Земля без воли

Между государством и крупным бизнесом разгорается серьезный конфликт – по поводу извечно спорной земельной темы. Согласно закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ» все российские предприятия обязаны либо выкупить земельные участки, на которых они располагаются, либо взять их в аренду. В настоящее время земля под большинством предприятий находится в их бессрочном пользовании. По данным Росземкадастра, государство владеет 90% таких участков. Однако предпринимателей не устраивают предложенные правительством цена выкупа и сроки оформления прав на землю.

Методика вычисления цены позволяет сильно варьировать стоимость земельного участка: ставка земельного налога должна умножаться на федеральный, региональные и муниципальные коэффициенты. На каждом из этих уровней может существовать до 70 разных ставок коэффициента. В итоге получается, что цена объектов с приблизительно одинаковой площадью и схожих по отраслевой специализации может различаться в сотни раз. Однако стоимость земли для большинства крупных компаний подсчитали по максимальным ставкам. Огласить приблизительную оценку своих будущих выплат решился пока только гендиректор «Объединенных машиностроительных заводов», член РСПП Каха Бендукидзе. Территория принадлежащего ему «Уралмаша» обошлась бы предпринимателю в $180 млн, что вполне соответствует капитализации компании. От монополий же, располагающих огромными земельными фондами, выкуп земли потребует вообще астрономических выплат. «У нас просто нет таких денег, – жалуется представитель РАО «ЕЭС». – Мы сможем заплатить за землю только в случае специального повышения тарифов». Всего же, по подсчетам Российского союза промышленников и предпринимателей, в случае единовременного выкупа земли всем компаниям пришлось бы заплатить около $100 млрд, что составляет четвертую часть ВВП страны. «Кроме высокой конечной стоимости земли есть и еще одна проблема, – констатирует в интервью «Ко» член правления РСПП, руководитель комитета по реформе земельных отношений Олег Киселев. – Не менее важно то, что государство переложило на пользователя обязанности по оформлению документов на землю. Создана уникальная ситуация, когда покупателя вынуждают выполнять функции продавца».

Другой путь оформления прав на землю – заключение договора аренды. Однако и здесь менеджеров и владельцев компаний ждет масса неприятностей. Законодательством не предусмотрен типовой проект договора, что позволяет местным властям корректировать условия в нужную для себя сторону – не только произвольно менять ставки аренды (как это часто происходит в Москве), но и обременять ее дополнительными обязательствами (например, в рамках договора компания обязуется профинансировать ремонт здания региональной администрации или городской физкультурный праздник). Поэтому региональным и муниципальным администрациям выгодны небольшие сроки аренды. Предприятия же, по словам Олега Киселева, заинтересованы в долгосрочных договорах аренды, сроки которых должны быть не меньше сроков амортизации оборудования. «Только при выполнении этого условия можно повысить инвестиционную привлекательность российской промышленности», – говорит он.

По закону решить свои земельные проблемы компании обязаны до 1 января 2004 года. Получается, что за предстоящие шесть месяцев большинству компаний придется сделать выбор между плохим и худшим. Главным фактором, который определит их выбор, станет совокупная цена каждого из вариантов. «Решение мы примем тогда, когда сможем оценить расходы в одном случае на аренду, в другом – на выкуп земли плюс выплату земельного налога», – рассказывает заместитель гендиректора ОАО «ГМК «Норильский никель» Александр Перов. – Есть еще много расхождений в методиках Мингосимущества и Росземкадастра. Но пока я сильно сомневаюсь, что наша компания пойдет на выкуп земли». Такой же точки зрения придерживается и Олег Киселев: «Если ситуация не переменится, большинство предприятий будут вынуждены «спрятаться» в арендные договоры».

Но такой расклад не устраивает государство – точнее, федеральное правительство. Дело в том, что в федеральном бюджете на 2003 год предусмотрено поступление доходов от продажи земли в размере 2,2 млрд руб. (около $73 млн). Отчасти именно этим объясняется непродолжительный срок для выкупа земли, на котором настаивает Мингосимущество. «Изначально выкуп земли рассматривался как инструмент повышения инвестиционной привлекательности предприятий, то есть в конечном счете как мера стимулирования роста российской экономики, – считает Олег Киселев. – Теперь же ее используют в основном в фискальных целях». Для выхода из сложившегося тупика РСПП недавно подготовил свой вариант решения земельного вопроса. Олигархи предложили заменить процедуру выкупа процедурой дооформления права на собственность. Согласно этому законопроекту за дооформление прав на помещение должна взиматься плата в размере одного МРОТ (500 руб.), за здание – трех, а за предприятие – десяти. То есть государству предложено продать землю, например, гигантского металлургического или нефтеперерабатывающего завода за 5000 руб. Такой вариант правительство, разумеется, не устроил. «Это коммунизм, – возмущается чиновник аппарата правительства, пожелавший остаться анонимным. – РСПП фактически предлагает просто отдать им землю. Интересы их понятны, но реализация такого варианта исключена».

Упорство федеральной власти имеет и еще одну причину. Если правительство согласится на снижение цены на землю, в очевидном проигрыше окажутся компании, которые уже выкупили землю для своих предприятий. Глава Новолипецкого металлургического комбината Владимир Лисин, заплативший за землю более 1,2 млрд руб., уже заявил, что если действующую норму пересмотрят, то комбинат будет оспаривать состоявшуюся сделку.