Золотые новостройки

Первичный рынок жилья переживает непростые времена. Рост цен на столичные новостройки уверенно разгоняется до предновогодних 3 – 4% в месяц. И застройщики, и риэлтеры констатируют серьезный дефицит объектов. Как долго будут галопировать цены на жилье, и останется ли выбор у московских покупателей?

Аналитики столичного рынка недвижимости обещают, что в этом году средняя стоимость квадратного метра в типовых квартирах Москвы может преодолеть психологическую отметку в $3000 за квадратный метр. Впервые такой прогноз прозвучал из уст главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, когда он подводил итоги 2005 года. Так что сомневаться не приходится. Столичный рынок недвижимости возвращается к своему предновогоднему состоянию, когда среднерыночные темпы роста цен составляли около 4% в месяц. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» от 30 января, индекс стоимости жилья прибавил за неделю более процента и достиг отметки $2382 за квадратный метр против $2354 неделей ранее.

Однако главным событием предстоящих месяцев обещает стать даже не новый скачок цен. 2006-й может запомниться как год дефицита жилья, в первую очередь новостроек. Еще недавно новостройки были дешевой альтернативой вторичному жилью. До последнего времени цены на квартиры в типовых домах эконом-класса и монолите бизнес-класса ощутимо отставали от среднерыночных цен на «вторичке». Эту дистанцию поддерживали высокие темпы строительства в столице. Теперь ситуация кардинально изменилась. В 2005 году на рынке новостроек произошло снижение объемов строительства и ввода жилья в эксплуатацию.

За последние полгода в столице не появилось практически ни одного нового крупного объекта. По прогнозам компании «МИЭЛЬ-недвижимость», в этом году объем предложения сократится на 25%, причем больше всего пострадает сегмент жилья бизнес-класса. Отдельные же успешные проекты новостроек могут подорожать за год на 30 – 50%. Дефицит уже подстегнул рост цен, в том числе на вторичном рынке.

Dura lex, sed lex

Причиной всех бед застройщики и риэлтеры называют вступивший в силу с 1 апреля 2005 года федеральный закон № 214 «О долевом участии в строительстве». Запретив девелоперам привлекать средства частных инвесторов до окончания этапа строительства и установив солидарную ответственность строительных компаний и банков перед дольщиками, новый закон вызвал на рынке полную неразбериху. «В долгосрочной перспективе закон должен привести к увеличению темпов жилищного строительства, росту объемов предложения и сдерживанию цен на жилье. Однако произошло торможение градостроительного процесса, дезорганизация деятельности девелоперов», – говорит директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Геннадий Стерник. Похожего мнения придерживаются и другие участники рынка. «С одной стороны, этот закон стал первым нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между застройщиком и инвестором. С другой, обусловил невыход на рынок большого количества объектов и крах мелких компаний-застройщиков», – считает PR-менеджер компании «Квартал» Юлия Солодова.

Почти все застройщики столкнулись с проблемами финансирования строительства. Согласно 214-му закону девелоперы могут получить кредитные средства только при условии отказа от продаж до сдачи дома Госкомиссии. А поскольку в среднем строительство длится около 1,5 лет, увеличение себестоимости к моменту завершения проекта достигает 22 – 23%. Большинство застройщиков не в состоянии возводить объект в течение полутора лет, не привлекая при этом средств покупателей. По мнению заместителя директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Оксаны Каармы, в таких условиях наиболее успешным может оказаться строительство панельных домов, которые возводятся в короткие сроки. Более дорогие проекты уровня бизнес-класса и бизнес-плюс будут реализовываться гораздо тяжелее. Таким образом, основное сокращение предложения ожидается именно в среднем ценовом сегменте.

Принять нельзя отказать

Участники рынка уверены, что судьба первичного рынка жилья будет определяться принятием или непринятием поправок к 214-му закону. По словам генерального директора компании «КВ Инжиниринг» Владимира Коллара, единственный выход для застройщиков – консолидировать свои усилия в лоббировании поправок в 214-й ФЗ. «Очевидно, что закон не работает. Все ждали, что отменят солидарную ответственность банков, но те незначительные поправки, которые были внесены в закон, не коснулись этого главного пункта», – говорит Коллар. Поправки, которых так ждут застройщики, касаются пересмотра штрафных санкций в отношении строительных компаний в случае нарушения сроков, а также отмены пункта о солидарной ответственности банков. Вместо этих положений участники рынка предлагают страховать за счет строительной компании условия договора. Пока же 214-й закон – основное препятствие, которое не позволяет начинать строительство.

По мнению генерального директора компании Vesco Realty Сергея Леонтьева, существует два варианта развития событий. Если Госдума примет поправки, то рынок вернется в прошлогоднее русло, и объемы предложения постепенно восстановятся. И как следствие – остановится стремительный рост стоимости жилья. «Однако Госдума может отклонить инициативу застройщиков о принятии поправок. В этом случае проекты, связанные с долевым строительством, смогут реализовывать лишь крупные игроки», – полагает Леонтьев. С одной стороны, это решение сохранит тенденцию к сокращению предложения, но с другой – рынок сделает шаг к более цивилизованному формату, который обеспечивает полноценные гарантии соинвесторам.

В июне 2005 года была создана Ассоциация строителей России (АСР) – важный институциональный лоббист, пытающийся влиять на решения в сфере строительства.

Участники рынка оказались пока еще не готовы пересматривать привычные схемы работы. Это стало причиной замораживания объектов и ухода с рынка ряда застройщиков. «Если в начале 2005 года мнение о том, что строительный рынок формируют примерно десять девелоперских компаний, было понятно и очевидно для профессионалов, то в нынешнем году этот факт станет общепризнанным», – говорит генеральный директор компании «Капитал Груп Маркетинг» Алексей Белоусов.

Скандалы нашего городка

Масла в огонь добавили многочисленные скандалы, связанные с недобросовестными застройщиками. По словам директора по маркетингу компании «ИНКОМ-недвижимость» Сергея Елисеева, 2005 год ознаменовался возвращением «призрака» обманутых вкладчиков. «Похожие события, пусть не так массово, уже происходили в конце 1990-х. На самом деле забастовки обманутых дольщиков – очень знаковое событие. Оказалось, что наши застройщики еще очень далеки от цивилизованности. Причина всех их бед – неграмотное управление, на которое наложилось неудачное стечение обстоятельств в виде стагнации цен в начале года», – рассуждает Елисеев. Всего в Москве и Подмосковье заморожено строительство около двухсот жилых домов. По данным прокуратуры Московской области, возбуждены уголовные дела в отношении руководителей 23 строительных организаций. Власти пытаются найти выход, и сейчас главы местных администраций передают права на строительство благонадежным, по их мнению, застройщикам, которые доведут работы до конца.

Такое развитие ситуации привело к оттоку покупателей с рынка новостроек и «кризису доверия» со стороны покупателей, которые едва ли не каждый день узнают о новом недостроенном объекте и обманутых соинвесторах. В итоге спрос сместился в сторону объектов, застройщики которых сохранили репутацию. Другая, более существенная часть покупателей сделала свой выбор в пользу вторичного рынка. По данным «МИЭЛЬ-недвижимости», в период с сентября по ноябрь 2005 года цены вторичного рынка росли на 4,5 – 5,5% ежемесячно. Декабрьская динамика удельной стоимости квадратного метра в этом сегменте составила 7,1% – чуть меньше, чем цены на новостройки. К концу 2005 года значение индекса стоимости вторичного жилья приблизилось к отметке в $2300 за кв. м, а уровень завышенных цен предложения достиг планки в $2500 за кв. м. Нельзя сказать, что митинги обманутых вкладчиков стали основной причиной такого роста показателей. Тем не менее скандалы вокруг недобросовестных застройщиков оказали существенное влияние на первичный рынок, лишив его и объектов, и покупателей.

Тающие новостройки

Все эти события крайне негативно сказались на статистике рынка новостроек. По словам Сергея Леонтьева, в первом полугодии 2005 года предложение новостроек поддерживалось на стабильном уровне за счет проектов, стартовавших до вступления в силу нового закона. Уже осенью этот резерв себя исчерпал. «Таким образом, к концу года уровень предложения эконом-класса снизился на 15%», – говорит Леонтьев. По данным компании «МИАН – агентство недвижимости», на сегодняшний день общий объем предложения первичного рынка Москвы и Московской области составляет около 35 000 квартир. Это примерно на 20% меньше показателя годичной давности.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» посвятил отдельное исследование проблеме дефицита нового жилья в Москве. В качестве объекта исследования был выбран сегмент московских новостроек, расположенных между третьим транспортным кольцом и МКАД. Результаты показали, что количество домов-новостроек сократилось за год на 29,6%. Если в конце 2004 года в этом сегменте было представлено 368 объектов, то в конце 2005-го их число снизилось до 259. Примечательно, что уменьшение объемов предложения квартир в новостройках, выраженное в количестве квадратных метров, оказалось несколько меньше. Общий объем выставленных на продажу площадей сократился только на 16,9%. Одной из причин такой тенденции является постепенное вытеснение панельных новостроек с маленькими квартирами из Москвы в область. Так, в 2004 году в сегменте  новостроек эконом-класса предлагалось к продаже 106 панельных домов, а в 2005 году – только 44. Это означает, что растущий объем предложения в области компенсирует столичный дефицит. В целом величина сокращения объемов предложения в новостройках на конец 2005 года по сравнению с концом 2004-го находится в пределах от 15% до 30%.

Гарантии не даем

Дефицит объектов стал главной причиной ажиотажного роста цен на столичное жилье. Такого мнения придерживается большинство участников рынка. Однако эксперты уверены, что ценовую динамику провоцируют субъективные и макроэкономические факторы, такие как повышение доходов населения, развитие ипотеки, общий экономический рост, реализация госпрограммы обеспечения жильем военнослужащих и т. д. По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, на протяжении всей истории московского рынка недвижимости нельзя вспомнить период, в течение которого велась бы столь активная игра на повышение со стороны всех участников рынка. «Психологическая подоплека нового ажиотажа, возникшего на столичном рынке недвижимости осенью 2005 года, отмечалась неоднократно. Только на этот раз вместо «бегства от доллара» и инвестиционных покупок, как это было раньше, психологический фактор оказался связанным с законом о долевом участии в строительстве и мощной PR-кампанией со стороны застройщиков о грядущем неизбежном подорожании квартир», – говорит Репченко.

Похожего мнения придерживается пресс-секретарь компании «СХолдинг» Оксана Басова. «Сегодняшний рост цен носит несколько искусственный характер, а постоянные разговоры о переходе средней стоимости квадратного метра жилья через трехтысячный рубеж создают впечатление PR-акции. В подобной ситуации заниматься прогнозами – неблагодарное дело», – считает Басова.

Так или иначе, резкий рост цен объясняется совокупным влиянием всех факторов. Очевидно, что такая ситуация не может сохраняться долго. По мнению экспертов, ажиотажный рост цен продлится еще несколько месяцев, а потом темпы замедлятся. Согласно прогнозу аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», прирост цен на московское жилье будет находиться в пределах 1 – 2% в месяц. Хотя эксперты не исключают и других сценариев. Их реализация во многом зависит от решения проблем на рынке новостроек – будут ли объемы предложения сокращаться и дальше, или же, напротив, в закон «Об участии в долевом строительстве» будут внесены предложенные застройщиками поправки. Аналитики не исключают, что московские власти предпримут какие-то иные меры для выполнения планов по строительству на 2006 год, и жилья будет построено не меньше, чем в прежние годы. Немалое влияние на рынок недвижимости по-прежнему будет оказывать психологический фактор и поведение застройщиков.

Впрочем, какие бы катаклизмы ни происходили на столичном рынке недвижимости, желающих купить квартиру в московских новостройках всегда будет более чем достаточно. По словам председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Григория Куликова, завершился почти годовой период «ожидания» покупателями снижения цен на недвижимость. «Люди поняли, что цены на жилье будут только расти, а государство не намерено их искусственно регулировать», – считает Куликов. Это означает, что своего покупателя найдет даже «однушка» в Бутове за $100 000.