Зимние хороводы
Год назад, когда появился Московский строительный союз, целью его создания заявлялось снижение себестоимости строительства. Однако по московской традиции плановое снижение обернулось ощутимым ростом цен на жилье в серийных домах.
Спустя год с небольшим после создания Московского строительного союза (МСС), когда часть его руководства перешла работать в комплекс Владимира Ресина, глава МСС Михаил Черне объявил, что союз будет выполнять функции рамочной организации. То есть фактически было признано, что от союза осталась скорлупа. А бывшие топ-менеджеры строительных организаций стали государственными чиновниками, причем отнюдь не самого низкого уровня. Что это означает в Москве, объяснять, наверное, излишне.
Интересы города и строителей разошлись. Производителям жилья выгодно снижение доли города и увеличение стоимости своего труда. Новая же инвестиционная политика муниципалитета предполагает установление жестких, максимально высоких долей города в строящемся жилье. А власть права по определению.
Поэтому рост цен стал параллельным административной реформе процессом. Правда, для потребителей серийного жилья это куда важнее – рост цен, который только за последние полгода составил в массовом секторе порядка 20 – 30%. Южное Бутово подорожало с $360 до $520 за метр, Марьинский парк – с $420 до $600. И рост не прекращается.
Строители объясняют это увеличением себестоимости. Парадоксально, но МСС в свое время как раз и создавался ради ее понижения. Впрочем, ценовой рост панельного жилья имеет свой предел, хотя он пока и не достигнут. По словам московских чиновников, цены еще не поднялись до докризисного уровня, когда, например, дом серии П-44 (без Т или М) на улице Наметкина благополучно продавался по $1200 за метр. В условиях сегодняшнего рынка это вряд ли возможно по той простой причине, что именно после кризиса сформировался довольно широкий рынок жилья в монолитно-кирпичных домах, построенных по индивидуальным проектам, где цена метра колеблется от $800 до $1500. И выгоднее купить по сопоставимым ценам монолит в спальном районе, чем такого же размера панельный апартамент за кольцевой дорогой.
Угол отражения
Строителям самим не нравится сложившаяся ситуация. Подтверждение тому – попытки восстановить функции МСС. По слухам, глава ДСК-1 Владимир Копелев, глава МСМ-5 Михаил Черне (нынешний президент МСС) и глава ДСК-3 Киднеев недовольны политикой новых чиновников московского стройкомплекса, во главе которых стоит бывший глава СУ-155 Михаил Балакин.
Не менее интересен и другой факт. Департамент инвестиционной политики строительства, строящий преимущественно дома по индивидуальным проектам, объявил о переходе на так называемую китайскую технологию монолитного строительства, в которой используется неснимаемая опалубка. Нововведение позволит существенно снизить себестоимость строительно-монтажных работ – ориентировочно с $350 до $250 за метр. Если эта разница отразится на цене квартир, приобретаемых на этапе инвестирования, ДИПС может всерьез поколебать психологию потребителя. Потому что при колоссальном разбросе цен на серийное жилье его верхний показатель доходит до $900 за метр.
Кроме политики ДИПСа сдерживающим рост цен фактором является и уход инвесторов на подмосковный рынок, который в ближайшие годы, по всей видимости, ожидает небывалого расцвета. В Подмосковье при стоимости строительства в $350 (включая затраты на сети и долю местной администрации) цены продаж колеблются от $420 до $600 за метр, что делает строительные проекты в ближнем Подмосковье весьма рентабельными.
При этом даже в интенсивно развивающихся районах земельные ресурсы остаются значительными. К примеру, в Мытищах есть земли, принадлежащие Министерству обороны, представляющие собой ресурс с размером в четверть Мытищ. Другая перспективная площадка – Щербинка, которая фактически является прирезанной к Москве территорией. Однако подмосковным городом номер один был и остается Одинцово. Здесь не только активно привязываются к участкам жилые дома, но также создан едва ли не единственный для рынка прецедент застройки целого микрорайона малоэтажными домами.
Как в Москве, так и в Подмосковье порядка 80% продаж приходится на людей, приезжающих из других регионов России. И областные города составят достойную конкуренцию столичным новостройкам. К этому стоит добавить, что область, не отягощенная московским глобализмом, одинаково серьезно работает с проектами любого масштаба. Все инициативы – от многомиллионных инвестиций в «Химки-Сити» до расселения двух коммуналок в Серебряных Прудах – могут на равных правах считаться областными программами.
Благодаря такому подходу в области те же программы, что и в Москве (ипотека, ветхий фонд и пр.), оказываются гораздо более успешными, в то время как в столице любое начинание на первых порах остается муниципальным пиаром. Так, совсем недавно в Подольске была запущена программа ипотечного кредитования. Очень маленькая пока, но вполне реалистичная с точки зрения заработков населения – например, подсчитано, что выплаты по телу кредита, взятого на приобретение хорошей «двушки» в Подольске, составят чуть более $80 в месяц.
Несветлое будущее
Несмотря на все сдерживающие факторы, большинство участников рынка сходятся в том, что рост цен продолжится по крайней мере в ближайшие полгода. Однако не исключено, что ближе к концу следующего года на первичном рынке жилья начнутся проблемы.
Возможность их появления заложена системой проведения конкурсов, которая вошла в практику работы с недвижимостью. Дело в том, что обозначаемая доля города, обычно максимально высокая (которая и позволяет выиграть конкурс), мягко говоря, далеко не всегда представляется выполнимой.
К примеру, не так давно появилось сообщение о конкурсе, по итогам которого право на освоение одной из площадок выиграла компания «Бест-Финанс». Участок находится в Очакове, а доля города, предложенная победителем, составила 42%. По мнению участников рынка, такой процент в этом районе невозможно отдать городу, поскольку оставшаяся на свободную реализацию часть жилья не покроет всех расходов на строительство. И неизвестно, сумеет ли в итоге победитель конкурса выполнить обязательства перед городом.
Однако в логике самого города есть и другие непонятные моменты. Той же компании «Бест-Финанс» не удалось победить в конкурсе за право застройки весьма привлекательного участка в Новогирееве, хотя она предложила долю города в размере 45% выкупить деньгами. Вместо того чтобы получить средства сразу, город предпочел отдать участок структуре «Главмосстроя» – под заявленные 46% муниципалитета, то есть фактически под обещание, которое когда-нибудь, возможно, и будет выполнено.
То есть муниципалитет в порядке конкурсной процедуры занимается перекладыванием денег из одного кармана в другой, поскольку организации вроде «Главмосстроя» городские. Любопытный нюанс процесса заключается в том, что, по словам некоторых участников рынка, городские строители могли бы смело заявлять хоть 90% отчислений площади, поскольку муниципалитет им все равно должен. То есть Москва должна самой себе. Просто бизнес такой, что потоками управлять удобнее, когда их схема весьма сложна. Однако именно эти сложности могут привести к проблемам в реализации проектов.
Механизм, позволяющий проверить, насколько выходящая на конкурс компания способна выполнять свои обещания, отсутствует. Дело в том, что петербургская конкурсная модель, которой, по сути дела, следует Москва, имеет одно существенное отличие. В северной столице лоты продаются за деньги, которые надо выложить еще до начала строительства. В Москве вместо нормальных отношений «товар – деньги –товар» введена странная схема «товар – товар – товар», гораздо менее понятная для внешних участников рынка, желающих просто вкладывать средства в жилье через какие-либо девелоперские структуры.
В поисках денег
Понимают ли это московские власти, сказать трудно. По крайней мере сейчас город изыскивает долгосрочные и масштабные источники финансирования жилищного строительства. Недавно Юрий Лужков на заседании правительства Москвы озвучил идею использования для развития ипотеки средств Пенсионного фонда. По мнению мэра, на ипотечную программу можно направить примерно 5 – 6 млрд руб., и «столица готова принять эти средства и прогарантировать их рациональное и возвратное использование».
Еще одно направление поиска денег связано с программой сноса пятиэтажек. Поскольку программа приоритетная, контракты на строительство жилья под расселение «хрущевок» заключались, по словам Юрия Лужкова, с долей города в 30%. Поэтому со следующего года городская Дума увеличивает бюджетное финансирование пятиэтажек. Кроме того, под эту программу предполагается выпустить облигационные займы.
Программа пятиэтажек – вообще очень значительный ресурс московского строительства. По оценке мэра, за последние несколько лет в Москве было снесено всего 1,8 млн кв. м пятиэтажек первых серий и еще 800 тыс. кв. м аварийного жилья. Всего же в Москве необходимо снести 6,7 млн кв. м на протяжении примерно 6 – 7 лет. Получается по миллиону в год. Цифра более или менее реалистичная. Если учесть степень уплотнения застройки при замене «хрущевок» серийными домами, то на месте 1 миллиона метров пятиэтажек как раз поместится 3,5 миллиона метров годового московского строительства. Что и дает мэру основание говорить о пятиэтажках как о «плановом ресурсе строительства»
Тамбовский строитель тебе друг
Одна из главных тенденций 2001 года – интервенция московского стройкомплекса в другие регионы России. На днях его выездной штаб открылся в Тамбове. По замыслу столичных властей, здесь к 2003 году должно быть построено 200 тысяч кв. м жилья. Региональная программа стала результатом встречи Владимира Ресина с тамбовским губернатором Олегом Бетиным. Сформулирована даже идеология расширения московского строительства до границ европейской части России. По словам Ресина, «московский стройкомплекс в свое время создавался при участии всей страны, и нет ничего удивительного, если он ей и послужит». Служить он будет так: заказчиком будет «Главмосстрой», инвестором СУ-155, а главным проектировщиком – Моспроект-1. А производство панелей будет находиться в Тамбове, куда уже отправлена техника (тащить ЖБИ за 500 км нерентабельно).
Рынок жилья в Тамбове, как и в других центрах «красного пояса», довольно специфичен. Спрос невелик, как и объемы строительства. Причем характерных для Москвы серийных строений почти не возводится. Например, в Туле, городе с полумиллионным населением, ввод жилья составляет порядка 100 – 120 тыс. кв. м в год, при этом строительство идет исключительно коммерческое.
Тамбов – город с вдвое меньшим населением (по сути это город-деревня, к которому сбоку приставлен спальный район). При этом надо заметить, что до московских строителей дорогу в Тамбов уже проторили частные столичные инвесторы.
Иначе говоря, окупаемость московской строительной программы представляется более чем сомнительной. Понимать надо так, что речь идет о бюджетных деньгах, которые на самом деле водятся даже в «красном поясе». Подтверждают это и слова Владимира Ресина о том, что «мы не собираемся ждать здесь для себя больших прибылей, хотя и планируем трудиться не в убыток. Главное – сделать доброе дело для людей».
В таком случае проект московских властей нельзя не признать остроумным. Тем более что Тамбов, по замыслу властей, – только стартовый участок широкомасштабной программы использования строительных мощностей Москвы для возведения жилья в городах Центрального федерального округа. Так что через несколько лет появление очередного Северного Бутова где-нибудь посреди старых русских городов будет чем-то вполне привычным.
Элитные перспективы
На московском рынке остался фактически единственный сегмент, который не охвачен монополистическими устремлениями новой строительной власти. Это элитное жилье. То есть не собственно элитное, как дома близ Остоженки, но все же занимающее соседнюю с ним нишу. В конце ХХ века, когда оно только стало появляться в Москве, приобрести его могли только состоятельные люди. Однако со временем дома уровня эконом-класса перестанут быть показателем высоких стандартов потребления.
Реально это произойдет тогда, когда будет исчерпан ресурс покупателей, способных выложить $200 тыс. – $300 тыс. сразу. Тогда и начнется поиск удобных для застройщика ипотечных схем. Кстати, уже сейчас в рамках ипотечной программы «Дельта-кредит» работают несколько компаний, одна из которых строит именно жилье «умеренной элитности» – «Квартал-32». При расширении практики кредитования покупателя, по прогнозам аналитиков, сработает эффект, в международной практике именуемый «шифт». Состоит он в том, что у человека с хорошим уровнем дохода (но небогатого) за счет ипотечных схем появляется возможность купить квартиру за $100 тысяч и более. В такой ситуации покупатель на рынок панельного жилья, скорее всего, не пойдет. Хотя уже и сегодня панельный рынок удовлетворяет запросы покупателей, желающих приобрести большую квартиру за умеренные деньги. Это сделки совокупным объемом порядка восьми типовых домов (по 192 квартиры) – так называемые спарки, когда покупаются две смежные квартиры. В кредит можно будет взять аналогичную площадь, только более высокого уровня. И, скорее всего, так и будет. К хорошему быстро привыкают.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
