Затишье перед боем
Рынок коммерческой недвижимости застыл в неопределенности. С одной стороны, налицо рост уровня цен и соответственно арендных ставок из-за продолжающегося обесценивания доллара, а также дефицит офисных помещений. С другой стороны, ввод в эксплуатацию всех заявленных проектов классов А и В может привести к падению цен и заставит девелоперов бороться за арендаторов.
Константин Романов, аналитик по недвижимости компании Jones Lang LaSall, считает, что основными причинами роста спроса на офисные помещения классов А и В стало сочетание девальвации американской валюты на 20% и незначительного повышения арендных ставок в 2003 году. По данным компании ColliersInternational, в 2003 году ставки аренды офисных помещений класса А увеличились на 3,5%, класса В – на 2%. В результате общий объем сделок аренды и продажи за год составил 650 000 кв. м, год назад эта величина не превышала
450 000 кв. м. Причем треть сделок пришлась на помещения класса А, две трети – на помещения класса В. По мнению Виктории Бекасовой, консультанта по исследованиям рынка компании ColliersInternational, это свидетельствует о том, что рынок близок к фазе стабилизации спроса и предложения. Дополнительным симптомом этого стало также решение Московского исследовательского форума риэлтеров о переводе части офисных зданий класса А со ставками аренды $500 – $550 за 1 кв. м в год в класс В. Насыщение столичного рынка коммерческой недвижимости в ColliersInternational объясняют залповым появлением на рынке большого количества бизнес-центров класса А и В в конце прошлого года. При этом реальный спрос на готовые офисы хотя и вырос, но оказался не так велик, как рассчитывали девелоперы. Одна из причин этого в том, что новые высококлассные офисные центры не всегда удачно вписываются в инфраструктуру города, что делает соотношение цена/качество неприемлемым для многих потенциальных арендаторов.
Наиболее острой проблемой этих объектов является то, что многие строения были спланированы без учета потребностей потенциальных арендаторов (особенно характерно это для проектов реконструкции старых строений) или уровень здания не соответствовал заявленному статусу и местоположению. Уверенность в том, что конкурентоспособность офисных центров зависит не от их концепции и маркетинговой стратегии, а от дефицита предложения на рынке, привела многих девелоперов к неудачному позиционированию объекта. Например, бизнес-центр «Царев сад», который вышел на рынок как объект класса А, а в реальности из-за неэффективной концепции развития попадает в категорию класса В.
Девелоперы-самоучки
Неудовлетворительное качество офисных новостроек является основной причиной сохраняющегося дефицита высококачественных офисных помещений. Согласно исследованиям компании Jones Lang LaSalle уровень свободных площадей составляет в настоящий момент 3 – 4%, и он еще далек от так называемого барьера стабильности в 8 – 10%. Общий объем предложения составляет приблизительно
120 000 – 135 000 кв. м офисных помещений. В 2003 году общая доля класса А в объеме нового строительства составила почти 50%. В то же время спрос на офисы класса В также продолжает оставаться на высоком уровне. Его подогревает тот факт, что многие компании, которым нет необходимости держать все офисы в высококлассных зданиях, переезжают в класс В или С. Так, за весь 2003 год лишь компания «Исток», а также Национальный резервный банк и Внешторгбанк арендовали крупные площади (не менее 2000 кв. м) в бизнес-центрах класса А.
Многие российские компании при аренде офисного помещения начинают руководствоваться большим числом критериев для анализа цены, нежели базовая ставка за квадратный метр. «Столичному офисному рынку потребовались годы, чтобы понять, что аренда 500 метров эффективной площади по цене в $700 – $800 за 1 кв. м в год – то же самое, что и аренда 1000 метров в особняке 19-го века по гораздо меньшей стоимости, но потери площади в котором могут составлять до 40%», – говорит Илья Шершнев, директор по развитию компании SwissRealtyGroup.
По мнению Константина Романова, в настоящий момент на рынке отсутствует жесткая конкуренция между собственниками зданий за арендаторов. Об этом, в частности, свидетельствует тот факт, что арендодатели пока не готовы идти на существенные уступки и предоставлять компенсацию компаниям за переезд. Однако это положение вещей может вскоре измениться.
В конце 2003 года на рынок вышли несколько крупных проектов, в том числе с площадью около 100 000 кв. м. Так, в классе А наиболее значимыми объектами стали «Новинский бул., д.31», «Романов Двор II», «Альфа-Арбат-Центр», «Бонтон и Русские сезоны», Башня на Павелецкой, Центр Международной торговли II, «Европа билдинг». Класс В пополнился такими объектами, как Дербеневский бизнес-парк, Летниковская ул., д.11/10, Кожевнический проезд, д.4, Бакунинская ул., д. 71 – 73, «Красная Роза», Крылатский бизнес-центр, Новодмитровский офисный центр.
В соответствии с заявлениями девелоперов в 2004 году планируется завершить строительство более 600 000 кв. м офисных помещений классов А и В. Однако, по оценкам компании ColliersInternational, лишь часть проектов (около 450 000 –
500 000 кв. м) будет построена в срок. Таким образом, в будущем из-за возросшей конкуренции среди новых проектов и снижения спроса на офисы класса А владельцам проектируемых бизнес-центров придется уделять особое внимание профессиональному позиционированию объекта.
Дефицит для инвесторов
Рынок купли-продажи высококачественных инвестиционных объектов в Москве также продолжает оставаться дефицитным. На этот факт указывает небольшое количество крупных приобретений. В 2003 году состоялись всего три подобные сделки: покупка фондом FlemmingFamiliy&Partners офисного центра на Гоголевском, 11, приобретение «Альфа-Арбат-Центра» компанией ТНК и покупка компанией Sumsung офисного здания в Большом Гнездниковском переулке. Заметим, что офисные здания класса А пользуются спросом в основном у крупных институциональных инвесторов, которых на московском рынке почти нет. По словам экспертов JonesLangLaSalle, эта ситуация изменится лишь при условии расширения предложения в высшем сегменте рынка офисной недвижимости. Пока же представленные офисные объекты зачастую лишены или удачной концепции, или выгодного местоположения, или просто не выставляются на продажу.
По мнению Константина Романова, в отличие от иностранных компаний российские мотивируют приобретение офисных площадей отсутствием на рынке приемлемых предложений по аренде. В 2003 году подразделение ЛУКОЙЛа приобрело здание класса В на Мясницкой площадью 25 000 кв. м и офисно-гостиничный комплекс класса А на Большой Ордынке, Банк «Визави» – здание ICNPharmaceuticals на Пироговке площадью 16 000 кв. м.
Впрочем, по словам Романа Чепцова, начальника отдела по работе с собственниками компанииABNRealty, появление в 2003 году на московском рынке коммерческой недвижимости зарубежных институциональных инвесторов может оказать позитивное воздействие на динамику рынка. Повышенные требования, предъявляемые данным типом инвесторов к объектам, имеют серьезные шансы стать де-факто стандартом и позволят избежать ошибок в проектировании и позиционировании, ставших характерными для московских девелоперов.
В ожидании московского Манхэттена
Одной из причин неразвитости столичного офисного рынка эксперты называют отсутствие ярко выраженного делового квартала, где концентрация офисных помещений была бы доминирующей. Среди самых значимых итогов прошлого года – возобновление активных работ по строительству «Москва-Сити». К 2007 году общая площадь вводимых в строй офисных центров на территории «Москва-Сити» должна составить 1 млн кв. м. По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, через три года «деловой центр» полностью переместится из исторического центра города на место возводимого проекта «Москва-Сити». «Перетекание» клиентов из разрозненных офисных зданий столичного центра в новый «деловой» район «Москва-Сити» спровоцирует появление на рынке большого количества вакантных площадей, что, в свою очередь, повлияет на снижение арендных ставок», – говорит Гец. Однако никто из риэлтеров не берется прогнозировать, как быстро будет востребован такой огромный объем офисов класса А. По мнению Ильи Шершнева, «Москва-Сити» оказывает в большей степени психологическое влияние на рынок.
Однако такая неопределенность не прекращает появления новых девелоперов, не имеющих опыта работы на рынке столичной офисной недвижимости – таких, как «Мосрыбхоз», «Ведис», «Металлоинвест».
Спокойные прогнозы
Аналитики рынка, в свою очередь, прогнозируют умеренный рост арендных ставок (5 – 6%) в краткосрочной перспективе (1 – 2 года) и последующую стабилизацию. По прогнозам отдела по работе с собственниками компании ABNRealty, базовая арендная ставка на офисы класса А в конце 2004 года не должна значительно перешагнуть новую отметку в $600 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Для класса В максимальная ставка не превысит $510 – $530 за кв. м в год без учета НДС, но с учетом эксплуатационных расходов (например, офисный комплекс класса В «Красная Роза» на улице Тимура Фрунзе уже сегодня сдается по ставке $510), а минимальная – $350 за кв. м в год. Для класса В по-прежнему большое значение будет иметь местоположение объекта. В классе А сохранится тенденция на установление различных арендных ставок в зависимости от этажа здания. Например, на «Новинском, 31» площади на более высоких этажах – а следовательно, имеющие лучший вид – разнятся в цене на несколько сот долларов.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
