Золотая земля
Миллиардер Виктор Вексельберг прочно вошел в российский фольклор в качестве "человека с яйцами Фаберже". Он собрал самую большую коллекцию этих ювелирных изделий в мире, вложив в нее $800 млн, и открыл частный музей Фаберже в Шуваловском дворце в Санкт-Петербурге. Тем не менее у покровителя искусств имеются проблемы - многолетний конфликт из-за знаменитой усадьбы "Архангельское" в Подмосковье, где он арендовал 40 га пейзажного парка. Министерства культуры РФ и Московской области, руководство музея-усадьбы, Мособлотделение Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) и общественность в конце прошлого года добились расторжения этого договора. Процесс тянулся десять лет. Но в феврале 2014 г. договор был восстановлен. Для чего так нужен этот парк Вексельбергу?
Пейзажный парк или лес?
У усадьбы "Архангельское", расположенной в пяти километрах от МКАД, есть регулярный сад и пейзажный парк, благодаря которому он был известен как "подмосковный Версаль". Основная территория пейзажного парка в советское время входила в состав лесов 1-й группы Гослесфонда, позже была переподчинена ФГУП "Мособллес", и Мослесхоз часть лесов сдал в аренду.
В списке арендаторов с 2004 г. числятся ООО "Эрликом груп" и ООО "Облстройуниверсал". В 2008 г. эти компании перешли в собственность Виктора Вексельберга. У них в распоряжении 40 га в Аполлоновой и Горятинской рощах пейзажного парка. Срок аренды - 49 лет, до 2053 г. Рощи окружают Театр Гонзага и до 2001 г. были землями лесного фонда Опалиховского лесничества.
С 2001 г. эти 40 га находятся в границах территории усадьбы и в государственном кадастре недвижимости обременены особым режимом использования, запрещающим строительство. Однако, согласно условиям аренды у Мослесхоза, арендаторам разрешена застройка до 10% территории участка, прорубка просек, строительство дорог и вертолетных площадок, а также огораживание просветленным забором. Стоимость аренды тогда составляла 5,966 млн руб.
ООО "Эрликом груп" и ООО "Облстройуниверсал" в арбитражном суде добивались снятия охранных обременений с лесов, чтобы построить здесь вертолетную площадку и другие рекреационные объекты. А оба Минкульта, музей и ВООПИиК по Московской области боролись с этим проектом и десять лет добивались возврата пейзажного парка музею-усадьбе "Архангельское". В конце концов Высший арбитражный суд осенью 2013 г. отказал "Эрликому" и "Облстройуниверсалу" в их иске. Все это время парк зарастал бурьяном и покрывался буреломом. Арендатор не спешил выполнять взятые на себя обязательства по содержанию парка - чистить и благоустраивать его. Мослесхоз в суд не подавал.
В марте 2013 г. президент РФ Владимир Путин во время церемонии вручения премии за сохранение культурного наследия России председателю Мособлотделения ВООПИиК Евгению Соседову узнал от последнего, что Виктор Вексельберг лоббирует сокращение охранных зон Архангельского в десять раз. После этого группа "Ренова" господина Вексельберга выпустила пресс-релиз, в котором сообщила, что еще в середине 2000-х разработала "проект обустройства паркового комплекса вблизи Архангельского и рекреационной зоны, предназначенных для отдыха москвичей и жителей области. Однако до сих пор ни областное, ни федеральное министерства культуры так и не согласовали проект. При этом все судебные инстанции к настоящему времени подтвердили законность позиции ГК "Ренова".
Путин пообещал Соседову вмешаться в ситуацию, поговорить с Вексельбергом, "чтобы помочь сохранить (Архангельское. - Прим. "Ко") в первозданном виде, как это считают специалисты". После этого договор аренды парка с компаниями Вексельберга был признан незаконным в Арбитражном суде Московской области. Это произошло 22 ноября 2013 г. Но решения суда были обжалованы арендаторами в апелляционном суде. Однако до завершения дела в апелляционном суде у государства внезапно поменялась позиция.
11 февраля Министерство культуры РФ, Министерство культуры Московской области, а также директор музея-усадьбы "Архангельское" Андрей Бусыгин собрали пресс-конференцию и объявили, что договор аренды с Виктором Вексельбергом действует до 2053 г., так как ни у музея, ни у государства нет 30 млн руб. в год, чтобы содержать парк. За аренду этих 40 га Вексельберг будет платить около 4 млн руб. в год. Это почти на 2 млн руб. меньше, чем ранее. "Лес будет восстановлен, в парке запрещается любое строительство", - подчеркнул заместитель министра культуры РФ Григорий Ивлиев.
На вопрос, почему нельзя помогать усадьбе и заботиться о парке без договора аренды, Григорий Ивлиев ответил, что в этом случае налоги придется платить из прибыли, а не из выручки. А так вложенные 34 млн руб. в год не будут облагаться налогами, поскольку эта благотворительность со стороны Виктора Вексельберга может быть отнесена на расходы, пояснили в компании "Объединенные налоговые консультанты".
"Парк передается в аренду без каких-либо охранных обязательств, - комментирует ситуацию Евгений Соседов. - Без этого документа аренда является грубым нарушением законодательства об охране культурного наследия". Охранные обязательства - это такой специальный документ, без которого не может быть сдан в аренду ни один объект культурного наследия. В нем должно быть оговорено, как именно восстанавливать парк - как во времена князя Юсупова, который завещал его государству, или как-то по-другому, в какие сроки и т.д. Таким образом, выходит, что Вексельберг получает в аренду не объект культурного наследия, а просто лес. ФГУ "Мособллес" тоже считает, что этот парк просто лес, где можно рубить старые деревья и сажать новые. Той же позиции придерживаются в группе "Ренова". "Никакого парка на лесных участках нет ни фактически, ни юридически и никогда не было, даже при Юсупове, - утверждает Андрей Шторх, представитель группы "Ренова". - Были живописные рощи. Лесные участки, после того, как мы их почистим от сухостоя и валежника, организуем там лесопарк, тоже будут выглядеть очень живописно. Можно даже присвоить этим рощам собственные имена, и будет все, как у Юсупова!"
Между тем в феврале "в парке уже началась вырубка старых деревьев без разрешений, в некоторых местах уничтожен почвенный покров вместе с редкими видами растений". Об этом с возмущением сообщали в социальных сетях местные жители. "Все работы на лесных участках проводятся строго в соответствии с законодательством, - комментирует ситуацию Андрей Шторх. - Нас постоянно контролируют лесники".
В недавно подписанных допсоглашениях к договору аренды говорится, что у арендатора есть право сдавать лесной участок в субаренду в залог, вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал учреждаемых им компаний. "Сотка" леса здесь стоит около $50 000. По оценке Максима Лещева, владельца и генерального директора компании "Гео Девелопмент", 40 га, таким образом, могут быть оценены в $200 млн. При такой стоимости земли годовые расходы на нее в размере 34 млн руб., или примерно $1 млн, не столь уж велики, особенно если располагать собственными землями, находящимися поблизости.
Резиденция у Аполлоновой рощи
Помимо арендованных 40 га пейзажного парка в ближайших окрестностях Архангельского, у Виктора Вексельберга имеется еще около 52,6 га земли, которую он собирается застроить. Парк в Архангельском может значительно повысить стоимость этой недвижимости. По крайней мере, той, что появится совсем рядом. Что собой представляет эта земля? 15 га в собственности и 37,6 га в аренде. Из них 4,5 га - в собственности у ООО "РАМ" ("Рилиант Администрейшн энд Менеджмент"), 10,55 га - у ООО "Миловидъ" и 37,6 га арендованных земель оформлено на ООО "Тога".
4,5 га примыкают к арендованным Вексельбергом рощам пейзажного парка и находятся у границы деревни Воронки. Они также были землями лесного фонда, как и пейзажный парк. Предприниматель купил их в 2004-2006 гг. у ЗАО "Легран", у которого имелось право на индивидуальную жилую застройку. ЗАО "Легран", в свою очередь, в 2003 г. их продал директор ГУ "Спецлесхоз "Красногорский" (ему подчинялось Опалиховское лесничество) Гаджи Алимусаев. По факту этой сделки в 2006 г. после жалобы депутата Госдумы Андрея Савельева было заведено уголовное дело, поскольку земли Гослесфонда продавать Алимусаев вроде бы не имел права. "Но это дело развалилось: землю новых собственников государство себе возвращать не стало, а Алимусаев остался руководить ГУ "Спецлесхоз "Красногорский", - говорит Андрей Савельев, в настоящее время президент фонда "Русский информационный центр". Почему государство бездействовало? На эти вопросы органы власти не отвечают.
В роще у деревни Воронки Вексельберг планирует построить виллу, а пейзажный парк был бы очень удобным местом для вертолетной площадки. Этой вертолетной площадкой могли бы пользоваться и президент Сбербанка Герман Греф, и вице-премьер Дмитрий Козак, проживающие по соседству, в селе Архангельское. По первому договору аренды строительство площадки допускалось, а сейчас нет. Впрочем, в проекте освоения парка вертолетной площадки не было, были коттеджи.
На момент покупки земли ООО "РАМ" участок имел статус "для ведения дачного хозяйства", поэтому в 2010 г. компания стала добиваться смены статуса земли на пригодный "для индивидуального жилищного строительства". Но в мае 2010 г. на публичных слушаниях жители деревни Воронки эту замену не одобрили. Тогда в 2012 г. ООО "РАМ" через Арбитражный суд Московской области попыталось снять охранные обременения с участка и подало иск к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области и управлению Роснедвижимости Красногорского района по Московской области. Но в октябре 2013 г. арбитраж в первой инстанции отказал компании в удовлетворении этого иска. Дальше дело будет слушаться в апелляционном суде. Площадка много лет стоит, огороженная забором. На вопрос "Ко", как идут дела с застройкой этого участка земли, начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации сельского поселения Ильинское Марина Агапова ответила так: "На этот участок нет даже проекта планировки, так как он находится в охранной зоне усадьбы "Архангельское". Проект планировки - это документ, устанавливающий на определенной территории зоны размещения и параметры существующих объектов недвижимости и объектов, строительство которых может быть разрешено.
Представитель "Реновы" Андрей Шторх говорит, что ему ничего не известно об планах застройки ни ООО "РАМ", ни ООО "Миловидъ": эти компании не входят в группу "Ренова". Между тем у "Эрликом групп", "Облстройуниверсала", ООО "РАМ" и "Миловида" один руководитель - Микерова Татьяна Меркурьевна. Владельцем первых двух фирм из этого списка является Виктор Вексельберг, о чем он объявил сам в 2008 г. Сама Татьяна Микерова с "Ко" разговаривать не стала, а через секретаря ООО "РАМ" попросила связаться с Андреем Шторхом.
Между тем пейзажный парк усадьбы "Архангельское" активно застраивается, хотя это незаконно. Так, в его восточной части стоит элитный коттеджный поселок "Горки-6" на девять домов. Сегодня там можно купить дом, строительство которого судом признано незаконным, потому что он находится в охранной зоне. Объявления с фото дома висят на сайтах terra.ru и www.порублю.рф, а также на заборе самого поселка. Кто его построил, продавцы не помнят, цены же стартуют от $3 млн.
Царская усадьба Вексельберга - Голубева
Второй участок миллиардера вдвое больше - 10,55 га, он находится в селе Ильинское, в пансионате "Ильичево". Пансионат располагается в еще одной знаменитой подмосковной усадьбе "Ильинское", которой в разные годы владели граф Остерман-Толстой, императорская, а затем великокняжеская семья Романовых. Усадьба находится рядом с Архангельским, в восьми километрах от МКАД, но сохранилась она значительно хуже музея-усадьбы "Архангельское". При советской власти это был курорт для партийной элиты из Московского горкома КПСС. Сейчас это частная территория, огороженная высоким забором. ООО "Миловидъ" господина Вексельберга купило здесь 10,55 га в 2009 г. у администрации Красногорского района.
Пансионат "Ильичево" наряду с еще несколькими гостиницами принадлежал учрежденному Московской областью и Москвой ООО "Визит-Москва". В 2006 г. Московская область вместе с ООО "РАМ" Виктора Вексельберга, у которого 4,5 га земли рядом с Аполлоновой рощей, учредили ОАО "АРМО-Инвест". Новому акционерному обществу Московская область передала свою долю - 13,4% - в ООО "Визит-Москва". Эти 13,4% ООО "Визит-Москва" составили 37,7% уставного капитала ОАО "АРМО-Инвест", они были оценены в 117 млн руб. В 2007 г. правительство Москвы судилось с правительством Московской области за эти 13,4% ООО "Визит-Москва", настаивая на своем преимущественном праве выкупа этого актива. Но все споры были проиграны, в том числе и в Высшем арбитражном суде.
В 2008 г. Московская область выставила на аукцион свои 37,7% ОАО "АРМО-Инвест" при начальной стоимости в 118,3 млн руб. ООО "РАМ" стало победителем аукциона, выкупив эти акции за 120,3 млн руб. А в 2009 г. появилось постановление главы Красногорского района о том, что ООО "Миловидъ" купило 10,55 га.
Но Вексельберг не единственный хозяин земель пансионата "Ильичево". ООО "Визит-Москва" в 2009 г. учредило ООО "Берег", которое также зарегистрировано в пансионате "Ильичево" в Ильинском. ООО "Берег" здесь сдает корпуса пансионата. Компания принадлежит совладельцу холдинга "Адамант" Владимиру Голубеву. Как работает пансионат "Ильичево", по каким ценам сдает номера, неизвестно: у него нет сайта, нет его предложений и в букинговых агентствах.
"Пансионат "Ильичево" работает в режиме ведомственного отеля, когда номера продаются среди своего узкого круга людей, как в закрытом клубе, - поясняет Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE. - Так делают многие лендлорды. Возможно, "Ильичево" откроется, когда здесь будут построены новые коттеджи". Связаться с господином Голубевым "Ко" не удалось.
"В Ильинском одни из самых дорогих земель в Подмосковье, - рассказывает Максим Лещев. - Высокий берег с видом на Москву-реку, рядом Москва и престижная Рублевка, очень красивые места". "Сотка" земли здесь, по данным Лещева, стоит $150 000-200 000. Если исходить из стоимости "сотки" в $200 000, то 10,5 га могут быть оценены в $210 млн. $210 млн в 58 раз больше 120,3 млн руб., или 37,7% долей ОАО "АРМО-Инвест", которые купил Виктор Вексельберг в 2008 г. на аукционе.
В сентябре 2012 г. прошли публичные слушания по проекту генерального плана сельского поселения Ильинское. ООО "Миловидъ" и ООО "Берег" добивались включения своих земельных участков в жилую функциональную зону смешанной жилой застройки. Генплан Ильинского пока не утвержден, сообщили в администрации поселения Ильинское. И "Миловидъ" пока ничего не строит. Но, как отмечает Евгений Соседов, "в отличие от земель, находящихся рядом с Архангельским, эти участки не обременены охранными обязательствами в земельном кадастре, хотя это территория усадьбы "Ильинское". Поэтому данная компания не спорит в судах с кадастровой палатой о снятии охранных обременений, как это делали ООО "РАМ", ООО "Эрликом груп" и ООО "Облстройуниверсал".
Между тем жители Ильинского говорят, что исчезла беседка-ротонда "Елизаветинский павильон", один из символов усадьбы.
"Лохин остров" не прошел
У ООО "Тога" Виктора Вексельберга в аренде с 2005 г. земля возле природного заповедника "Лохин остров" и деревни Глухово. Она предоставлена на 49 лет Московской областью под рекреационные цели (20,6 га) и застройку (17 га). Но участки расположены в особо охраняемой природной зоне и в первом поясе зоны санитарной охраны источников питьевой воды Москвы. Жители Глухово долго боролись против выделения этой земли ООО "Тога", но безрезультатно. В 2006 г. был разработан проект планировки индивидуальной жилой застройки до трех этажей и зоны отдыха.
ООО "Тога" даже хотело изменить санитарные правила, чтобы строить в первом поясе зоны санитарной охраны источников питьевой воды, но Роспотребнадзор и местные власти не дали этого сделать. Проект застройки остался, но реализовать его невозможно. По самым скромным подсчетам, земля оценивается в $225 млн. "Сотка" в данном районе стоит $60 000-80 000, по данным Ильи Терентьева, генерального директора группы "Земер".
Именно стоимость земли делает аренду пейзажного парка для Виктора Вексельберга не только благотворительным проектом, но и очень выгодным делом. Его земли стоят от $500 до $650 млн. Их можно заложить в банке и получить не менее $250 млн. Это серьезный актив, при помощи которого можно развивать бизнес. Многие компании покупают земли, непригодные для застройки, чтобы получить под залог этих земель кредиты.
При подготовки статьи использовались данные сервиса "Фокус-Контур"