Зов природы

Аналитики советуют отказаться от долларовых сбережений и привыкать к рублевым. А еще лучше – вложить деньги в недвижимость. Например, в загородную. Тем более что новые коттеджные проекты обещают стать перспективными объектами для инвестиций.

Показатели продаж загородного жилья зашкаливают. По данным компании «ИНКОМ-недвижимость», объем сделок с подмосковной недвижимостью по итогам первого квартала 2006 года обещает прирост на уровне 188%. При этом за весь прошлый год продажи коттеджных поселков выросли всего на 32%. За первые четыре месяца 2006 года было анонсировано восемь различных по масштабам загородных девелоперских проектов стоимостью от $10 млн до $8 млрд. По оценкам участников рынка, объем инвестиций в этом секторе составляет не менее $11,44 млрд.

Такой активный рост рынка загородной недвижимости позволяет экспертам сделать вывод о том, что Москва уверенно идет по пути субурбанизации. Этот процесс, характерный для крупнейших мировых мегаполисов, подразумевает формирование вокруг города самодостаточных жилых пригородов. К числу главных причин, обусловивших начало субурбанизации в столичном регионе, аналитики относят улучшение благосостояния и увеличение численности обеспеченной прослойки населения, которая поставляет основную часть клиентов рынка загородной недвижимости. Кроме того, растущие цены на городское жилье создают дополнительный стимул к покупке коттеджа. Сейчас трехкомнатная квартира площадью 120 – 140 кв. м в столичной новостройке бизнес-класса стоит столько же, сколько таунхаус по престижному Новорижскому шоссе. В такой ситуации загородное жилье становится выгодной альтернативой проживанию в городе.

Прочь из Москвы!

Инвесторы тоже по достоинству оценили Подмосковье. По мнению заместителя директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Владимира Яхонтова, в последнее время наметился отток инвесторов с рынка городского жилья в сегмент коттеджного строительства. «Подобный интерес можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, стремлением инвестора к диверсификации своего бизнеса и распределению вложений между городским и загородным рынками. Во-вторых, загородный сегмент предоставляет реальную возможность получения высокой прибыли. Так, в одном из наших поселков стоимость объектов за полтора года выросла на 100%. В-третьих, объем рынка загородной недвижимости гораздо меньше, чем рынок первичного и вторичного городского жилья. Соответственно, товар более дефицитен, а значит, при небольшом количестве предложений и огромном спросе продать объект по высокой цене не составит большого труда», – говорит Яхонтов.

Что касается частных инвесторов, то в Подмосковье их пока значительно меньше, чем на рынке городских квартир. По словам генерального директора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, лишь 6 – 7% клиентов приобретают коттеджи в поселках с целью последующей перепродажи. «Порядка 2 – 3% клиентов покупают загородные дома с целью последующей сдачи в аренду. Тем не менее данная категория лишь условно может называться частными инвесторами. В среднем за месяц в наше агентство обращаются не более 30 клиентов, планирующих вкладывать личные сбережения в рынок «загородки», – сообщает Аверьянов. 

Директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex group Валерий Мищенко приводит несколько иные данные. По его оценкам, в зависимости от направления число инвестиционных покупателей на загородном рынке составляет 10 – 20%. Руководитель отделения «Сретенское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Антон Архипов считает, что доля коттеджей, приобретаемых с инвестиционными целями, составляет около 25%. «Однако стоит помнить о том, что загородное жилье не воспринимается как предмет первой необходимости. Дом за пределами города, как правило, покупается исключительно в том случае, если у человека есть свободные деньги. Рассматривая ситуацию с этой точки зрения, можно предположить, что каждый клиент рынка загородной недвижимости в той или иной степени является инвестиционным покупателем», – говорит Архипов.

Заповедные места

По мнению экспертов «ИНКОМ-недвижимости», ценообразование на загородном рынке значительно отличается от городского: параметров оценки здесь на порядок больше. Так, для загородной недвижимости гораздо более важную роль играют ландшафт и вид из окна. Наличие леса на территории поселка и участка поднимает цену минимум вдвое, тогда как в Москве близость парка формирует в лучшем случае 20% цены квартиры.

Выстроить четкие зональные характеристики загородной недвижимости невозможно. Ценообразование очень индивидуально: поселки могут находиться рядом, иметь равные площади и при этом один будет вдвое дороже другого. По словам Алексея Аверьянова из Vesco Consulting, наиболее значимыми критериями ликвидности объекта загородной недвижимости служат местоположение, наличие рядом водоема, лесных деревьев на участке, инфраструктура поселка, а также его транспортная доступность.

«В настоящее время наиболее перспективными объектами для инвестиций в загородную недвижимость являются домовладения в крупных коттеджных поселках, расположенных на Новорижском, Калужском, Дмитровском направлениях. Учитывая покупательские настроения, большинство заявок на приобретение коттеджей класса бизнес и de luxe в 2007 – 2008 годах будет ориентировано на них», – говорит Аверьянов. Директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Наталья Чукаева считает, что самый выгодный объект для инвестирования – участки без подряда в организованных коттеджных поселках на четырех основных направлениях: Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском и Дмитровском. Площадь идеального инвестиционного объекта должна составлять от 15 до 30 га, а удаленность от МКАДа не должна превышать 20 км. Средняя стоимость инвестиционной покупки составляет $600 000 при том, что реализуются такие участки в течение 3 – 12 месяцев. Минимальная доходность при операциях с подобными объектами составляет около 15% за квартал.

По мнению Валерия Мищенко из Rodex group, наиболее устойчивым спросом пользуются объекты элитной загородной недвижимости. «Рост стоимости домовладений в данном сегменте в среднем за год составляет около 20 – 25% и почти не подвержен рыночным колебаниям, – рассуждает он. – Наименее привлекательны с точки зрения инвестиций коттеджные поселки бизнес-класса, поскольку данный сегмент близок к стадии насыщения. Во всяком случае, по западному и северо-западному направлениям».

С приставкой «мега»

Рынок коттеджных поселков Подмосковья начал развиваться в сторону освоения больших территорий. Обозначилась тенденция объединения нескольких поселков в единый комплекс. Застройщики уже существующих коттеджных поселков зачастую покупают близлежащие земли и строят рядом новые очереди. При этом растет средняя площадь участков и количество домов в поселках. По мнению Антона Архипова из компании «ИНКОМ-недвижимость», тенденция к укрупнению проектов обусловлена фактором экономической целесообразности. Это позволяет существенно снизить эксплуатационные расходы жителей при сохранении общего уровня социально-бытового обеспечения, а также увеличить рентабельность объектов инфраструктуры.

Алексей Аверьянов из Vesco Consulting придерживается схожего мнения. «С насыщением сегмента загородной недвижимости девелоперы стремятся выводить на рынок максимально конкурентоспособные объекты с широким выбором коттеджей и современной инфраструктурой. Реализация подобных концепций наиболее приемлема в рамках крупных поселков. К примеру, затраты на содержание общественных зон и дорогостоящей инфраструктуры ложатся не на 50 – 60 домовладений, а разбиваются между 400 – 500 владельцами коттеджей», – объясняет Аверьянов. 

На сегодняшний день анонсирован ряд проектов, масштаб которых в состоянии значительно скорректировать структуру рынка загородной недвижимости. Речь идет об освоении десятков тысяч гектаров подмосковных земель. «Если эти планы будут реализованы, на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции. Это предопределит тенденции развития и ценовую политику в Подмосковье», – прогнозирует Владимир Яхонтов из «МИЭЛЬ-недвижимости».

С недавнего времени, когда заходит речь о крупном проекте рынка загородной недвижимости, используют приставку «мега». Для того чтобы поселок был достоин звания «мегапроекта», он должен отвечать целому ряду требований. В первую очередь к ним можно отнести расположение на площади не менее 100 га, единую концепцию и условия для образования единого социума. По словам коммерческого директора компании «Северо-Запад» Евгения Ефимова, термин «мегапроекты» определяет не только объем, но и качество проектов. «Это понятие появилось в тот момент, когда рынок загородной недвижимости эволюционировал от строительства разрозненных поселков к реализации масштабных, районированных проектов, объединенных единой концепцией. Однако, размер проекта – не главное. Ключевым моментом является соблюдение баланса, при котором соединятся возможности девелопера и возможности рынка», – говорит Ефимов. 

По мнению экспертов, с появлением первых качественных «мегапроектов» маленькие коттеджные поселки станут вызывать меньший интерес. Востребованной останется ниша небольших клубных поселков на лесной территории в престижных статусных местах, таких как Барвиха, Жуковка, Николина гора.

Коттеджные пригороды

По словам специалистов, на сегодняшний день в подмосковном регионе насчитывается не менее 18 проектов коттеджных поселений площадью от 100 га. Их основная часть находится на этапе проектирования и согласований, а строительство начнется не ранее 2007 года. Одним из наиболее масштабных проектов эксперты называют строительство курортного района в Рузском районе Подмосковья, реализуемое компанией «Вашъ финансовый попечитель». Его общая площадь – более 40 000 га, что составляет порядка 80% общей территории Рузского района. В рамках курортно-развлекательной зоны «Рузская Швейцария» будут построены жилые комплексы с пятизвездочными кантри-отелями, полями для гольфа, конными парками, яхт-клубами и SPA-центрами. Первая очередь предусматривает строительство 750 коттеджей и более 50 усадеб.

Компания «ИНКОМ-недвижимость» реализует масштабный проект строительства коттеджных поселков высокого класса по Новорижскому шоссе. Строящиеся «Гринфилд» и «Риверсайд» станут частью масштабного проекта «Золотое кольцо», который объединит единой инфраструктурой не менее десяти поселков.

Группа компаний «Савацкий» успешно реализует комплекс домовладений «Новые Вешки» в 1,5 км от МКАДа по Алтуфьевскому шоссе. Площадь застройки составит около 70 га, а объем инвестиций – более $200 млн.

Компания «Промсвязьнедвижимость» объявила о строительстве сразу восьми крупных коттеджных поселков в ближайшем Подмосковье. Предположительно на Новорижском, Калужском и Пятницком направлениях будут построены поселки эконом-, бизнес- и премиум-класса. Объем инвестиций в проект составит более $400 млн.

Компания «Северо-Запад» создает на Новой Риге мегапоселок «Истра Кантри Клаб». С учетом трех очередей на площади более 250 га будет построено более 75 000 кв. м жилья. Сейчас в комплексе дачных поселков «Истра Кантри Клаб» полностью сданы две очереди. А с апреля 2006 года началась продажа земли без подряда в новом клубном элитном комплексе «Нахабино Кантри Клаб», расположенном на границе с гольф-клубом «Ле Меридиен Москоу Кантри Клаб». Этот проект, расположенный на территории 150 га, представляет собой новый формат клубного элитного поселка со всеми городскими удобствами, центральными коммуникациями и общей рекреационно-парковой инфраструктурой.

На территории колхоза «Коммунарка» в 5 км от Москвы планируется построить единый по концепции город. Общая площадь застройки превысит 5000 га, на которых разместятся 10 млн кв. м жилья. Предполагаемый объем инвестиций оценивается на уровне $7 – 8 млрд. Для управления проектом Собинбанк и фирма «Авгур эстейт» основали управляющую компанию «Комстрой» (недавно переименована в «Масштаб»). Первым ее проектом станет поселок премиум-класса «Антоновка», рассчитанный на 182 семьи – именно столько участков размером от 20 соток запланировано в проекте.

Компания «ТрансРегионИнвест» планирует застроить Раменский район Подмосковья коттеджными поселками эконом-класса. В настоящее время ГК «ТрансРегионИнвест» ведет работу с двумя крупными земельными массивами Раменского района Московской области – «Гжельское» (1000 га) и «Бояркино» (450 га). Первый поселок будет состоять из 330 домов на участке 55 га. Готовые дома появятся в продаже в четвертом квартале 2006 года.

Осенью 2007 года строительная фирма «Сапсан» планирует завершить строительство поселка «Княжье озеро», расположенного на 24-м километре Новорижского шоссе. Общая территория поселка превышает 160 га, на которых будет около 700 коттеджей площадью от 160 до 600 кв.м на участках от 13 до 30 соток. На данный момент построено 350 жилых домов, из которых более 250 уже заселены.

Группа компаний «Крокус» под управлением Араса Агаларова объявила о планах по строительству коттеджного поселка Agalarov Estate. Проект будет располагаться по Новорижскому шоссе в 24 км от МКАДа на 300 га земли. Здесь построят 35 коттеджей по цене $3 – 5 млн.

Стоит ли инвестировать в загородную недвижимость?

Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов:

«Инвестиции в загородную недвижимость могут принести значительную прибыль лишь при детальном подходе к выбору объекта для вложения средств. К плюсам подобного бизнеса относится возможность заработать на перепродаже участка или домовладения до 150 – 200% годовых. Особенно в случае реализации в непосредственной близости крупного проекта. Подобная ситуация наблюдалась на 5 – 20 км Калужского шоссе после анонсирования проекта «Коммунарка», а также в Рузском районе после старта проектов «Рузская Швейцария» и «Другие берега». Тем не менее на данный момент рынок загородной недвижимости менее привлекателен для частных инвестиций, чем рынок городского жилья. Во-первых, менее динамичный рост стоимости объектов (в среднем 3 – 4% в квартал, тогда как показатели типового жилья в Москве достигают 20% в квартал). Во-вторых, специфичность предлагаемых проектов – каждый клиент мечтает построить «свой» дом – высокая вероятность «зависания» объекта в листингах предложений.  В-третьих, выход на рынок новых поселков, значительно превосходящих поселки, где продажи начались 2 – 3 года назад».

Генеральный директор «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов:

«Рынок загородной недвижимости, в особенности элитной, крайне привлекателен с точки зрения долгосрочных вложений. Фактически загородное жилье – единственный объект, который может приносить более 100% годовых. Это  уникальный товар, который в силу своих особенностей не теряет в цене. Можем вспомнить дефолт 1998 года, когда городская недвижимость резко подешевела, а цены на загородную лишь были заморожены на какое-то время. Единственный момент, на который стоит обратить внимание инвестору, – выбор объекта для вложения средств. Это должен быть проект уважаемого, крупного девелопера, который уже зарекомендовал себя на рынке и работает в связке с опытным консультантом».

Директор по развитию Rodex group Валерий Мищенко:

«Доходность инвестиций в загородную недвижимость достаточно высока. Риск потери актива нивелируется достаточно быстрым выходом из вложений. Процесс инвестирования в недвижимость понятен и доступен не только крупным инвесторам и профессионалам на рынке, но и обычным людям, желающим приумножить свои накопления. Вместе с тем инвестициям в загородную недвижимость присущи специфически риски. Так, законодательство в данной сфере находится в процессе формирования и подвержено изменениям. Ряд земельных участков имеют сложную историю появления на рынке, претензии по которым могут возникнуть в процессе реализации проекта. Поэтому инвесторам следует не только оценивать потенциал проекта, но и, прежде всего, опыт и репутацию девелоперов, профессионализм которых позволяет проводить должную проверку юридической чистоты и минимизировать операционные риски в процессе реализации проектов».