Знамя над таунхаусом
Строительство коттеджных поселков - относительно новое направление в деятельности московских застройщиков. Первые проекты подмосковных поселков с развитой инфраструктурой появились примерно 7 - 8 лет назад. Но уже сегодня это направление считается одним из самых интересных и перспективных на столичном рынке недвижимости.
Что нам стоит дом построить
Еще совсем недавно строительство загородной дачи или коттеджа было исключительно частной прерогативой. При отсутствии сколько-нибудь существенного предложения будущий хозяин был вынужден решать все вопросы строительства загородного дома самостоятельно.
Именно по такому пути в начале 90-х пошли первые отечественные бизнесмены. Ни о каких новых коттеджных поселках тогда никто не слышал. В результате дворцы "новых русских" вырастали в чистом поле и были открыты всем ветрам. Об электричестве, канализации и прочих мелочах бытия никто и не задумывался. Строились дома по принципу "чем больше, тем лучше". В основном это были двух- и трехэтажные строения площадью более 200 кв. м. Но были и архитектурные "шедевры", площадь которых достигала двух-трех га. Результаты такого домостроя оказались плачевными. На сегодняшний день в Подмосковье насчитывается около 9 тыс. подобных домов. Причем заселено из них не более 900. Строительство же остальных заморожено из-за отсутствия денег. По оценке агентства недвижимости "САВА", в недостроенных коттеджах "застряло" около $1 млрд.
Порой хозяева не могут продать свои дорогие "игрушки" в течение трех-четырех лет. Даже в период наибольшего сезонного спроса в Подмосковье ежемесячно продается не более 20 - 30 коттеджей этой группы. Понятно, что часть особняков в конце концов будет реализована, но за деньги гораздо меньшие, чем было затрачено на их сооружение. Уже сейчас некоторые коттеджи продаются гораздо ниже себестоимости. Например, недавно один "шедевр" архитектуры был отдан за $25 тыс., что в три раза дешевле его себестоимости. В среднем же недостроенные особняки продаются по цене от $15 тыс. до $40 тыс.
Однако при покупке такого дома вряд ли стоит гнаться за дешевизной. Приобретая строение, вы автоматически покупаете и все его проблемы.
Во-первых, вам надо заплатить за участок земли. Одна сотка на газифицированном и электрифицированном участке недалеко от МКАД стоит не менее $500, а в престижных районах - в несколько раз больше. Инженерное обустройство придется выполнять опять-таки новому владельцу коттеджа за свой счет. Для освещения и отопления дома необходима электроэнергия. Даже если провести электричество в новый дом, это еще не означает решения всех проблем, поскольку в Подмосковье часто бывают перебои с электроэнергией. Более того, в наиболее популярных у покупателей районах Подмосковья, Одинцовском и Истринском, электроэнергии не хватает, и потому владельцу коттеджа очень трудно добиться разрешения местных властей на получение электричества. Покупка же собственной силовой подстанции мощностью 10 кВт облегчит кошелек будущего домовладельца на $7 тыс. - $ 10 тыс.
Следующая статья расходов - отопление. Обычно загородное жилье отапливается мазутом или газом. Но прокладка газовых сетей является одним из самых дорогостоящих этапов строительства. Если дом находится в элитном поселке для бывших членов ЦК КПСС (где-нибудь на Рублево-Успенском шоссе), то газификация обойдется $5 тыс. - $8 тыс. Если же коттеджи расположены вдалеке от населенных пунктов, стоимость газификации возрастет многократно.
Природный фактор
Решение всех этих проблем чрезвычайно осложняет реализацию мечты о собственном загородном домике. Альтернатива - приобретение готового коттеджа в поселке. Относительно развитая инфраструктура определяет и уровень цен: дома в поселках стоят в два-три раза дороже. Наиболее популярны в народе коттеджи в старых дачных поселках Подмосковья - Кратове, Сходне, Опалихе и др. Кроме того, традиционно привлекательно Рублево-Успенское направление - самое престижное и, естественно, самое дорогое. Многие бизнесмены готовы заплатить немалые деньги за собственный дом в Барвихе или Жуковке. Однако, как показывает практика, сделать это практически невозможно. Свободных участков там почти нет, а готовые дома продавать никто не хочет. Еще пять лет назад ликвидными считались дома в радиусе 50 км от Москвы. В нынешнем сезоне можно отметить понижение цен на дома, удаленные от МКАД более чем на 30 км. Среди других популярных направлений можно отметить Минское, Волоколамское и Киевское.
Спрос на коттеджи меняется в зависимости от сезона. Весной подмосковная недвижимость дорожает в среднем на 35%. Самое привлекательное предложение - коттеджи ценой от $70 тыс. до $120 тыс. Неплохо расходятся коттеджи, находящиеся в ценовом диапазоне от $100 тыс. до $300 тыс. По словам Игоря Малиновского из компании Penny Lane realty, наибольший интерес покупателей вызывают те поселки, в которых нет плотной застройки. В свою очередь, эксперты агентства "Альфа-эстейт" считают, что основная проблема загородной недвижимости сводится к диспропорции спроса и предложения. В количественном отношении предложение в несколько раз превышает спрос, однако качественного жилья по-прежнему не хватает. Большую часть предложения составляют недостроенные коттеджи или дома, не подключенные к коммуникационным сетям.
Первопроходцы Подмосковья закончили свой путь...
Неудовлетворенный спрос на качественное загородное жилье заставляет застройщиков активнее развивать коттеджное направление. "В самом ближайшем будущем в Подмосковье начнутся заметные изменения, - прогнозирует Игорь Малиновский. - Прилежащая к МКАД 12-километровая зона будет застроена коттеджными поселками, а дачные массивы будут потихоньку вытесняться в пределы 30-километровой зоны". При этом, по оценке Малиновского, число поселков увеличится в два раза.
Отчасти эти прогнозы уже сбываются. Многие компании строят либо сдают коттеджные поселки, возведенные по единому плану. Однако очень часто составители рекламных объявлений сильно лукавят. По мнению Павла Ширяева из корпорации "Подмосковье", застройщики указывают в рекламных проспектах самые низкие цены квадратного метра жилья в коттеджных поселках. В общую площадь дома включается и метраж подсобных помещений. Цена метра в итоге получается дешевле.
Среди компаний, строящих загородное жилье, сейчас выделяются корпорация "Подмосковье", компании "Альтервест" и "Терра". Кроме того, уже в ближайшее время на коттеджный рынок готовятся выйти еще несколько крупных компаний-застройщиков, в числе которых и департамент внебюджетной политики строительства Москвы, презентовавший недавно свой проект района элитной застройки - Куркино.
Обострение конкуренции вынуждает компании более серьезно относиться к вопросам сервиса в сдаваемых поселках. "Практически всех покупателей в первую очередь волнуют охрана, автономность поселка и наличие обслуживающих структур", - говорит Павел Ширяев. Это означает, что на данном сегменте рынка в скором будущем ключевым станет фактор профессионализма застройщика. Времена первопроходцев Подмосковья прошли.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
