«Звезды» свалились на Москву
Лучшие архитекторы мира, заинтересованные в заказах на быстрорастущем московском рынке, один за другим презентуют себя и свои проекты московским строительным компаниям. Интерес взаимен: многие девелоперы хотят реализовывать в Москве эксклюзивные новаторские проекты. Однако и те и другие ощущают себя шахматными фигурами, которые двигают столичные чиновники.
«Своим поведением московские потребители похожи на посетителей, попавших в кондитерскую. После того как они пресытились сладостями и убедились в их доступности, появилось желание отведать кусочек изысканного торта и маленькую чашечку кофе. Москвичи хотят покупать дизайнерские вещи в авторских торговых центрах и жить в эксклюзивных домах», – говорит в интервью «Ко» Джованни Бартоли, итальянский архитектор, член гильдии архитекторов Пьяченцы.
Комментарий известного европейского зодчего очень точно описывает ситуацию на московском рынке недвижимости, сложившуюся в последние два-три месяца. Еще два года назад приезд в Москву немецкого архитектора Майнхарда фон Геркана вызвал настоящую информационную бурю: Геркан раздавал интервью, а пресса обсуждала его участие в проектировании «Москва-Сити». Презентацию архитектурной концепции проекта фон Геркана провел лично столичный мэр Юрий Лужков в зале заседаний городского правительства.
Однако сегодня в Москве трудно удивить кого-либо визитом иностранной архитектурной «звезды». В начале мая итальянец Этторе Соттсасс, которого называют не иначе как Хельмут Ньютон архитектуры, выступил на выставке «Арх-Москва». Позже в столице побывали обладатели Большого национального приза Франции в области архитектуры Массимилиано Фуксас и Бернард Чуми. О своих планах воплотить в коммерческих постройках Москвы особенности итальянской архитектурной школы поведал Джованни Бартоли. Еще один французский архитектор Жан-Мишель Вельмотт по приезде в Россию предрек российской столице возникновение «смелой современной архитектуры». Почти в то же время голландец Эрик ван Эгераат дал свой мастер-класс по архитектурному искусству и презентовал проект «Русский Авангард» на Якиманке. Московские власти привезли американца Фрэнка Вильямса, по проекту которого было построено 15 небоскребов на Манхэттене. Но даже на этом фоне примечательным выглядит визит голландца Рема Колхаса, обладателя «архитектурного Оскара» – Притцкеровской премии за 2000 год, а также появление другой градостроительной знаменитости – англичанки иракского происхождения Захи Хадид, удостоенной Притцкеровской премии за 2003 год.
Многие из вышеупомянутых архитекторов претендуют на градостроительные заказы от частных российских компаний. У непосвященного зрителя может создаться ощущение, что в Москве создан настоящий рай для авторов архитектурных новаций. Однако к реальной работе над проектами приступили лишь Рэм Колхас и Эрик ван Эгераат. Все остальные «звезды» пока сидят на голодном пайке.
Одинокий архитектор желает познакомиться
Московский строительный рынок переживает настоящий бум. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30 – 40%. В 2004-м средняя цена квадратного метра московской недвижимости перевалила отметку $1500 – в мае она составляла уже $1786.
Рынок городской элитной недвижимости сейчас во многом повторяет тенденции рынка жилья в целом. За полгода цены по реальным продажам в среднем выросли на 7 – 10%, хотя предложения по ряду домов были гораздо выше. Средняя стоимость элитной квартиры на первичном рынке начинается с $1 млн, а рентабельность элитных проектов порою доходит до 250 – 300%.
Однако стремительное увеличение количества элитных новостроек привело к тому, что многие из них потеряли свою индивидуальность. За последние два года то, что считалось в Москве элитным жильем (от $2000 до 3500 за кв. м), перешло в разряд недвижимости для среднего класса. При высоком уровне конкуренции, чтобы убедить покупателя в необходимости приобретения жилья именно в этом доме, девелоперам приходится изобретать новые маркетинговые ходы. Все больше компаний рекламируют свои дома, указывая не только на удачное месторасположение, но и на наличие дополнительных опций – подземного гаража, бассейнов, большой придомовой территории. По мнению Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости компании «PennyLaneRealty», до недавнего времени для покупателей элитных квартир архитектурные особенности здания не имели решающего значения. Сегодня, по мере увеличения количества предложений, архитектурная составляющая начинает играть все более значительную роль.
Еще более важным «архитектурный» фактор становится в верхнем ценовом сегменте. Для покупателей «суперэлиты» – домов стоимостью от $7000 до 15 000 за кв. метр – очень важна эксклюзивность проекта, его историческая либо художественная родословная. «Взыскательный покупатель хотел бы жить в доме «с душой», с изюминкой. Элитный дом должен выглядеть уникально, эксклюзивно, дорого», – отмечает Зиминский.
Строительные компании, похоже, это отлично понимают. Например, Рем Колхас проектирует для компании «Крост» реконструкцию 75-го квартала «Хорошево-Мневники». Представители «Кроста» не скрывают, что кроме мастерства и авторского взгляда очень важно само имя обладателя Притцкеровской премии: оно станет для проекта «великим продающим моментом». «До нынешнего времени цена квадратного метра определялась только наличием бассейна и видом на Патриаршие пруды, – рассказывает известный архитектурный критик Григорий Ревзин. – Дом плохого или хорошего архитектора продавался одинаково. У девелопмента, по сути дела, не было художественных задач, они оплачивались исключительно властью. Теперь ситуация складывается ровно наоборот: девелоперы поняли, что благодаря имени автора проекта они могут поднять стоимость квадратных метров». Благо с ростом доходов российские строительные компании способны оплатить услуги зарубежных архитекторов. По оценке Ревзина, средняя цена работы иностранного мастера на 30 – 40% выше, чем у российских коллег. «Цены на жилье за последний год выросли более чем на 40%, а цена на услуги наших архитекторов осталась примерно той же. То есть у компаний появились ресурсы, позволяющие приглашать иностранцев», – считает эксперт.
Ведущие западные зодчие тоже заинтересованы в заказах из российской столицы. Дело в том, что состояние архитектурного рынка напрямую зависит от ситуации на строительном рынке. В Восточной Европе, и особенно в России, объемы нового строительства в десятки раз превышают объемы реконструкции старого жилого фонда. В Западной Европе ситуация диаметрально противоположная. По словам совладельца берлинского офиса архитектурного бюро NPS Tchoban Voss Сергея Чобана, на рынках Франции, Германии и Италии – крупнейших в Западной Европе – наблюдается относительная стагнация. По его мнению, по темпам развития строительной сферы с Россией сейчас можно сравнить только Арабские Эмираты, Китай и государства Юго-Восточной Азии. «Но эти страны приглашают гораздо больше иностранных архитекторов, чем Россия. Москва в этом отношении находится на еще более ранней стадии развития, чем, например, Китай, где круг приглашаемых архитекторов несравнимо шире», – констатирует Чобан.
Есть еще одно обстоятельство, делающее российскую столицу притягательной для зарубежных архитекторов. В отличие от многих «старых» европейских городов в Москве нет единого архитектурного стиля. Бурная смесь дореволюционной, сталинской, позднесоветской застройки предоставляет зодчим возможность реализовывать самые смелые новаторские проекты. «Есть города, которые подчинены одной архитектурной линии и развиваются по определенной спирали. Например, Барселона, Санкт-Петербург, Париж, – рассказывает Сергей Чобан. – Там нет «всплесков», как в Нью-Йорке или Москве, где в какой-то момент мегаполис взорвал уклад города XIX века изнутри и навязал ему иное развитие города, до того совершенно непредсказуемое. В Петербурге ключ к структуре города задан, и можно четко сказать, что и где нужно строить. В Москве позволительна большая свобода эксперимента, но в то же время важно не нарушитьнаходящуюся в свободном равновесии структуру города».
Они пройдут по краю
Но западным специалистам не так просто воспользоваться своим шансом. Во-первых, на их пути стоит система стройкомплекса, куда входят многочисленные архитектурные институты и бюро (такие, как ГУП «Моспроект-2», АО «Моспроект-1»). Зачастую они уступчивы в условиях подрядов, хорошо знакомы со специфической системой согласования проектов, менее требовательны к условиям их выполнения. «Архитекторы, подчиняющиеся стройкомплексу, часто легко идут на «особые» коммерческие отношения с заказчиком и инвестором», – говорит представитель компании, занимающейся высотным строительством. Связка «архитекторы – строители – чиновники» оказалась настолько эффективной, что до сих пор в Москве действует норма, по которой иностранный архитектор не может работать в столице без сопровождения русских коллег. Чтобы работать самостоятельно, иностранец обязан получить лицензию, соблюдая массу бюрократических условий, в том числе, например, сдавать экзамены на знание истории Москвы. Жан-Мишель Вельмотт в интервью «Ко» заметил, что одна из основных задач иностранного архитектора в России – найти общий язык с коллегами. Как видите, борьба с конкурентами идет очень успешно.
Опасения московской системы не напрасны. «Московские архитекторы в большей степени, чем отдельно взятые зарубежные архитекторы, должны опасаться иностранных проектных организаций, потому что западные конкуренты могут предложить целевые профессиональные разработки по каждому проектному запросу, – говорит Джованни Бартоли. – Персонал, к примеру, американского проектного бюро средних размеров составляют 200 – 300 человек, эти группы сравнимы с вашими институтами, но в отличие от московских структур они агрессивнее, менее скованы догмами». Стоит отметить, что почти все, даже именитые иностранные архитекторы входят в структуру проектных компаний. То есть на рынок приходит не просто Заха Хадид, а мощная конкурентоспособная команда.
Но, вступая в противоборство с российскими бюрократическими структурами, зарубежные компании вынуждены решать не только экономические вопросы. «Юрий Лужков никогда не пустит западные новаторские решения в центр Москвы, – считает известный архитектурный критик Григорий Ревзин. – Архитектура была, есть и будет вопросом идеологическим. Для Лужкова и его окружения важно поддерживать имидж радетелей старины, сторонников консервативного вкуса а-ля Шилов в живописи, Посохин в архитектуре, Церетели в скульптуре. Важная деталь: то, что делает Лужков – сносит старые здания и строит на их месте новые, – в мировой архитектуре считается дурным тоном. Так что иностранцы в московскую модель просто не вписываются».
В результате только редким счастливчикам удается «пробить» иностранный проект в Москве. Центр же столицы для зарубежных специалистов фактически недоступен. Характерна история, случившаяся с проектом Эрика Ван Эгераата «Русский Авангард», реализовавшегося компанией «Капитал- групп». Изначально возведение четырех высотных домов с очень смелым архитектурным решением планировалось рядом с ЦДХ, на Якиманке. Проект с успехом прошел градостроительный совет при главном архитекторе Москвы. Общественный совет, возглавляемый мэром Москвы Лужковым, проекты вроде бы одобрил, но потребовал передвинуть его за пределы центра города. «Лужков хочет видеть современную архитектуру только в дальних районах Москвы», – замечает Григорий Ревзин.
Сомнения творцов
Консервативность московских властей уже вызывает нарекания даже у части столичного архитектурного сообщества. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин в интервью газете «Коммерсант» заявил: «За десять лет мы изменились, мы стали другими, видим иначе. Есть участки города, где все сложилось, есть своя литература, свой сценарий. Как, например, Тверская. А есть зоны, оставшиеся никакими. Это Крымская набережная, Октябрьская площадь, еще какие-то участки города. И здесь, я считаю, мы можем, несмотря на историзм, искать новый образ, искать ту литературу, которой не хватает. Для этого пришло время». Фактически Кузьмин высказал альтернативную лужковской точку зрения. «Та положительная реакция, те результаты обсуждения «Города Столиц» и «Русского Авангарда», которые мы получили, показала нам, что московское архитектурное сообщество с большим энтузиазмом относится к застройщикам, делающим ставку на первоклассную архитектуру», – говорит председатель совета директоров компании «Капитал-групп» Владислав Доронин.
Со временем противоречия относительно облика города, видимо, будут только нарастать. После катастрофы в «Трансваале» стало понятно, что прежняя система регулирования рынка недвижимости неэффективна. То, что иностранных проектов будет все больше, очевидно практически всем заинтересованным сторонам. Но до сих пор неясно, кто и как будет воплощать смелые замыслы великих архитекторов. Не все зодчие, приезжающие в Москву, готовы разрабатывать свои проекты до конца. Многие из них ограничиваются только архитектурным решением, а потом приходят русские конструкторы, инженеры и рабочие-гастарбайтеры. «Строительный опыт наращивается в Москве бешеными темпами, но нельзя требовать от нашего рынка такого знания вещей, которое на Западе появлялось после десятилетий работы», – говорит Сергей Чобан. Однако пока, вместо того чтобы обсуждать, какими должны быть новые здания, московские власти решают, где они должны находиться.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
