Восточная сказка
Российско-казахстанская финансовая дружба обретает твердые – в прямом смысле этого слова – очертания. За короткий срок структуры казахстанских банков сумели получить едва ли не самые лучшие строительные площадки Москвы. Яркий пример тому – компания CapitalPartners, которая достраивает отель RitzCarlton на месте «Интуриста» и приступает к возведению самого крупного торгового центра в пределах МКАД.
Уже не первый уикенд в американском кинопрокате лидирует фильм Саши Барон-Коэна «Борат: изучение американской культуры на благо славного народа Казахстана». За 10 дней проката этот фильм собрал $67,8 млн, опередив несколько американских блокбастеров. Главным героем фильма, которого сыграл сам автор картины, стал вымышленный казахский тележурналист Борат Сагдиев, рассказывающий американцам о своей стране. По его словам, только недавно казахским женщинам позволили ездить в автобусах, а гомосексуалистам разрешили не надевать голубые шапки. Премьера фильма стала кульминацией противостояния британского комика с властями Казахстана. С тех пор как в ноябре 2005 года Саша Барон-Коэн на церемонии вручения наград европейского MTV впервые предстал в образе Бората Сагдиева, власти республики лишили его казахстанского домена и неоднократно грозили судом. Зять президента Нурсултана Назарбаева замминистра иностранных дел Рахат Алиев неоднократно приглашал комика в гости. На сторону Казахстана неожиданно встала Роскультура, которая настоятельно рекомендовала российским компаниям воздержаться от проката этой картины. «Фильм содержит материалы, которые могут быть восприняты как уничижительные в отношении отдельных национальностей и религий и могут оскорбить определенную часть зрителей», – сообщалось в официальном обращении ведомства.
Мир, дружба, наличные
Такое внимание российских чиновников к имиджу своего соседа отнюдь не случайно. За последние несколько лет Казахстан стал одним из главных внешнеэкономических партнеров России. По официальным данным, в 2005 году российско-казахстанский товарооборот составил почти $10 млрд и, по прогнозам, будет увеличиваться на 30% ежегодно. Данная цифра сопоставима с товарооборотом России с Францией или Японией. «В Казахстане в настоящий момент наблюдается огромный приток капитала, прежде всего из-за доходов, связанных с высокими ценами на сырье. При этом возможности инвестиций в казахстанскую экономику весьма ограниченны, поэтому местные компании ищут новые сферы вложений, – считает старший экономист финансовой корпорации «УралСиб» Владимир Тихомиров. – Для Казахстана Россия остается важным стратегическим партнером, потому что треть экспорта республики идет через нашу страну. Логично, что казахстанские компании вкладывают средства в российскую экономику».
По словам Тихомирова, экономика других соседей для Казахстана не так привлекательна: Туркмения слишком закрыта для внешних инвесторов, в Узбекистане сохраняется сложная политическая ситуация, а в Китае казахстанским компаниям пока сложно ориентироваться. Тогда как в России инвестиции из стран СНГ поддерживаются на государственном уровне. «Каждая встреча Путина с Назарбаевым заканчивается обсуждением планов по увеличению взаимных инвестиций», – делится своими наблюдениями эксперт «УралСиба». В результате, например, компания ЛУКОЙЛ участвует в Казахстане в восьми добывающих проектах на суше и двух проектах геологоразведочных работ на шельфе Каспийского моря. Казахстанская экономика представлена в России преимущественно банковским сектором. По мнению экспертов, в силу исторических причин казахам гораздо проще, чем европейским или американским финансистам, понимать менталитет потенциальных партнеров и клиентов в России. В частности, на российском рынке уже работают крупнейшие казахстанские банки – Казкоммерцбанк (ККБ) и «ТуранАлем».
Обосноваться на нашем финансовом рынке Казахстан смог благодаря своей пенсионной реформе 1998 года. Пока российские компании пытались оправиться от августовского дефолта, казахстанские компании откладывали в накопительный фонд 10% заработной платы. Таким образом, казахстанские банки и пенсионные фонды получили в распоряжение денежные ресурсы, которым могли позавидовать крупнейшие российские кредитные учреждения. Кроме того, в 2003 – 2004 годах два ведущих казахстанских банка «ТуранАлем» и ККБ осуществили масштабные еврооблигационные заимствования на $400 – 500 млн. Естественно, что эти «длинные» деньги нужно было куда-то инвестировать. Значительная часть вырученных средств стала подспорьем для выхода на российский рынок. Однако в нашем банковском секторе особых успехов этим финансовым институтам пока достичь не удалось. «В настоящий момент казахстанские банки в России не имеют существенной доли рынка. Если брать весь иностранный капитал, то на его долю приходится 12% всего банковского сектора, там же присутствуют «Сити групп», Райффайзенбанк и другие западные гиганты», – говорит Тихомиров. Но казахстанские инвесторы нашли другой способ заявить о себе на российском рынке. Аффилированные с ними девелоперские компании активно застраивают российскую столицу. Мощную финансовую поддержку им обеспечивают упомянутые выше банки.
Первый казахстанский
Первым казахстанским игроком, пришедшим на российский рынок недвижимости, эксперты считают CapitalPartners. Название кампании никак не ассоциируется с Казахстаном. «Восточные гости» с самого начала пытались сделать экспансию менее заметной, исключая национальные мотивы из названия своих российских «дочек». Так, Казкоммерцбанк обзавелся в Москве Москоммерцбанком, а «ТуранАлем» добился переименования аффилированной с ним «Астаны» в «Славинвест». Компания CapitalPartners была основана в 1996 году на средства Казкоммерцбанка Бураком Ойменом и Сержаном Жумашевым. По данным экспертов, у девелоперов и банкиров одни и те же владельцы – менеджмент Казкоммерцбанка, что позволяет оперативно финансировать девелоперские проекты CapitalPartners за рубежом. «Нашим финансированием занимается казахстанский Коммерцбанк, но он не является нашими акционером. Мы – частная фирма, у которой два акционера, которых я не вправе называть», – косвенно подтверждает это мнение в разговоре с «Ко» главный исполнительный директор CapitalPartners Эркан Эркек.
У себя на родине CapitalPartners начала с офисной недвижимости. Первым проектом компании стал открывшийся в январе 1998 года в Алматы бизнес-центр Dostyk. Уже через полгода девелоперы презентовали бизнес-центр Prime. В апреле 2002 года CapitalPartnersвозвела свой третий бизнес-центр – CapitalPlaza, год спустя – бизнес центры CDCCenterOne и CDCCenterTwo. Все пять офисных центров позиционировались как помещения класса А, а их арендаторами стали такие известные компании, как Shell, BritishPetroleum, Reuters, Ernst & Young, P&G, Deloitte, «Ингосстрах», «Альфа Медиа» и другие.
Если до недавнего времени площадь каждого здания CapitalPartners редко превышала 10 000 кв. м, то последние ее проекты в Казахстане свидетельствуют о гигантомании владельцев компании. В 2007 году в рамках создания регионального финансового центра в Алматы (аналог ММДЦ «Москва Сити») CapitalPartnersанонсировала строительство четырех офисных зданий общей площадью более 150 000 кв. м. Планируется, что по одному зданию получат три крупнейших казахстанских банка, один из них – Казкоммерцбанк – уже закрепил за собой первое здание. Реализацию этого проекта поддерживает непосредственно президент Казахстана. Другим не менее амбициозным и неоднозначным проектом CapitalPartnersназывают строительство многофункционального «Есентай-парка» площадью 342 000 кв. м. Центральная 162-метровая башня «Есентай» станет самым высоким зданием в Казахстане. Опасения жителей Алматы вызывает тот факт, что многофункциональный комплекс расположен в предгорьях Заилийского Алатау, где возможны землетрясения силой до 9 баллов. Несмотря на это, мэрия города приняла проект американской компании Skidmore, Owings & Merrill, до того разработавшей концепцию самого высокого здания в США – чикагского небоскреба Sears и шанхайского Jin Мао Tower. Помимо офисной недвижимости, CapitalPartners построила по гостинице в казахских городах Атырау и Актау. Оба отеля, рассчитанные на 220 и 102 номера, управляются компанией MarriottInternational.
Интуристы-строители
В Россию компания CapitalPartners пришла в 2001 году. Казахстанские девелоперы приобрели у компании Samsungза $25 млн одноименный бизнес-центр в Большом Гнездниковском переулке. Через два года это здание было продано «Пермской финансово-промышленной группе», позднее превратившейся в «ЛУКОЙЛ-Пермь». Сумма сделки традиционно не разглашалась, а эксперты оценили ее в $30 – 35 млн. «Казахстанские инвесторы действовали по общей для иностранных инвесторов схеме. Выходя на новый рынок, они предпочитают покупать уже построенные и заселенные арендаторами здания, а затем, освоившись, начинают собственные девелоперские проекты», – объясняет директор направления офисной недвижимости компании PrimeCityProperties Александр Новиков.
Первым собственным девелоперским проектом CapitalPartnersбыл логистический терминал «Пушкино» площадью 200 000 кв. м на 15-м километре Ярославского шоссе. Арендаторами комплекса стали такие известные компании, как Relogix и DHL. Более того, казахстанским девелоперам удалось рефинансировать затраты на строительство своего первого складского комплекса. В 2005 году казахи получили кредит в размере $130 млн от банка Eurohypo. Беспрецедентную сговорчивость западных кредиторов эксперты объясняют тем, что миноритарными акционерами Казкоммерцбанка являются иностранные инвесторы. В частности, 15% акций банка принадлежит Европейскому банку реконструкции и развития. В свою очередь успех первого самостоятельного проекта CapitalPartners в России связывают с недостатком в Подмосковье качественных складских помещений. Дело в том, что у проекта имелся существенный недостаток, а именно – неудачное местоположение: Ярославское шоссе не является значимой трассой для транспортировки грузов. «Проект логистического терминала удалось быстро реализовать, в первую очередь из-за резкого дефицита площадей. «Пушкино» – это памятник «перекошенному соотношению спроса и предложения». Когда этот проект перестанет быть одним из двух – трех вообще существующих, жизнь все расставит на свои места», – считает управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян.
Однако то, что проект был все-таки реализован, по мнению специалистов, поставило CapitalPartners в один ряд с крупнейшими девелоперами Москвы. Другой подряд казахстанской компании вызвал чувство зависти у всех без исключения столичных игроков. CapitalPartners стала владельцем гостиницы на месте снесенного «Интуриста».
Как у многих площадок поблизости от Кремля, у земли под «Интуристом» весьма интересная история. Четыре года назад московские власти снесли надоевший всем «гнилой зуб» и не могли решить, что делать дальше. Еще в 1999 году тендер на строительство отеля на этой площадке выиграла французская фирма SuperiorVenturesLtd., однако в 2004 году она продала проект вместе с правом на 49 лет аренды земли компании CapitalPartners. Сумма сделки осталась неназванной, однако, по сведениям участников рынка, инвестконтракт французской компании достался за $23 млн, из которых она заплатила городу только $5 млн, и вслед за этим после долгой просрочки уступила казахам права на участок «за выгодную сумму». Первоначально планировалось, что на этой площадке наконец появится отель Hilton. Но новый девелопер проекта – CapitalPartners– решил построить на месте «Интуриста» мифический пятизвездный отель «Париж». Но спустя какое-то время казахи изменили свой выбор в пользу группы RitzCarlton, принадлежащей ее давнему партнеру – компании MarriottInternational. Последняя управляет казахстанскими отелями CapitalPartners. Как и в случае со строительством логистического терминала «Пушкино», компании удалось рефинансировать затраты, которые эксперты оценили примерно в $140 млн. Виюле 2006 года Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank выдали Capital Partners кредитна$205,6 млн.
На сегодняшний день строительство гостиницы почти завершено, и в 11-этажном здании общей площадью 59 000 кв. м ведутся отделочные работы. Новая гостиница, рассчитанная на 334 номера, станет одной из наиболее дорогих в Москве: стоимость самого дешевого номера составит $835 в сутки, а обычный «люкс» обойдется в $4500.
Продай-купи
По мнению экспертов, CapitalPartners– одна из немногих девелоперских компаний на российском рынке коммерческой недвижимости, в активе которой уже есть два почти реализованных крупных проекта. В планах компании – застройка двух не менее значимых площадок. В феврале 2006 года казахстанские девелоперы купили 120 га земли в Домодедовском районе у компании Coalco. Примечательно, что основной владелец Coalco Василий Анисимов провел в Казахстане студенческие годы и строит в Астане крупнейший торгово-развлекательный центр по проекту Нормана Фостера.На приобретенном у Анисимова земельном участке CapitalPartnersвозведет свой второй складской комплекс – логистический парк «Домодедово» площадью 650 000 кв. м. В настоящий момент земля уже переведена из категории сельхозназначения в промышленную, однако строительство еще не началось.
Другим масштабным проектом CapitalPartners станет строительство многофункционального комплекса Metropolis на Ленинградском шоссе, недалеко от метро «Войковская». Общая площадь комплекса составит 330 000 кв. м, причем 215 000 кв. м придется на торгово-развлекательную часть, а остальные помещения займут три офисных здания. Проект будет реализован на участке в 6 га, расположенном на месте завода «Радикон». Несмотря на то что завод был выкуплен еще в 2003 году, долгое время у девелоперов не получалось наладить отношения с бывшими арендаторами заводских помещений, которые не соглашались переехать. В частности, в марте 2006 года представители компании «Ветэрра» заявляли, что новым владельцам «отключают электричество, блокируют въезд на территорию и заливают офис». По последним данным, CapitalPartners удалось разрешить спор, и все их противники получат статус арендаторов Metropolis. Генподрядчиком строительства станет известная турецкая компания Enka, которую с казахстанскими девелоперами связывают дружественные отношения. «Эркан Эркек долгое время работал в этой турецкой компании, в свое время он руководил развитием таких крупных офисных центров, как «Риверсайд» и «Павелецкая плаза», – рассказывает Рубен Алчуджян. Кроме того, по данным экспертов, другом главного исполнительного директора CapitalPartners является управляющий директор Enka Толга Гдюзельдже.
В ближайшем будущем CapitalPartners планирует ограничиться вышеперечисленными четырьмя проектами. Объем инвестиций представители компании не уточняют, ссылаясь на тот факт, что половина заявленных площадок находится в стадии проектирования. «Общая рыночная стоимость четырех наших проектов в Москве после того, как они будут закончены, составит $2,5 млрд. При этом около миллиарда придется на офисно-торговый центр Metropolis», – резюмирует Эркек. Для сравнения: стоимость активов крупнейших столичных девелоперов «Дон-Строй» и MiraxGroup эксперты оценивают в $3 млрд.
Их тьмы и тьмы
Другие казахстанские девелоперы не отстают от CapitalPartners по количеству проектов в Московском регионе. Второй по величине казахстанской компанией на российском рынке недвижимости является инвестиционно-промышленная группа «Евразия». Обе компании используют примерно одинаковые схемы вхождения в проекты. «Чаще всего казахстанские компании приобретают крупные земельные участки, иногда с обременением, для последующей реализации девелоперских проектов. К примеру, компания «Евразия» заключила сделку по приобретению 5500 га в Дмитровском районе и около 8000 га на 135-м километре Киевского шоссе. Участки Дмитровского района компания планирует комплексно застраивать коттеджными поселками», – рассказывает генеральный директор NAIGlobal Максим Карапетов. Кроме того, ИПГ «Евразия» развивает проект многофункционального комплекса с океанариумом на Поклонной горе, а также имеет доли в проекте подземного комплекса под Павелецкой площадью и в торговом центре «Калужский». Компании также принадлежит крупный подрядчик – российская SkanskaOlsen.
Две казахстанские компании объединены не только общей схемой работы, но и схожими источниками финансирования. «Оба девелопера имеют тесные связи с казахстанскими банками. Так, проекты CapitalPartners финансирует Казкоммерцбанк, а «Евразию» контролирует банк «ТуранАлем». Именно концентрация финансовых ресурсов позволила казахстанским банкам осуществлять крупные инвестиции в недвижимость. Тем более что данный сегмент демонстрирует в России самые высокие в Европе показатели доходности», – объясняет Александр Новиков из PrimeCityProperties. Совсем недавно о своих планах выйти на российский рынок заявил третий крупный казахстанский банк – Народный банк Казахстана (НБК), созданный на базе Сбербанка и контролируемый зятем президента республики Тимуром Кулибаевым. НБК планирует построить в Новосибирске торговый центр площадью 70 000 кв. м, а затем возвести аналогичные объекты в Москве и Санкт-Петербурге.
Сотрудничество России и Казахстана в области реализации девелоперских проектов не является односторонним. Впрочем, активность российских строителей в Казахстане пока несравнима с московскими проектами казахов. На сегодняшний день только два крупных столичных девелопера объявили о своих планах. Кроме проекта Coalco, торгово-развлекательного центра «Хан Шатыры», в Астане строит бизнес-центр компания Елены Батуриной «Интеко». Однако, по мнению экспертов, оба проекта являются скорее исключением из общей тенденции, чем правилом, так как Coalco связывают партнерские отношения с CapitalPartners, а за супругой московского мэра стоит мощный административный ресурс.
«Пока на казахстанском рынке активно действуют только российские ритейлеры, к примеру PyaterochkaHoldingNV», – говорит Карапетов. Казахстанские компании расширяют сферы своего влияния в России гораздо активнее. «Еще несколько лет назад для компаний из Казахстана основной интерес в России представляла недвижимость в крупных городах. Сейчас приоритеты постепенно смещаются в другие сегменты бизнеса, в частности, в сторону рынка зерна и зернопереработки, продовольственного бизнеса», – считает эксперт «Финама» Сергей Харченко. По его данным, банк «ТуранАлем» контролирует, как минимум, 20% акций одного из крупнейших российских агрохолдингов «Настюша». Кроме того, казахстанские компании постепенно усиливают свое влияние на региональных рынках зерна в России. В частности, учредителем «Зерновой компании Поволжья» является казахстанский холдинг «Иволга», планирующий за два года вложить в Ульяновскую область $15 млн. Сумма небольшая, но так же осторожно начинали свою деятельность в России казахстанские девелоперы. Первой сделке CapitalPartnersтогда тоже почти никто не придал особого значения.
Что такое CapitalPartners
Год основания: 1996
Сфера деятельности: девелопмент
Финансовые показатели: не раскрываются
Стоимость активов: $2,5 млрд
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
