За тридевять земель
Решая открыть филиал в другой стране, руководство компании мечтает прежде всего о росте доходов. Меньше всего бизнесмены хотят думать о проблемах подбора офисных площадей. Обычно компании готовы переложить все заботы по поиску офисов на риэлтеров-профессионалов. Но риэлтеры не слишком заинтересованы в таких заказах, поэтому многим компаниям приходится искать помещения самостоятельно.
Не проходит и месяца, чтобы очередная российская компания не анонсировала открытие или реорганизацию зарубежного представительства. Например, недавно AtonSecurities – американская «дочка» инвестиционной группы «Атон» – расширила свой штат и сменила офис в Нью-Йорке. Такие компании, как «Аэрофлот» и «Ингосстрах», открывают за границей новые представительства. У пивоваренной «Балтики» есть торговый филиал в Германии, а у «Вимм-Билль-Данна» – в Нидерландах. В подавляющем большинстве случаев эти офисы открыты в арендованных помещениях.
Сами с усами
Крупнейшие риэлтерские компании соглашаются искать офисы за рубежом лишь для тех заказчиков, кто может позволить себе большие затраты.
Например, агентство JonesLangLaSalle готово оказать соответствующие услуги, если площадь необходимых помещений начинается от 1000 кв. м. Но большинство российских компаний хотят арендовать за рубежом небольшие площади (в среднем до 200 кв. м), а от подобных сделок прибыль риэлтера очень невелика – от $5000 до $10 000. «Если при продаже дома за $2 млн доход риэлтерской компании может достигать $200 000, очевидно, что заниматься сделкой стоимостью в несколько тысяч долларов не имеет смысла», – говорит гендиректор агентства ReniondeagenciesS.A. Владимир Назарчук.
По данным компании Swiss Realty Group, российским бизнесом наиболее востребованы офисные помещения в Лондоне (более 50% заявок), далее по спросу следует недвижимость в городах США (20%), Юго-Восточной Азии (20%) и континентальной Европы (10%). Лидерство Лондона как финансовой столицы Европы, разумеется, отражается на уровне цен (большая часть сделок проходит с бюджетом более $1500 за 1 кв. м в год). Эксперты компании Blackwood подтверждают, что чаще всего российские бизнесмены присматривают коммерческую недвижимость в Лондоне или Нью-Йорке.По стоимости аренды офисов эти города наряду с Токио и Парижем обгоняют столицу России. Поэтому некоторые компании, желая сократить расходы, занимаются выбором офиса самостоятельно.
Генеральный директор фармацевтической компании «Нутрифарм» Максим Уваров нашел офис в Нью-Йорке без помощи агентов. Сначала он связался по телефону и через Интернет с несколькими местными риэлтерами, но довольно долго ждал ответа. В итоге Уварову пришлось самому ехать в США. «Лучше всего приглашать для поиска офиса двух-трех консультантов, – советует Уваров. – Конкуренция позволит оперировать скидками».
«Ингосстрах» за последние несколько лет открыл представительства в Индии (Мумбай), Китае (Пекин) и США (Нью-Йорк). У компании сложилась четко отработанная схема поиска офиса в аренду. Сначала за рубеж направляют сотрудника «Ингосстраха», которому предстоит открыть счет в банке, связаться с местными властями и риэлтерскими агентствами, затем начинают подбирать варианты. «Чтобы упростить процесс поиска и аренду помещений, мы контактируем с торговыми представительствами России, а также филиалами российских компаний, поскольку связи и рекомендации играют здесь важную роль», – говорит Александр Глебов, ведущий специалист управления зарубежных организаций «Ингосстраха».
Пентхаус как вариант
Риэлтеры советуют не торопиться с командировкой сотрудника за рубеж и рекомендуют вначале завести контакты с российским риэлтерским агентством. Риэлтеры, как уже говорилось, не слишком заинтересованы в поиске офисов за рубежом, но тем не менее располагают информацией о зарубежной недвижимости. Они могут рассказать о ценах на рынке, предполагаемом бюджете аренды и т.д. Дело в том, что единой мировой классификации офисных помещений не существует. Поэтому будет лучше, если различия между классом А в Москве и primeoffice в Лондоне вам объяснит специалист. Далее можно попытаться выбрать помещение, не выезжая из Москвы, и подписать договор, оплатив аренду с банковского счета или по кредитной карте. Но все-таки лучше послать своего представителя в тот город, где компания хочет присмотреть офис.
Владимир Назарчук из ReniondeagenciesS.A. рассказал «Ко», что, например, в Испании услугами по предоставлению в аренду небольших офисных площадей занимаются в основном частные лица, поскольку подобные сделки приносят доход совсем небольшой. «В иностранных риэлтерских агентствах российскому и любому другому арендатору не откажут в услугах, но, скорее всего, порекомендуют обратиться к частному лицу, с которым у агентства есть определенные связи», – уточняет Назарчук.
По словам Лидии Сапуновой, консультанта по зарубежной недвижимости агентства Kirsanova Realty (аффилировано с Sotheby's International Realty), некоторые российские заказчики желают снять под офис большую квартиру или пентхауз. Это действительно возможно, хотя и не всегда получается, поскольку для такой аренды необходимо согласие всех соседей по зданию. Поэтому арендодателю нужно будет предоставить информацию о сфере деятельности компании, количестве сотрудников и планируемых посетителей.
Крупным клиентам (или пришедшим по рекомендации) иностранные арендодатели готовы предоставить скидки или даже освободить их от ренты на два-три месяца. Но тому есть своя причина: стандартные сроки аренды недвижимости за рубежом гораздо продолжительнее российских. Например, в Лондоне минимальный срок аренды составляет 10 лет.
По словам экспертов JonesLangLaSalle, некоторые компании, пытающиеся самостоятельно подобрать зарубежный офис, просят риэлтеров верифицировать полученные данные об условиях и ставках аренды. «Иностранцы, в свою очередь, звонят нам, чтобы подтвердить репутацию потенциального клиента», – отмечает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга JonesLangLaSalle.
На время поиска
В условиях оплаты арендуемых за рубежом метров есть свои хитрости.
Например, плата за пользование парковкой, поливку деревьев и тому подобное может быть не включена в ставку аренды, а прописана отдельным пунктом в договоре. «В результате, если удается добиться снижения самой ставки, за счет таких мелочей общая плата за офис будет выше», – замечает Максим Уваров из компании «Нутрифарм». В бизнес-центрах арендная ставка несколько выше рыночной, так как включает, как правило, все дополнительные платежи. Если вы намерены открыть свой первый филиал за рубежом, то, вероятно, наиболее экономичным вариантом будет готовый офис с мебелью и даже секретарским обслуживанием в профессионально управляемом бизнес-центре.
Стоит быть готовым к тому, что процедура переговоров по сделке и ее оформление могут затянуться надолго. Юристы западных компаний привыкли работать очень внимательно и неторопливо, и любая переделка договора занимает много времени. Поэтому во время поисков можно воспользоваться услугами так называемых секретарских компаний, которые организуют вам временный мобильный офис.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
