Вытеснение в Подмосковье
Москва строится. Строительный сектор столицы постепенно "оттаивает" после поразившего его во время кризиса коллапса. Как сообщили "Ко" в компании "Сити-XXI век", за январь - октябрь 2011 г. на территории Белокаменной введено в строй 1,19 млн кв. м жилья, что на 52% превысило показатели аналогичного периода 2010 г. В конце осени эксперты ждали, что в Москве по итогам года объем сданного в эксплуатацию жилья составит около 2,4 млн кв. м, что на 36% превысит результаты 2010 г. Однако, согласно последним заявлениям мэра города, за год введено около 2 млн кв. м жилья, а прирост равняется не 36, а только 20%.
Недостижимое прошлое
Прирост тем не менее значительный. Но, как отмечают эксперты "Сити-XXI век", достигнутый объем почти в два раза ниже уровня докризисных 2006-2007 гг. Высокий показатель прироста обусловлен не существенным увеличением объемов строительства жилья, а, скорее, эффектом низкой базы.
Ну а что же ожидается в Москве в наступившем году? По официальным заявлениям властей, в 2012 г. будет построено примерно 2,5 млн кв. м жилья, то есть прирост намечается порядка 40%. В сегменте дорогой недвижимости к вводу запланирован ряд достаточно крупных проектов, так что дефицита здесь не предвидится. Только в ЦАО предполагается сдать в эксплуатацию шесть новых проектов по адресам: Большая Татарская, 13; Фадеева, 4; Богословский переулок, 12 А; Пырьева, 2; Большой Афанасьевский переулок, 24-26; Большой Каретный 24/12 стр. 2. Пока еще у строительного сектора столицы остается такой резерв развития, как разморозка остановленных строек. Как пояснил "Ко" управляющий директор ЗАО "Первый строительный трест" Алексей Демьянчук, в 2012 г. будут введены в эксплуатацию оставшиеся объемы строящегося, а также размороженного после кризиса и достроенного жилья. "Скорее всего, цифры 2011 г. и 2012 г. окажутся сопоставимыми, но, несомненно, ниже заявленных показателей в 5 млн кв. м ежегодно", - считает эксперт.
Сюрприз для покупателей
Однако наличие проектов не спасает покупателей от подорожания. Эксперты строительного рынка, как и всегда, обещают рост цен. Трудно сказать, можно ли им доверять, строители в вопросе о ценах - люди пристрастные, но, во всяком случае, по данному пункту в среде девелоперов и риелторов существует консенсус. Как заявил "Ко" директор департамента продаж элитной жилой недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский, в 2012 г. квартиры элитного и бизнес-класса могут подорожать на 20-25%. Во-первых, и без того высокий спрос на недвижимость в столице растет на фоне экономической нестабильности. Квадратные метры в московских новостройках - один из самых надежных инвестиционных инструментов. Во-вторых, в перспективе ближайших 3-5 лет город может столкнуться с дефицитом качественной "первички". Запрет на новое строительство в ЦАО, массовый пересмотр инвестконтрактов, уже притормозивший возведение порядка 15 жилых домов в Москве, приведут к тому, что нового предложения станет не хватать. То есть можно предположить, что по итогам 2012 г. цена "квадрата" в элитном сегменте на вторичном рынке по ряду объектов достигнет $34 680 и $28 200 - на первичном.
И подобная ситуация не только с "элиткой". "Многие эксперты предрекают рост стоимости жилья к лету 2012 г. на 15-20%, - утверждает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer. - С большей степенью вероятности, так, скорее всего, и будет. Причем первое, что изменится, - повысится нижняя планка ценового предложения. Несколько стабилизировать ситуацию может массовое строительство на новых московских землях, где на сегодняшний день есть определенные заделы, что практически отсутствует в Москве".
Чуть более умеренный прогноз у коммерческого директора компании "Сити-XXI век" Виталия Разуваева: по его мнению, цены в 2012 г. вырастут не на 20, а на 10%.
Руководитель отдела жилой недвижимости Delta Estate Олеся Мандзяк, анализируя проекты, ожидающиеся к вводу в 2012 г., в частности в Хамовниках, отмечает: "Цены совсем не такие, каких ожидает покупатель. Инвестиционными эти цены никак не назовешь". По оценке эксперта, средняя цена за квадратный метр - около $16 000 на самой начальной стадии строительства. Покупателей, которые не прочь бы жить в этом районе, много, но они хотели бы видеть подобные цены на финальном этапе стройки.
За МКАД лучше?
В качестве важнейшего фактора, оказывающего влияние на соотношение спроса и предложения, опрошенные "Ко" эксперты называют городскую бюрократию и градостроительную политику нового столичного мэра. "Если говорить о факторах влияния, то традиционно один из самых сильных - административный (градостроительная политика нового мэра)", - констатирует Александр Зиминский.
Вадим Ламин указывает, что на объем ввода нового жилья негативно влияет сложность решения целого ряда бюрократических вопросов: от получения и согласования участка под строительство до акта приемки объекта. Причем в настоящий момент еще нет ясности по целому ряду инвестиционных контрактов: действие некоторых из них приостановлено, а какие-то так и останутся на бумаге. К тому же слишком велик временной промежуток между подачей заявки а началом строительства.
Буквально слово в слово мнение коллег повторяет Алексей Демьянчук: "Основные факторы, влияющие на объемы строительства, - это градостроительная политика властей. В настоящий момент фактически сокращена до нуля коммерческая застройка столицы в пределах ТТК и намного усложнилась процедура оформления разрешительной документации на участки внутри МКАД. Девелоперская активность будет постепенно смещаться в ближнее Подмосковье".
Но власти, вытесняющие девелоперов за МКАД, сами же пытаются исправить ситуацию. Как рассказал "Ко" Виталий Разуваев, в прошлом году правительство Москвы утвердило городскую программу "Жилище" на 2012-2016 гг. Ежегодно в столице планируется вводить в строй более 2,5 млн кв. м жилья, в том числе не менее 700 000 "квадратов" для реализации жилищных программ (в 2012 г. - 817 000 кв. м). Всего до 2016 г. в рамках этой программы будет возведено 12,7 млн кв. м жилья. Для решения подобной задачи была проведена серьезная ревизия столичных строительных планов. В частности, решено отказаться от развития города по системе транспортных колец и радиальных магистралей, предпочтение отдано кварталам. В строительстве приоритетными станут не офисы и промышленные здания, а объекты жилой недвижимости.
"В новом году отрасль не потеряет устойчивые темпы развития, - уверен Виталий Разуваев. - При обострении долговых проблем стран еврозоны и нестабильности американской экономики недвижимость останется инструментом, сохраняющим активы людей. Более того, ее роль усилится с учетом уменьшения новых площадок и объектов в столице - интерес к ним и новостройкам ближайшего Подмосковья будет только возрастать".