Земля горит под ногами
На Остоженке, самом дорогом районе в Москве, где цена нового жилья колеблется от $6000 до $10 000 за 1 кв. м, в ближайшее время здесь начнется новый крупный инвестиционный проект. На месте ГЭП «Текстиль», занимающего более два гектара земли, появится большая стройка, сулящая хозяевам многомиллионные прибыли. Получить землю в центре Москвы мечтает сегодня каждый предприниматель. Однако успеха добиваются лишь избранные компании, обладающие не только хорошими лоббистскими возможностями, но и отлаженными девелоперскими технологиями.
Территория между Хилковым и Турчаниновым переулками, где и располагается ГЭП «Текстиль», давно считается одним из самых привлекательных кусков пирога столичной недвижимости. «Стоимость участка составляет $650 за 1 кв. м. Если вся документация готова и есть возможность сразу приобрести предприятие, то надо спешить. Участок отличный», – говорит ведущий консультант по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Владимир Пушкин. Конечно, реальную прибыль территория «Текстиля» может принести как минимум через два-три сезона. Здесь еще предстоят вывод предприятия, снос строений, проектные работы и т.д. Но на выходе сумма прибыли будет исчисляться десятками миллионов долларов. Учитывая эти факторы, несложно понять, почему за объект бились несколько крупных московских компаний, используя все доступные рычаги влияния – от столичного Госкомимущества до органов налоговой полиции. Говорят, что и управделами президента не осталось в стороне от волнующего процесса раздела собственности. Однако победителями, видимо, окажутся две компании – «Баркли» и MCD Group, которые, по слухам, поделят будущую площадку в соотношении 2 : 1.
Поляна опытных бойцов
Обе эти компании хорошо известны в девелоперской среде. К примеру, MCD-Group является абсолютным лидером по освоению золотоносных переулков Остоженки и других примечательных районов центра столицы. В активе группы дом в Молочном переулке и два объекта в Бутиковском переулке. Среди строителей генеральный директор компании Борис Кузинец имеет славу специалиста по особо дорогим участкам. «Кузинец всегда очень тщательно выбирает территорию под застройку. Он берет только самые лучшие куски земли и делает их прибыльными», – замечает управляющий директор «Кирсанова-Реалти» Надежда Кот. Под стать шефу и его подрядчики.
Кстати, именно Кузинец стал активным пропагандистом стиля пост-модерн, определяющего лицо нынешней Остоженки. «Сначала девелоперы испытали некий культурный шок от обилия углов, так характерных для постмодернизма, но потом привыкли», – рассказывает Надежда Кот. «Модерна стало так много, что многие девелоперы теперь тоскуют по классике», – говорит один из застройщиков.
При этом сам Борис Кузинец предпочитает не светиться на публике, а если ведет переговоры, то исключительно с потенциальными клиентами. Закрытость – это не просто черта характера, объяснение можно найти и в специфике бизнеса. MCD-Group реализует очень дорогой товар, поэтому продавец должен обеспечить конфиденциальность сделки. Да и получить участок «золотой мили» в условиях жесточайшей конкуренции можно только благодаря проверенным связям в коридорах власти. А об этом в Москве говорить вообще не принято.
Однако конкурент и партнер (в зависимости от проекта) MCD-Group – корпорация «Баркли» демонстрирует другой стиль бизнеса. За десять лет работы на московском рынке недвижимости компания сменила несколько направлений деятельности, и в переулках Остоженки появилась относительно недавно – три-четыре года назад. Но успехов добилась весьма впечатляющих. «Мы берем территории с низкой доходностью и с помощью денег, строительных технологий и компетентных решений превращаем их в рентабельные активы», – рассказывает генеральный директор «Баркли» Леонид Казинец. В частности, «Баркли» завершает строительство дома по адресу 1-й Зачатьевский пер, 6, стр.1. Рядом идут работы нулевого цикла по возведению еще одного дома – 8, стр.6. В том же 1-м Зачатьевском «Баркли» активно осваивает владение 3, стр. 1 и 2 – здесь будет двухсекционное административное здание класса А (порядка 3300 кв. м).
После продажи ГЭП «Текстиль» земля на Остоженке не закончится. По данным компании PennyLaneRealty, следующим пунктом в освоении района станет Коробейников переулок. Однако такого «выхода» земли, как ГЭП «Текстиль», следующие проекты точно не дадут. «Фактически это последний крупный ресурс «золотой мили», – констатирует представитель префектуры Центрального административного округа.
Такая ситуация становится характерной для большинства районов в центре Москвы. Чтобы развернуть большую стройку компаниям-девелоперам все чаще приходится заниматься освоением территорий промышленных предприятий либо вытеснять неэффективных или незащищенных инвесторов.
Нелегкая промышленность
Городские власти по-прежнему проводят конкурсы, на которых продаются свободные земельные участки. Однако проходят тендеры все реже, а участвуют в них все больше компаний. В прошлом году в Москве было реализовано 132 участка. В этом году их количество может сократиться примерно на треть. Чтобы «поддержать темп», городские власти вынуждены ужесточать политику в отношении неэффективных собственников и простаивающих предприятий. Так, в марте планируется конкурс, на который будет выставлено 15 участков общей стоимостью $18 млн. Для освоения площадок инвесторам потребуется вложить не менее $23 млн.
Желающие обязательно найдутся. Но все чаще конкурсы лишь легитимируют процесс смены собственника. Как заметил генеральный директор корпорации «Баркли» Леонид Казинец, покупка в собственность является гарантией того, что участок не попадет в руки конкурентов. «Свою долю город все равно получит. Но у вас есть преимущество. К примеру, вы вкладываете несколько миллионов долларов в перебазирование предприятия и отражаете затраты в специальной смете. Потом можно смело выходить на правительство и говорить, что я собственник и потратил $10 млн на вывод производства. Объявляется конкурс, но претенденты на участок тысячу раз подумают, прежде чем выигрывать этот кусок земли. Ведь по условиям конкурса затраты на перебазирование возвращаются владельцу», – подчеркивает Леонид Кузинец.
В ЦАО находится около двух десятков заводов, большинство из которых уже давно простаивает, фактически превратившись в стихийные арендно-складские комплексы. Однако профессиональные московские девелоперы все чаще сталкиваются с конкуренцией со стороны крупных сторонних финансово-промышленных групп, которые привлекает высокая доходность столичного рынка недвижимости. ФПГ предпочитают вести агрессивную скупку акций приглянувшихся объектов и, только став владельцами, обращаются за помощью к профессиональным консультантам по недвижимости. «Для олигархов это непривычный бизнес. «Чужаки» часто не имеют опыта и влезают в очень затратные мероприятия», – говорит чиновник префектуры ЦАО. Самый громкий подобный пример – покупка «Трехгорной мануфактуры» структурами «Базового элемента». Такая политика не очень нравится девелоперам и московскому правительству, поскольку фактически разрушает налаженную схему их взаимоотношений. «Что касается знаменитой истории с «Трехгорной мануфактурой», то здесь мы просто не успели… Мы вели переговоры с руководством, но административный ресурс Дерипаски гораздо больше, он быстрее принял решение и как следствие заполучил ценный земельный актив», – вспоминает Казинец.
В результате соперничества «чужих» и «своих» девелоперов в Москве сложилась весьма конкурентная среда. За последние полгода хозяев сменили производитель женской верхней одежды «Радуга» (покупателями стали структуры, близкие к «Татнефти») и кожевенная фабрика «Рускон» (сейчас территория принадлежит компании «Росбилдинг»). Едва отбились от предприимчивых инвесторов менеджеры «Салюта», фирмы – производителя верхней одежды. По информации «Ко», то же самое пытается сделать руководство лакокрасочной фабрики «Спектр», располагающейся в районе Улицы 1905 года и ставшей объектом атаки со стороны неизвестных структур. На этом фоне становится понятным недавнее заявление Юрия Лужкова, который обрушился с критикой на безымянных владельцев предприятий, которые, перепрофилируя производства, «забыли о рабочих». Видимо, число сторонних инвесторов слишком велико. Однако, как считают аналитики Stiles & Ryabokobilko, московские строгости не отпугнут скупщиков и отчуждение лакомых участков недвижимости продолжится. Слишком уж прибыльным является сейчас этот рынок.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Андрей Андреев: "Я был обычным старшим оперуполномоченным"
