Всюду жизнь
Москвичи переезжают за город. Количество строящихся коттеджных поселков вокруг столицы с каждым годом увеличивается, но не все будут достроены и распроданы: конкуренция растет, потребитель становится все разборчивее, а стоимость строительства все выше. Тем не менее бум инвестиций в коттеджи продолжается.
Недавно два основателя «Вимм-Билль-Данн» – Михаил Дубинин и Александр Орлов продали 2,7% акций компании. Вырученные денежные средства – порядка $31 млн – ушли на девелоперский проект. Осенью 2002 года Дубинин приобрел участок в Чеснокове (по Новорижскому направлению) для строительства коттеджного поселка. Тогда стоимость проекта оценивалась в $120 млн. Время продажи акций продовольственного холдинга совпало с началом работ по подводу коммуникаций и строительству. Профессиональные девелоперы и риэлтеры от комментариев по поводу будущего поселка в Чеснокове пока воздерживаются, ссылаясь на недостаток информации – презентация проекта еще не состоялась. Известно лишь, что Дубинин и Орлов с партнерами собирались строить виллы с прозрачными стенами и что концепцию резиденции разрабатывало архитектурное бюро «Аркгранд». По сведениям «Ко», у менеджеров «Вимм-Билль-Данн» есть участки и в других уголках Подмосковья (в частности, на Рублевке).
Жители коттеджей инвестируют
Проект менеджеров «Вимм-Билль-Данн» лишь один из примеров непрофильных инвестиций в коттеджное строительство. Несколько лет назад для диверсификации бизнеса начала инвестировать в подобные проекты компания «Альтервест» – производитель мороженого. «Сначала мы действительно вкладывали средства в коттеджи для диверсификации, – говорит коммерческий директор «Альтервеста» Валерий Лукинов. – Потом, оценив прибыльность этого бизнеса, стали развивать строительство как отдельное направление деятельности холдинга. Сейчас у нас уже три поселка и есть планы по созданию новых». Инвестировали в коттеджные поселки и «Мост-банк» («Чигасово» на Рублево-Успенском шоссе), банк «Акрополь» («Подушкино-таун» по той же трассе), «Абсолют-банк» («Горки XXI»). В прошлом году впервые на дачной подмосковной земле появился иностранный девелопер: голландский бизнесмен построил мини-поселок в Глаголеве по Киевскому направлению.
Прошлый год, кстати, стал рекордным по количеству новых инвесторов. «Ситуация с коттеджами такая: их не строит только ленивый. В этот бизнес сейчас идут многие крупные инвесторы», – отмечает Ирина Могилатова, менеджер загородных проектов компании SohoRealty. О буме среди новых застройщиков говорит и Савелий Орбант, заместитель председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».
Марки других бизнесов редко используются, поэтому перечислить имена «новичков» достаточно сложно. Достоверно известно, что среди них много банков. Начали активно инвестировать в загородную недвижимость и бурно развивающиеся производственные компании, и даже пенсионные фонды.
Многие руководители решают инвестировать в поселки, столкнувшись на практике с покупкой коттеджа. Поездив и посмотрев дома, которые им предлагают, они начинают думать о коттеджах как о возможном прибыльном деле. «Предприниматели рассуждают примерно так: земля стоит $1000 – 15 000 за сотку, коммуникации – $20 000, стройка – от $300 за 1 кв. метр, себестоимость дома – $165 000, а цена при продаже – $300 000. Но не все так просто, – говорит Савелий Орбант. – Проект строительства поселка рассчитывается не менее чем на три года. Если учесть проценты по кредиту и отсутствие отдачи от инвестиций в течение этого периода, то рентабельность составит 15 – 20%». Другие участники рынка называют более высокий уровень доходности: порядка 25 – 30%. Крупных инвесторов с длинными деньгами такие цифры устраивают.
Некоторые начинают вкладывать средства в коттеджи из-за падения доходности основного бизнеса.
За эстетику быта
Успешность поселка и соответственно эффективность инвестиций в коттеджи во многом зависят от того, как реализован проект. Все участники этого рынка сходятся во мнении, что сегодня требования покупателей к загородному жилью растут. «Инвестиции в строительство коттеджных поселков выгодны, но успешность проекта зависит от многих нюансов, – говорит Андрей Мажаров, гендиректор риэлтерской компании «Терра». – Современные покупатели хотят не только однородности контингента и безопасности в поселке, но и эстетической привлекательности соседних домов. Конкуренция растет, и очень важно верно рассчитать соответствие места, жилья и потенциальных покупателей».
Сегодня застройщики вынуждены уделять больше внимания архитектурной гармоничности поселка в целом. Полностью утратили актуальность особняки в чистом поле или на окраине обычных поселков, пансионатов. Покупатели стали придирчивее к качеству постройки и коммуникаций. «За последние два года стали более жесткими требования жителей к услугам связи, – говорит Дмитрий Воронов, заместитель гендиректора компании «Юнител», альтернативного оператора связи. – Если раньше определяющим фактором для установки телефонных линий являлась цена (чем дешевле, тем лучше), то сейчас главное – высокая надежность и качество связи. На втором месте по значимости – возможность подключения к Интернету». По данным Воронова, спрос на Интернет увеличился в несколько раз. Если раньше эту услугу требовали менее 10% клиентов, то сейчас более 50%. Трети из них необходимы высокоскоростные каналы.
Все более значимым становится фактор социальной однородности жителей поселка. «Покупателям надоели поселки с домами, рассчитанными на владельцев с разным уровнем доходов. И теперь застройщики должны и этот факт принимать во внимание», – отмечает Савелий Орбант.
Выход есть
Наряду с бумом инвестиций в поселки наметилась еще одна тенденция. В Подмосковье появились недострои. Причем в отличие от недостроенных поселков пятилетней давности, простаивающих по нескольку лет, новые продаются в разгар стройки: либо инвестор переоценил свои финансовые возможности из-за неверного первоначального расчета, либо просто передумал, столкнувшись с трудностями строительства. «В последние месяцы участились случаи выхода первоначальных застройщиков из проекта: можно заработать на росте стоимости земли и не тратить денег на строительство», – отмечает Мажаров.
Старожилы рынка ожидают, что в этом году количество вышедших из бизнеса новичков увеличится – как раз этим летом многие из инвесторов по полной программе впервые столкнутся со всеми проблемами, связанными непосредственно со стройкой. Это и прокладка дорог, и подвод коммуникаций. Подрядчики срывают сроки, нужно отлаживать взаимоотношения с местной администрацией. Именно на этой стадии к инвесторам приходят первые сомнения. Ожидается, что уже через год-два в бизнесе останутся лишь те из новичков, кто твердо решил специализироваться на коттеджном строительстве.
Перспективность его не подлежит сомнению. Каждый месяц на рынок выводятся два-три новых поселка. Ниш, где спрос превышает предложение, еще много. Специалисты отмечают недостаток поселков А-класса. А Валерий Лукинов из «Альтервеста» говорит, что его компания переориентировалась со строительства коттеджных поселков на таун-хаусы и малоэтажные загородные дома, где продаются отдельные квартиры. Такие объекты выглядят единым архитектурным ансамблем и весьма востребованы.
Не изменился и перечень наиболее востребованных направлений – Рублево-Успенское, Новорижское и Калужское шоссе. «Рублевка, водоем и леса – вечные ценности», – резюмирует один из риэлтеров.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
