Встроенные проблемы
Покупка жилья у московских застройщиков напоминает лотерею: качество, вне зависимости от стоимости, не гарантировано. Можно ли проконтролировать его на этапе строительства? Эксперты рынка недвижимости считают, что да. Но рядовому покупателю сделать это довольно трудно.
До недавнего времени основная масса желающих приобрести жилье интересовались прежде всего постоянно растущими ценами новостроек. Особенно если речь шла об инвестиционных покупках или о жилье без отделки. Вопрос о качестве строительства отодвигался на второй план. Придирчивыми контролерами оставались только потенциальные хозяева элитной недвижимости и иностранцы. «Эта категория клиентов до сих пор может придти на стройку с прибором, чтобы измерить излучение гранитной плиты камина. Все остальные, как правило, приобретают квадратные метры «не глядя», – говорит консультант компании «Кирсанова Риэлти» Ирина Егорова. В последнее время цены на столичную недвижимость приостановили свой рост, и ситуация начала меняться. Люди все чаще стремятся контролировать процесс строительства, получать как можно больше информации о застройщике.
Между тем, по словам аналитика компании Paul`s Yard Владимира, Кудрявцева, «специфика квартиры как объекта купли-продажи состоит в том, что большая часть работ не может быть определена визуально». Основная ошибка покупателей состоит в том, что многие из них оценивают процесс и качество строительства только по внешним признакам.
Но дело в том, что впечатления, полученные на стройплощадке, часто бывают обманчивы – ни образцово-показательный порядок, ни картина, напоминающая разрушения после атомной бомбардировки в конечном счете не определяют качества объекта. Как же быть? Существует два способа покупки жилья – на стадии строительства или в уже сданном госкомиссии доме. Оба варианта не гарантируют от последующего перманентного устранения недоделок. И все же минимизировать риск можно. Куда смотреть и кому верить, покупая новую квартиру, попробовал выяснить «Ко».
Кот в цементном мешке
«Качество квартиры лучше оценивать в процессе строительства дома», – считает заместитель председателя правления компании «Технониколь» по торговой политике Владимир Марков. Большая часть работ, которые влияют на качество жилья, – скрытые и не видны при осмотре готовой квартиры. Если покупатель не присутствует при этих работах, оценить реальное состояние объекта очень сложно. С другой стороны, по словам генерального директора ООО «Солярис», эксплуатирующей компании концерна «СХолдинг» Ларисы Борисенко, закон определяет, что покупатель не может контролировать процесс строительства, поскольку не должен присутствовать на площадке. «Функции контроля за строительством выполняет технический заказчик, технадзор и авторский надзор», – говорит Борисенко. Это означает, что будущего владельца могут просто не пустить на стройку. Особенно в том случае, если речь идет о домах бизнес- и эконом-класса.
Фактически будущий хозян не имеет реальной возможности вмешаться в процесс строительства, так как пока он не является собственником. Однако, по словам Ирины Егоровой, если потенциальный владелец – соинвестор, то на стройку его пустить обязаны. Что же делать покупателю, когда он все-таки попадет на стройку?
По уверениям риэлтеров, строительный брак сразу бросается в глаза. «Даже фрагментарные наблюдения за ведением работ позволяют непосвященному клиенту прогнозировать результат. Человек, хоть немного знакомый с технологией строительства, способен определить, с какими недостатками ему придется столкнуться при приемке квартиры», – утверждает Владимир Кудрявцев. Даже рядовой покупатель в состоянии оценить внешнюю картину. «Если квартира внутри выглядит аккуратно – стены ровные, вентиляционные шахты закрыты, в стенах нет щелей и трещин, то, скорее всего, и основные строительные работы выполнены на должном уровне», – говорит Владимир Марков. Если покупатель разбирается в строительных материалах, то полезно посетить стройплощадку и посмотреть на мусор. Специалисты компании «Технониколь» часто прибегают к такому способу проверки используемых при строительстве материалов. В ходе подобного анализа, например, удается выяснить, в каких случаях происходит подмена материалов, заложенных в проекте, на другие, менее качественные.
По словам Маркова, иногда достаточно просто зайти в помещение, где ведутся работы, поговорить с рабочими и посмотреть на то, что и как они делают. «Осмотр квартиры мы рекомендуем начинать с инспекции общих площадей – холлов, лестничных клеток, подвалов, технических помещений, прилегающей территории и т.д. Качество работ в этих зонах косвенным образом покажет, насколько честен продавец перед покупателем и какие недоделки, скорее всего, лягут на плечи товарищества собственников жилья», – говорит Владимир Кудрявцев. Основные претензии покупателей, как правило, касаются таких показателей, как примыкание швов, ровность поверхностей и углов, соблюдение уровня горизонтальности и вертикальности соответствующих конструктивных элементов. Другая группа замечаний относится к так называемым заполнениям – качеству установки оконных и дверных блоков.
Факт сдачи новостройки госкомиссии не гарантирует качества данного объекта. Критерии у покупателей и проверяющих организаций совершенно разные. Потенциальный хозяин заинтересован в том, чтобы жилье было кондиционным, без строительных недоделок, а цель проверяющих организаций – быстрее принять очередной объект. «Как известно, госкомиссия может принять дом с щелями в стенах шириной в палец», – комментирует Марков. По его словам, единственное, что можно позаимствовать у госприемщиков, – это умение читать СНИПы и ГОСТы, так как потребитель зачастую не может визуально оценить масштаб и характер недоделок. Обычный покупатель чаще всего руководствуется бытовыми представлениями о качестве, которые связаны с видимой «правильностью». В целом это верно, если не считать того, что подобные требования предъявляются не к готовой квартире, а к «полуфабрикату» – жилью «под чистовую отделку». Между тем «оценивать качество строительства следует, как это и делает госкомиссия, исходя из особенностей той стадии, на которой квартира находится в настоящий момент, а не по отношению к стадии полной готовности», – считает Владимир Кудрявцев.
Марков рекомендует нанять профессионала – строителя, который сможет разобраться в проектно-сметной документации, оценить уровень проведения строительных работ и проверить качество используемых материалов. Приемку готовой квартиры целесообразно проводить в присутствии того подрядчика, который будет заниматься финишной отделкой. На этапе составления и подписания акта сдачи-приемки работ специалисты компании «Технониколь» советуют приглашать знакомых строителей и юриста. В акте сдачи-приемки отображаются недостатки строительства, которые сможет увидеть только специалист. Кроме того, при грамотном составлении этот документ может служить основанием для предъявления строительной организации требований по устранению явных дефектов. Эксперты также рекомендуют покупателям обращать внимание на серию дома. Она определяет целый ряд параметров, в том числе степень теплозащиты, тип окон, дверей и т.д. Однако, по признанию экспертов, даже зная все эти тонкости, изменить ситуацию покупатель, скорее всего, не сможет. Разве что вовсе отказаться от покупки.
В целом застройщик имеет возможность скрыть от покупателя существенные недостатки путем «косметических» исправлений, а недостатки могут быть выявлены в ходе эксплуатации квартиры даже через пять и даже десять лет. Поэтому важную роль при покупке играют такие факторы, как опыт и репутация самого застройщика.
Качество без гарантии
По мнению Ирины Егоровой, единственный способ оценить качество строительства – это задать вопрос о девелопере. Первыми в неофициальном рейтинге компаний, гарантирующих качество, стоят иностранные застройщики – такие, как Kodest, Skanska, Storbag, Hochtief. Далее следуют российские компании, затем никому не известные фирмы, которые риэлтеры между собой называют «таджик-строй». По словам Ларисы Борисенко, приобретая квартиру на стадии строительства, о качестве построенного дома можно судить, основываясь не только на опыте компании-инвестора, но, что немаловажно, на репутации генподрядчика, проектировщика и технического заказчика.
Среди игроков, присутствующих сегодня на столичном рынке, эксперты выделяют тех, кто обладает достаточным кредитом доверия. По словам Марины Ванян, начальника отдела городской недвижимости Zeta-realti это, например, «Главмосстрой», «Капитал Групп», «Крост». А аналитики Paul`s Yard выделяют среди российских девелоперов такие компании, как КРТ, «Балтийский Монолит», «Инжстройцентр», «Роуз Групп», «Проминдустрия», «Конкорд Девелопмент», «Баркли», «Ингеоком».
Однако сколько экспертов, столько и мнений. По словам Владимира Маркова, сегодня репутация компании-застройщика в гораздо большей степени зависит от маркетинговой активности, чем от реального качества возводимых объектов.
Чтобы получить достоверную информацию, специалисты советуют поговорить с владельцами жилья в домах, построенных интересующей вас компанией. «Если через несколько месяцев после покупки квартиры хозяевам пришлось вложить большие средства в исправление строительных недоделок, то приобретать недвижимость, возведенную этой компанией, не стоит», – говорит Марков.
Практически все эксперты после бойких инструкций о том, как самостоятельно проверять качество строительства, делают важную оговорку: в условиях становления рынка, в ситуации кадрового провала середины 1990-х годов никто не застрахован от «ляпов». «Я не могу назвать ни одной строительной компании с безупречным качеством. Хотя очень многие к этому стремятся», – говорит Лариса Борисенко. К сожалению, с ней нельзя не согласиться.