Вляпались в недвижимость

Последняя распродажа на рынке недвижимости, которую девелоперы назвали «черной пятницей», продемонстрировала, что многие застройщики находятся в патовой ситуации: продажи встали, а кредиты необходимо возвращать. Подавляющее большинство застройщиков финансируют свои мегапроекты в первую очередь за счет заемных средств, и кредиторами выступают преимущественно госбанки.

На балансе банков или смежных структур сейчас находится недвижимости примерно на 1,5–2 трлн руб., подсчитал аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко. «В кризис 2008–2009 гг. банки достаточно активно забирали недвижимость, потому что рынок недвижимости все еще оставался более-менее живым. Сейчас он чувствует себя значительно хуже, и дальнейшие перспективы весьма туманны. Продажа коммерческой недвижимости с дисконтами в 70–80% уже никого не удивляет. Кроме того, дефолты девелоперов в предыдущий кризис не были массовыми, как сейчас», – говорит начальник управления риск-менеджмента «Банка расчетов и сбережений» Алексей Подшивалов. 

«Скопившееся заложенное имущество – это проблема не только госбанков, но и многих коммерческих банков, но, разумеется, госбанки как лидеры кредитования бизнеса набрали таких «хвостов» гораздо больше. Такой балласт может очень дорого обойтись банку – во-первых, это реальная потеря объекта в цене: рынок не стоит на месте, так что залог при его оформлении и залог после его изъятия банком – это две большие разницы, во-вторых, это законодательство, которым зафиксирована невозможность для банка держать актив на балансе более 1 года (ст. 58, №102-ФЗ), в-третьих, это дополнительные траты банка на содержание такого имущества, страхование и обслуживание», – отмечает исполнительный директор консалтинговой компании Heads Никита Куликов. 

Тень «Инвестпрома»

Сразу после кризиса 2008–2009 гг. глава Сбербанка Герман Греф пообещал распродать все непрофильные активы в недвижимости: «Либо продадим, либо договоримся о продаже. Чем быстрее мы от любых проблемных активов избавимся, тем лучше», – говорил в 2010 г. Герман Греф. Однако на дворе 2015 год, а «наиболее крупным владельцем залоговой недвижимости так или иначе является Сбербанк», – констатируют эксперты. Банк не раскрывает, сколько именно недвижимости на его балансе и у дочерних структур, на сайте компании «Сбербанк капитал» указано лишь несколько самых успешных проектов, среди которых ЖК «Город яхт» на Ленинградском шоссе и ЖК «Эмеральд» на Ленинском проспекте. Судя по всему, сайтом «Сбербанк капитал» давно не занимался, новости обновлялись последний раз в декабре 2012 г., а в самом «Сбербанк капитале» в течение более чем месяца так и не смогли ответить на запрос, что кредитная организация намерена делать с полученным за долги недвижимым имуществом. Да и полного списка изъятых объектов нет, на сайте «Сбербанк капитала» есть лишь упоминание от октября 2009 г. о том, что компании передали проблемные активы на сумму более $4 млрд. Все объекты не перечислены, сказано лишь, что «одна из самых удачных сделок» – передача компании 60 000 кв. м недвижимости в «Москва-Сити», а также 15 000 кв. м «Города яхт». Площади в «Москва-Сити» были проданы в 2011 г. никому не известной на рынке компании «Инвестпром». О сумме сделки ничего не сообщается, но в Сбербанке тогда утверждали, что им удалось вернуть свои деньги, а вот источники говорили, что площади были проданы с существенным дисконтом. После этого в 2013 г. компании удалось продать еще один крупный объект, заложенный по кредиту, – территорию бывшего ОАО «Марьинская птицефабрика» в Подмосковье площадью 52,4 га. Примерно за 1,4 млрд руб. ее купила компания «Мортон», переплатив от начальной цены всего около 700 000 руб. 

С тех пор у «Сбербанк капитала» дела идут не слишком хорошо: крупных сделок не было, а вот неудачных попыток избавиться от залоговой недвижимости – достаточно много. На днях стало известно, что Сбербанку в очередной раз не удалось продать торговый центр Corteo Fashion Mall, расположенный в центре Екатеринбурга. Даже по заявленной минимальной цене (279 млн руб.) покупателей на объект коммерческой недвижимости не нашлось. Тем временем портфель активов Сбербанка в недвижимости продолжает пополняться. Башня «Меркурий» Игоря Кесаева в московском международном деловом центре «Москва-Сити» может перейти к Сбербанку – кредитору проекта. На презентации башни в 2012 г. Игорь Кесаев говорил, что ее строительство обошлось ему в $1 млрд. В 2008 г. бывший тогда директором управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин заявлял, что девелопер башни «Меркурий» получил кредит в размере $300 млн. С учетом процентов, задолженность на сегодняшний день может превышать $450 млн. Что Сбербанк будет делать с башней в условиях, когда подавляющее большинство площадей в соседних зданиях не сдано, не совсем понятно. Источник «Ко» утверждает, что кредитор не хотел бы получить на свой баланс еще один объект недвижимости, а поэтому пытается договориться со структурами Игоря Кесаева. 

Птицефабрика с дырой в кармане

Можно вспомнить проект «Рублево-Архангельское». «Он был обеспечением по огромному кредиту Сбербанка (более $4 млрд) и в результате кризиса 2008 г. отошел банку за долги. Учитывая огромный масштаб проекта и соответствующие масштабу потенциальные убытки, Сбербанк был вынужден самостоятельно взяться за управление проектом, однако в настоящий момент ведется лишь проектирование», – напоминает руководитель инвестиционных проектов «Р7 групп» (IPT Group) Алексей Стрелецкий. Говорить о том, сколько Сбербанк потерял на этом проекте, сейчас сложно, так как в случае реализации он вполне может выйти в прибыль, а вот земля, которая была заложена, – сейчас объект крайне неликвидный. Многие банки в настоящее время отказываются выдавать кредиты под залог земли даже по цене ниже кадастровой оценки. «Я пытался получить заем в 20 млн руб., предлагая в залог несколько гектаров в Одинцовском районе, кадастровая стоимость которых превышала 100 млн руб. Но в трех банках, в том числе государственных, мне отказали. Земля сейчас – абсолютный неликвид», – сетует владелец одной крупной фирмы по торговле оргтехникой, который до кризиса решил вложиться в землю. В то же время залоги в виде готовых объектов коммерческой и жилой недвижимости имеют значительно больше шансов вернуть средства банков: ликвидность таких объектов даже в кризис значительно выше, чем девелоперских проектов. Кроме того, банк редко выдает кредит больше чем на 60% от рыночной стоимости актива, что позволяет реализовать объект с существенным дисконтом и быстрее вернуть средства.

«Недавно банки получили большое количество недвижимости, на первый взгляд весьма интересной, но на самом деле совершенно не ликвидной. Тяжелее всего приходится с имущественными комплексами. Если привести примеры, то сегодня Сбербанк уже долгое время не может реализовать, например, такие дорогостоящие объекты, как ОАО «Птицефабрика «Среднеуральская», которая оценивается в 556 509 000 руб., ООО «Старооскольская макаронная фабрика» стоимостью в 379 728 788 руб. и ОАО «Череповецкий молочный комбинат» – 358 959 960 руб.», – говорит генеральный директор юридической компании «ЮрПартнеръ» Антон Толмачев. По его словам, эти три объекта для Сбербанка – дыра в кармане размером в 2 млрд руб. А вообще объектов недвижимости стоимостью свыше 100 млн руб. у Сбербанка можно найти больше нескольких десятков. Такая же ситуация образовалась у других банков с государственным участием. Что делать с подобными объектами, банки пока не знают. Нет в стране меценатов, готовых купить убыточное, разоренное предприятие и поднять его опять до былых вершин.

Возможно, все проблемы «Сбербанк капитала» и других околобанковских структур, управляющих отошедшими кредитным организациям залоговыми объектами, связаны с тем, что руководят компанией люди, лишь отдаленно связанные с недвижимостью. Глава «Сбербанк капитала» Ашот Хачатурянц работал с Германом Грефом еще в МЭРТе, где занимал должность руководителя департамента инвестиционной политики. «Управлять этими активами банки пока не умеют, но это вполне закономерно, банковская деятельность никак не связана с управлением и реализацией недвижимости, поэтому поспешно создаются специальные подразделения, дочерние организации», – поясняет Антон Толмачев. С момента своего создания «Сбербанк капитал» активно обрастает активами, в том числе нефтяными и промышленными. Не исключено, что залоговая недвижимость для компании  – это побочное направление деятельности, которому уделяется не слишком много внимания. Ведь не зря Марк Твен советовал покупать землю, так как «ее больше не делают». Земля и другие объекты могут висеть на балансе компании долгие годы, а когда ситуация в экономике пойдет на поправку, их можно будет выгодно продать либо переложить в другой, уже собственный «карман». Что самое интересное, подробности даже самой крупной сделки по продаже 60 000 кв. м в «Москва-Сити» до сих пор не известны, а следы покупателя – никому не известной компании «Инвестпром» – теряются. В «Сбербанк капитале» не стали говорить об этой сделке, несмотря на неоднократные обращения как редакции «Ко», так и самого «Сбербанка». 

Койко-место для ВТБ

Не лучше обстоят дела и у ВТБ, с той лишь разницей, что он получил не столько объекты недвижимости, сколько контроль над самими девелоперами. «Основной переход объектов недвижимости к госбанкам состоялся в процессе кризиса 2008 г. Тогда на балансы госбанков переходили как отдельные объекты, так и целые девелоперские компании. К примеру, в ММДЦ «Москва-Сити» ВТБ за долги забрал площади башни «Федерация» (у девелопера Mirax Group). Банку ВТБ за долги достались «Система-Галс» и «Донстрой», – вспоминает Алексей Стрелецкий. ВТБ принял решение разместить на полученных площадях «Федерации» свой офис, так как продать такой объем было весьма непросто. По словам эксперта, оценить эффективность управления подобными объектами достаточно сложно, поскольку старые кредиты, по которым были допущены просрочки, с переходом прав собственности на объекты и компании к банкам были заменены новыми кредитами. К примеру, «Галс-девелопмент» строит на заемные средства от ВТБ – своего нового собственника. Соответственно ВТБ через подконтрольные компании может достраивать объекты и возводить новые, а не распродавать объекты, как Сбербанк. В 2011 г. ВТБ создал дочернюю структуру «ВТБ недвижимость», которая должна была заниматься инвестиционным проектом на земельных участках Рублево-Успенского шоссе. Земли перешли в собственность банка в рамках реструктуризации долгов «Объединенной промышленной корпорации». Напомним, что банк получил почти 200 га земли за долги по кредиту на $2,4 млрд, выданному холдингу «Объединенная промышленная корпорация» (ОПК), который принадлежит экс-сенатору от Тувы и основателю Межпромбанка Сергею Пугачеву. «Дочка» банка «ВТБ недвижимость» планировала построить на унаследованных от Пугачева участках 1,5 млн кв. м недвижимости, включая коттеджный поселок «Николо-Успенское». Но буквально на днях суд удовлетворил иск прокуратуры Москвы, просившей признать отсутствие у паевого фонда ВТБ «Экселенд» собственности на два участка площадью 177,7 га. Таким образом, ВТБ рискует потерять земельные участки, под реализацию строительных проектов на которых и создавалась «ВТБ недвижимость». Стоимость этих участков оценивается сейчас более чем в $355 млн. Банк намерен оспаривать решение суда. 

На днях совет директоров ОАО «Гостиничная компания» принял решение внести свои активы в закрытый паевой инвестфонд недвижимости «ВТБ капитал Структурные инвестиции» в счет оплаты паев на сумму 2,7 млрд руб. Что ВТБ собирается делать с этими активами, до сих пор неизвестно, хотя пополнить свой портфель недвижимости гостиницами банк планировал еще с 2011 г. Сейчас группа рассматривает как продажу, так и реконструкцию имеющихся у нее гостиничных объектов. Хотя эксперты говорят, что большая часть гостиниц морально устарела, однако расположены они в удачных местах – рядом с метро, поэтому на их месте девелоперские подразделения ВТБ могут возвести элитное жилье. 

«На фоне кризисной ситуации часть гостиничных объектов, которые были в залоге у банков, перешла в их собственность. Как правило, подобными активами занимаются подразделения, ведущие непрофильные активы. В ряде случаев у госбанков консолидируются целые девелоперские компании, обладающие пулом объектов коммерческой недвижимости, в том числе гостиничной», – говорит партнер компании Hospitality Income Consulting Наталья Розенблюм. По ее словам, для гостиничной недвижимости характерна своя специфика. Как правило, объекты в индустрии гостеприимства обладают более длинными сроками окупаемости, поэтому на них девелоперы обращают внимание далеко не сразу. При операционном управлении собственники сталкиваются с необходимостью вникать в особенности бизнеса, в связи с чем полностью контролировать деятельность управленческой команды получается далеко не всегда. «Что касается госбанков, которые фактически дотируются государством, то тут надо привлекать Счетную палату – по-видимому, единственный государственный орган, способный разобраться с залогами», – заключает старший партнер московской коллегии адвокатов «Арбат» Игорь Зиневич.

На свои грабли

По пути Сбербанка и ВТБ намерен пойти и Внешэкономбанк, который планирует объединить свои активы в недвижимости, создав единую девелоперскую компанию. Об этом стало известно около месяца назад, хотя источники говорят, что окончательное решение по данному вопросу пока не принято. Сейчас объектами недвижимости, принадлежащими Внешэкономбанку, управляют разные компании. Например, офисно-торговый комплекс «Новинский пассаж», торговый центр «Сибирский молл» и бизнес-центр «Новая высота» в Новосибирске, а также коттеджный поселок Family Club в Подмосковье находятся под управлением «ВЭБ-инвест». Общая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих структурам ВЭБа, только в Москве превышает $0,5 млрд. Но, в отличие от недвижимости Сбербанка и ВТБ, это уже готовые объекты, которые приносят прибыль, а не висят бременем на балансе банка и его дочерних структур. Новая объединенная структура теоретически может помочь ВЭБу грамотно распоряжаться недвижимым имуществом, консолидировав управление, но только в том случае, если во главе компании будет поставлена грамотная менеджерская команда, которая не пустит все на самотек. Кроме того, недавно стало известно, что подконтрольный ВЭБу банк «Глобэкс» может продать свои девелоперские активы, включая 74% в Rose Group, владеющей универмагом «Цветной» и коттеджным поселком «Суханово парк». Этот бизнес входит в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Но при нынешней конъюнктуре цен на коммерческую недвижимость выйти из этих проектов без убытков ВЭБу будет достаточно тяжело. Для того чтобы минимизировать потери, «Глобэкс» намерен выходить из ЗПИФов постепенно, вплоть до 2018 г. Общая сумма объектов в паевых фондах оценивается в 2,6 млрд руб.