Эмиратов журналу «Компания» предоставил Ален Еремеев, представитель портала Emirates.Estate. По его словам, к февралю 2022 года россияне находились на 7-м месте в топе иностранных покупателей недвижимости эмирата Дубай. Пик миграции пришелся на март-май, что позволило россиянам подняться с седьмой на пятую строчку в топе покупателей недвижимости в Дубае. 

«По некоторым сведениям, в марте 2022 года в ОАЭ мигрировали около 40-50 тысяч россиян. Почти все они являются покупателями недвижимости или арендаторами. Они не приезжают сюда в поисках работы: ОАЭ для них — место для роскошной жизни», — говорит он.

Основной интерес к Эмиратам проявили россияне, имеющие многомиллиардные сбережения в таких странах, как Швейцария или Великобритания. Чтобы не допустить блокировки своих средств, люди старались вывести их, и вложить в активы нейтральной страны.

К концу первого квартала 2022 года рост количества продаж недвижимости россиянам составил 67% (к аналогичному периоду прошлого года — прим. ред.). Россияне также стали самой крупной категорией иностранных мигрантов в первом полугодии. «На фоне этого даже прогнозируется, что текущий год станет самым крупным для ОАЭ по количеству привлеченных в страну мигрантов-миллионеров», — говорит Еремеев.

По его словам, некоторые компании, работающие преимущественно с русскоговорящими покупателями, фиксируют 100% годовой рост в количестве продаж недвижимости российским покупателям. Другие компании предоставляют реальные цифры доходов, например, годовой рост продаж на 500 тысяч долларов.

«Еще в марте, когда россияне активно «бежали» в Арабские Эмираты, некоторые местные компании по продаже недвижимости указывали на сделки с россиянами, в которых за раз можно было продать до четырех объектов, а их совокупная стоимость могла превышать два десятка миллионов долларов», — отмечает эксперт.

В основном интерес россиян концентрируется на элитной или роскошной недвижимости, или той, которая может сойти за таковую, отмечает эксперт. Регионально они распределяются по классическим направлениям, популярным среди туристов. «По ключевым районам Дубая это будут Palm Jumeirah, Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai и подобные. Особой оригинальности в выборе россияне не замечены, ныне популярные пригороды их не интересуют», — заключает спикер.

Наиболее популярными для покупки недвижимости городами стали Дубай и Абу-Даби.

«Абу-Даби — столичный город, центр крупнейшего одноимённого эмирата. Более семейный город, подходящий для бизнеса. Дубай — витрина ОАЭ, роскошной жизни, центр туризма, крупнейший транспортный хаб в регионе и центр бизнеса и крупнейший рынок недвижимости в стране», — объясняет представитель портала Emirates.Estate.

В первой половине 2022 года рынок недвижимости Дубая зафиксировал более 43,2 тысячи транзакций по продаже недвижимости. Это равняется 71% от объема всех транзакций по недвижимости за весь 2021 год. К концу первого полугодия в среднем квадратный метр жилой недвижимости подорожал на 23%, до 3,3 тысячи доллара.

В то же время в ОАЭ в этом году подешевели земельные участки и виллы. Падение по виллам составило 30,4% к прошлому году, до 517,2 тысячи долларов. Земельные участки снизились в цене до 735 тысяч долларов, подешевев к прошлому июню на 30,7%.

Цены на апартаменты в Дубае на этапе строительства в июне 2022 выросли на 59,5% по сравнению с показателем июня 2021, говорит Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty. По ее словам, у рынка недвижимости в Дубае хорошие перспективы дальнейшего роста.

Рынок Турции: акцент на Стамбул

В Турции, несмотря на волатильность лиры, спрос на недвижимость продолжает расти. 

«Только в феврале, по данным Turkish Statistical Institute российские граждане приобрели 509 объектов недвижимости — это в 2 раза больше по сравнению с прошлогодним показателем. С марта число проданных объектов стало достигать 1-1,5 тысяч за месяц. Например, в апреле купили 1152 объекта недвижимости, что на 186% больше, чем в 2021 году», — говорит Мариничева. 

Такую динамику в Russia Sotheby’s International Realty связывают с всплеском активности крупных частных инвесторов, которые в дальнейшем планируют перепродавать купленную недвижимость. «Причем если раньше россияне покупали недвижимость в курортных зонах — Алания, Анталия — то теперь акцент сместился на Стамбул. Также повысился спрос на получение гражданства Турции за инвестиции в недвижимость», — подчеркивает Мариничева. 

По данным турецкого Центробанка, индекс цен на жилье (RPPI) в мае 2022 года с учетом инфляции вырос на 41,1% в годовом исчислении. «В Стамбуле цены выросли более чем на 165% за год без учета инфляции, при этом новостройки подорожали почти на 186%. Мы рекомендуем инвестировать в проекты в евро или долларах: в стабильности этих валют у инвесторов нет сомнений», — резюмирует представитель Russia Sotheby’s International Realty.

Рынок Черногории: главный критерий — инфраструктура 

«До 2022 года россияне покупали недвижимость для летнего отдыха, а следовательно, и требования к жилью были определенными. Что нужно человеку в отпуске? Правильно — море и солнце, а всё остальное второстепенно, тем более в Черногории с ее климатом летом, когда можно спать на балконе, питаясь исключительно местными овощами и арбузами, которые здесь уж очень хороши», — говорит Алексей Швырков, основатель агентства недвижимости «Alexey Shvyrkov Realty».

Однако в 2022 году входные условия для покупки недвижимости изменились. «Россияне сейчас на 80% чаще по сравнению с 2021 годом покупают недвижимость для круглогодичного проживания, а это совсем другие критерии. И основной из них — наличие инфраструктуры», — подчеркивает эксперт. 

По его словам, март и апрель «зашкаливали» запросами, и компания до сих пор находится в процессе отработки весенних заявок. Последние запросы на покупку — уже более коммерческие, и подразумевают собой покупку недвижимости с целью инвестиции и получения стабильного, подтвержденного дохода от ее сдачи в валюте. 

Наиболее востребованные для покупки недвижимости в Черногории города — Тиват, Будва, Херцег-Нови и Бар. «Именно в таком порядке. Если вы приобретаете недвижимость для жизни, то это прежде всего Тиват и Херцег-Нови, если с коммерческой целью или с целью работы — Будва и Бар. Кстати, если вы работали в сфере красоты (стрижка, маникюр, педикюр, массаж и т.д) вы будете очень востребованы именно в Будве», — говорит Швырков.

По его словам, в марте стоимость недвижимости сильно «взлетела», но сейчас рынок успокоился, и в среднем повышение цен составляет 3-5% к прошлому году, в зависимости от сегмента рынка. 

«Дорогой недвижимости мало, и ее всю раскупили. Покупатели стоят в очередях и ждут выхода новых проектов на рынок. Так, например, обстоят дела в Луштице Бэй, и в Порто Нови. В эконом-сегменте надо быть аккуратнее и смотреть на ситуацию и предложения», — предупреждает эксперт.

Рынок Таиланда: лучший город для цифровых кочевников 

Пик спроса среди россиян на недвижимость в Таиланде пришелся на март, и до сих пор держится на высоком уровне, рассказали журналу «Компания» в Russia Sotheby’s International Realty. «Интерес инвесторов смещается с кондоминиумов (формы совместного владения единым объектом недвижимости — прим. ред.) или апартаментов комфорт-класса на объекты класса “бизнес” и “премиум”», — обратили внимание здесь. 

Чаще других в первом полугодии объекты приобретали собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний 40-55 лет. При этом совокупный средний возраст инвестора снизился до 30-35 лет в сравнении с прошлым годом: премиальной недвижимостью в Таиланде стали чаще интересоваться молодые специалисты из сферы IT, отмечает руководитель департамента Таиланд Ирина Ярмолович. 

По ее словам, основной спрос со стороны россиян пришелся на Пхукет, Паттайю и Бангкок ― именно в этих регионах граждане РФ предпочитают покупать недвижимость. И если в прошлом году покупкой недвижимости в Таиланде преимущественно интересовались москвичи, то в 2022-м в число лидеров по спросу выбились и сибирские города — Иркутск, Новосибирск и Челябинск. 

При этом в период с января по июнь 2022 года 83% сделок совершались с инвестиционной целью, а 17% — пришлись на покупку недвижимости «для себя». Средний чек сделки в сегменте бизнес- и премиум-класса составил от 270 тысяч долларов.

О беспрецедентном спросе со стороны желающих сохранить капитал в недвижимости заявил и чрезвычайный и полномочный посол Королевства Таиланд в России Сасиват Вонгсинсават. По его словам, для поддержки инвесторов правительство утвердило программу выдачи долгосрочных резидентских виз для 4 групп: людей с высоким доходом, состоятельных пенсионеров, специалистов, работающих в Таиланде, и высококвалифицированных специалистов. «Недавно Бангкок был признан вторым лучшим городом в мире и лучшим городом в Азии для цифровых кочевников», — рассказал он, выступая на августовской конференции в Москве.