Замки на замке

Есть такой старый анекдот, когда риелтора спрашивают: «Почему огромная вилла в Испании стоит столько же, сколько и сарай на Рублевке?» Он отвечает: «Все дело в удаленности от МКАД». С наступлением последнего кризиса ситуация кардинальным образом изменилась. Сейчас продать элитную недвижимость даже в престижных районах Подмосковья стало крайне сложно, притом что цены в долларовом выражении рухнули в разы. 

«Загородный дом не предмет первой необходимости, поэтому в условиях кризиса и дальнейшей неопределенности в экономике даже те, у кого есть деньги, стараются их придержать либо вкладываются в более ликвидные объекты – квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье. Сейчас те, кто имеет деньги, могут получить существенный дисконт», – рассказал «Ко» представитель агентства недвижимости «Красная горка». По его словам, в последний год на рынке наметилась еще одна тенденция: среди клиентов, приобретающих квартиры в столице и области, стало много граждан европейских стран, бывших наших соотечественников. «Если раньше они не могли себе позволить заплатить 100 000 евро за однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье, ведь за эти деньги можно было купить дом в Испании, то теперь за указанную сумму можно приобрести сразу две квартиры в новостройках Люберец, Долгопрудного, Одинцово и других близлежащих городов‑спутников», – говорит эксперт. Некоторые иностранцы берут кредиты на покупку недвижимости в Москве, другие избавляются от недвижимости за рубежом. Аналогичным образом поступают и граждане России, которые ранее приобрели «маленький домик» на Лазурном берегу. Его цена в валюте осталась прежней, а вот в пересчете на рубли они получают в два раза больше и могут выгодно вложить эти деньги в России. 

Массовую распродажу россиянами зарубежной недвижимости фиксируют и в международной консалтинговой компании Knight Frank. По оценкам участников рынка, предложение в несколько раз превышает спрос.

Сливаем!

«Если, например, рассматривать исторически популярные курортные рынки (Лазурный берег, горнолыжный Куршевель, Италия), следует отметить, что отдельные покупки совершаются. Однако желающих продать недвижимость заметно больше: на один запрос на покупку приходится восемь-девять запросов на продажу, особенно много желающих продать свою недвижимость в Италии, поменьше – во Франции. В последние несколько месяцев выросло количество запросов на перепродажу контрактов в новостройках Лондона (примерно на 30%)», – говорит директор департамента зарубежной недвижимости компании «Savills Россия» Юлия Овчинникова.

«По нашей оценке, за последние полгода объем предложения на зарубежных рынках увеличился на 10–20% в зависимости от направления и сегмента», – отмечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. «Тенденция эта касается в основном курортной недвижимости, которая некогда была самой популярной среди российских покупателей зарубежного жилья. Но подобные нерентабельные активы, в большинстве своем не приносящие владельцам ничего, кроме головной боли, на фоне экономической нестабильности в России и падения курса рубля теперь все чаще уходят с молотка: россияне отказываются от них в пользу инвестиционной недвижимости, которая приносит рентный доход и позволяет сохранить капиталы», – добавляет управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс. В Savills подтверждают, что в последние полтора года стало больше запросов на покупку доходной коммерческой недвижимости, приносящей стабильный арендный доход. 

«Для инвестиционных целей сейчас покупать самое время. Ведь доход, получаемый от вложений в евро при нестабильном курсе рубля крайне выгоден», – говорит управляющий директор компании «Дом в Европе» Ольга Ульянова. По ее словам, чаще всего для этих целей покупают апартаменты на Тенерифе. Круглогодичный спрос на аренду со стороны туристов обеспечивает доходность от вложений на уровне 15–17% годовых в евро. Например, квартира с двумя спальнями ценой порядка 120 000 евро приносит 450 евро в неделю, или 21 600 евро в год.

Но далеко не все аналитики согласны, что россияне массово распродют недвижимость за рубежом. «Как владелец апартаментов в Солнечном берегу (Болгария) подобной тенденции не наблюдаю. Все, кто купил недвижимость, не торопятся от нее избавляться. Болгария не пустила к себе беженцев, которые и не особо стремились в одну из самых бедных стран Евросоюза, – рассказывает вице-президент по России Арабско-Европейской юридической ассоциации Александр Федeров. – Наши сограждане, лишенные возможности выезда по экономическим и политическим причинам, рады возможности получать дополнительный доход в евро от сдачи своих неиспользуемых апартаментов». По его словам, продают только те, кто хочет улучшить свои жилищные условия в России. Но продавая сейчас, можно лишь зафиксировать убыток в евро. С учетом неясности перспектив летнего отдыха в Турции и Египте сдача в аренду апартаментов в Болгарии летом 2016 г. представляется выгодным предприятием, отмечает Александр Федeров.

Я уеду жить в Лондон

Многие россияне покупали зарубежную недвижимость как дачу, вторую или третью. И сейчас эти объекты им стали не нужны: ездят они туда редко, а обслуживать (тратиться на коммунальные платежи и налоги) нужно. Кроме того, многие понимают, что высвободившиеся деньги можно вложить во что-то еще, например, в доходную недвижимость. «Есть сегменты, например, новостройки в Лондоне, в которых совершалось много инвестиционных покупок с целью последующей продажи или сдачи в аренду», – рассказывает Юлия Овчинникова. При таких сделках покупатели платили сначала 10–20% от стоимости недвижимости, а основной взнос, как правило, 70–80% от стоимости, должны были отдать по окончании строительства, через 2–3 года. И для тех, кто сумму этого основного взноса не зафиксировал в фунтах стерлингов или долларах, а надеялся перевести из рублей ближе к дате взноса, недвижимость подорожала в два с лишним раза, поскольку изменился курс. Многие такие инвесторы пытаются успеть продать свои контракты до даты внесения основного платежа.

«Я бы выделила две категории продавцов, которые «скидывают» свою собственность с хорошим дисконтом. Первые – это те, кто купил слишком дорогое имущество или даже несколько объектов, два, три, четыре дома. Вторые – те, кто покупал «зарубежные дачи» исключительно для сезонного отдыха, – говорит Ольга Ульянова. – Тем и другим стало дорого содержать свою зарубежную недвижимость. Причина одинаковая – доход, получаемый в рублях, перестал покрывать траты на содержание имущества в евро». 

Основные покупатели зарубежной недвижимости докризисного периода – владельцы крупного и среднего бизнеса, пережившие наибольшие трудности в условиях отсутствия покупательского спроса. Именно они за последние год-полтора более всего испытали на себе последствия кризиса. Продажа недвижимости за рубежом этой категории собственников связана с избавлением от бремени ее содержания и оплаты налогов, а также потребностью в живых деньгах для закрытия текущих финансовых вопросов. «Незначительная часть предложения принадлежит российским чиновникам, которые еще не успели вывести активы из-за рубежа и сейчас вынуждены снижать цены, чтобы продать свою недвижимость. – отмечает Екатерина Румянцева. – Однако, по нашей оценке, в большей степени речь идет не о распродаже, а смене интересов наших соотечественников и перераспределении портфелей зарубежных активов». Собственники стараются избавиться от лишней жилой недвижимости или тех объектов, которые приобретались в лучшие времена про запас, и войти в коммерческие объекты. 

С падением рубля стала очевидна ориентация покупателей из России на самые надежные европейские направления, а спрос в первую очередь связан с инвестиционными целями. Наибольшим спросом у таких покупателей пользуются объекты с готовым арендным бизнесом в странах со стабильной экономикой – Австрии, Швейцарии, Великобритании и Германии, отмечают в Kalinka Group. Например, парковки приносят гарантированную доходность до 13–15%, студенческие общежития – 7–8%, небольшие офисные центры – 4–8%, а объекты street retail – 3–9%.

Цена дисконта

«Сегодня спрос сместился – стало меньше покупателей из России, но на рынок возвращаются британцы, немцы и пр. В настоящий момент россиянам нелегко найти покупателей для зарубежных объектов. Особенно это касается тех россиян, которые покупали, например, курортную недвижимость до предыдущего кризиса, в 2007–2008 гг., на пике роста цен, на волне эмоций, особо не торгуясь, – констатирует Юлия Овчинникова. – В нынешней ситуации продавать с большим дисконтом морально сложно, а покупателей, готовых платить те же деньги, сегодня найти почти нереально». Лидеры роста предложений о продаже – виллы, дорогостоящие огромные площади сегодня спросом не пользуются, налоги на них высокие, а прибыли нет никакой. Второе место занимают загородные дома, интерес к которым среди арендаторов также заметно снизился. В список стран, от жилья в которых отказываются россияне, попали Испания, Италия, Болгария, Греция, Кипр, Турция и другие некогда популярные у российских туристов курортные направления.

«На курортных рынках жилья, которые сегодня больше всего страдают от чрезмерной активности продавцов недвижимости, предложение в разы превышает спрос. На самом деле продать приморскую недвижимость сейчас очень сложно: покупатели пытаются максимально сбивать цену, а собственникам ничего не остается, кроме как уступить, ведь иначе быстро продать неликвид не получится. Поэтому и возникает ситуация, когда владельцы курортной недвижимости всеми силами стараются избавиться от объектов, которые не только не приносят стабильный доход, но и иногда мертвым грузом лежат на плечах собственника, подрывая его финансовую устойчивость», – говорит Игорь Индриксонс. 

«Дисконты в размере 10–15% можно встретить на недвижимость Лазурного берега, который всегда пользовался популярностью у россиян. Со скидками до 10% предлагается жилая недвижимость в Германии, до 20% – в Испании», – перечисляет Екатерина Румянцева. В последние два года цены перестали расти, например, на Лазурном берегу. Здесь можно было еще год-полтора назад встретить предложения со скидкой около 15%. «В 2015 г. стали появляться отдельные предложения, на которые цены снижали еще больше – до 35%», – рассказывает Юлия Овчинникова. Однако, по ее словам, такие скидки не анонсируются открыто. Если же есть заинтересованный покупатель, делающий предложение на таком уровне, то с ним продавец ведет переговоры. Довольно часто подобные скидки делаются на объекты, которые до этого были сильно переоценены – фактически ожидания продавцов корректируются до более адекватного уровня.

В Италии ситуация сложнее. Цены на недвижимость здесь падают уже несколько лет, желающих избавиться от нее в разы больше желающих купить. «И продают объекты с большим дисконтом не только россияне, но и сами итальянцы, и другие иностранцы. Здесь вообще сложно определить понятие и уровень дисконта, поскольку сложно установить справедливую рыночную стоимость недвижимости в целом. – уточняют в Savills. – Объекты, которые раньше выставлялись, например, за 2 млн евро, сегодня в некоторых случаях можно купить за 800 000–900 000 евро».

Капитальные расходы

Одна из основных причин продажи зарубежной недвижимости, по словам ее владельцев, – это значительная стоимость содержания объектов, о которой они изначально не задумывались. «Затраты собственников недвижимости за рубежом могут составлять 1,5–6% от стоимости объекта в год и складываются из нескольких составляющих», – говорит Екатерина Румянцева. Основные – это налоги, которые платятся ежегодно. Сумма налоговых платежей в разных странах отличается и может составлять 0,1%, например, в Болгарии и Турции, и почти 3% в Германии или Испании. Также обязательные издержки – это оплата коммунальных услуг, перечисления управляющей компании. В некоторых странах – страховка недвижимости, ежегодный взнос зависит от стоимости объекта, локации, степени износа и проч. Дополнительные расходы для собственников высокопремиального жилья за рубежом – оплата услуг обслуживающего персонала (клининг, садовник, охрана и проч.). Кроме того, для многих россиян стала обременительной оплата ипотеки, которую они брали в валюте.

Многие, кто посещал прошлым летом Лигурийское побережье Италии, заметили, что в курортных городах стоят фактически заброшенными настоящие замки. По слухам, многие принадлежат россиянам, которые покупали их еще до 2008 г. и на протяжении всех последних лет тщетно пытаются продать. При этом стоимость обслуживания виллы за прошедшие 8–10 лет зачастую уже превысила ее рыночную цену. Некоторые даже махнули на здания рукой, и они постепенно приходят в упадок. Таких домов очень много в том же итальянском Сан-Ремо, некогда очень популярном у россиян. При этом зачастую подобные объекты даже сдавать в аренду невыгодно. «Если недвижимость сдается в аренду, собственник должен платить налоги на доходы, получаемые от аренды. Как правило, они платятся по ставке налога на доходы физических лиц или по ставке налога на доходы компаний (если недвижимостью владеет компания) и зависят от размера получаемого дохода. В зависимости от страны эта шкала разнится, но в целом в Европе ставка налога на доходы физических лиц доходит до 48–50%. В Великобритании – до 45%», – объясняет Юлия Овчинникова.

Кроме того, при продаже недвижимости продавец уплачивает налог на прирост капитала – он платится с разницы между ценой покупки недвижимости и ценой ее продажи (за вычетом затрат, например, на услуги юристов, агентства недвижимости или на ремонт). Например, в Великобритании ставка этого налога (Capital Gains Tax) составляет 18% или 28%, в зависимости от размера полученного дохода. Поэтому даже если российскому собственнику зарубежной недвижимости улыбнется удача, и он найдет покупателя, который будет готов забрать его дом или квартиру дороже цены, уплаченной за нее собственником ранее, значительную часть прибыли от продажи съедят налоги. Не стоит забывать и о том, что услуги риелторов, без которых сделку не провести, за рубежом также весьма недешевы.