Девелопер Forma объявил об росте доли коммерческой недвижимости в 5 раз

Девелоперская компания Forma увеличивает портфель коммерческих проектов до 700 м² общей площади. Уже в 2025 году девелопер планирует анонсировать пять новых бизнес-центров, которые будут приведены к стандартам существующей линейки деловых пространств workplace.

Всего в линейку войдут 12 проектов, включая текущие. В планах — завершить их возведение до конца 2035 года. С запуском строительства нового объема офисных пространств Forma увеличит свою долю рынка, тем самым закрепив позиции в топ-3 девелоперов, реализующих офисную недвижимость в Москве. Сформированный пул проектов позволит компании нарастить темпы продаж к концу года с 6% до 10% от общего объема поглощения.

«Спрос на качественные офисы в хороших локациях продолжит расти. Тем не менее, последние несколько лет рынок офисной недвижимости находится в фазе сильнейшего дефицита площадей — менее 4% на протяжении последних 6 месяцев. В этой связи, новые качественные офисные объекты придутся к месту и будут востребованы рынком», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Низкая вакансия не соответствует высокому спросу особенно в свете текущей тенденции покупки офисов целевыми пользователями. Наиболее остро ситуация складывается с запросом на крупные лоты от 10 тыс. квадратов. В свете высокой плотности застройки и нехватки свободных участков под строительство в центре столицы, наметился тренд на полицентричность деловой Москвы. Как следствие, новая стратегия Forma построена на реализации объектов в формирующихся районах деловой активности.

«Мы видим высокий потенциал строительства деловой инфраструктуры в локациях, где таких объектов еще не было. Это позволит как сократить маятниковую миграцию, так и усилить экономику районов. В наши задачи входит не только формирование деловой среды, но и социальной. В проектах workplace запроектированы в среднем до 5% площадей под различную инфраструктуру. Здесь появятся кафе, рестораны, магазины, фитнес-центры, а также продуманное благоустройство общественных территорий. Мы не только планируем создание офисных пространств, но и формируем деловое комьюнити. При этом сами пространства позволят любому бизнесу эффективно оптимизировать работу персонала за счет функциональных архитектурных решений и созданной продуктивной рабочей среды», — анонсировал планы компании Илья Чепрасов, руководитель компании Forma.

Офисные проекты линейки workplace — это деловые пространства, отвечающие на изменения в запросах бизнес-сообщества, автоматизацию процессов и развитие мобильных технологий. Новые проекты включают в себя широкий набор опций для будущих резидентов: гибридность, концепцию Activity-based working, то есть возможность адаптации пространства под любые потребности бизнеса: от классических офисов и кабинетов до гибких сервисных площадок.

«Появление бизнес-центров там, где их раньше не было, — это сложный трансформационный процесс для городской среды. С одной стороны, новые объекты коммерческой недвижимости способствуют развитию инфраструктуры, повышению экономической активности, созданию рабочих мест. Это может улучшить общую динамику района и привлечь новых жителей и инвесторов. С другой стороны, такие проекты нередко влекут за собой существенные изменения в транспортной нагрузке, плотности застройки. Важно понимать, что бизнес-центры должны органично вписываться в существующую ткань города, а не становиться островами изолированной застройки, необходим комплексный подход к развитию городской среды — включая транспорт, озеленение и социальную инфраструктуру. Нужно создавать качественные общественные пространства, учитывать специфику местной идентичности. Эффект будет максимально положителен тогда, когда развитие территории сопровождается системным планированием и вниманием к среде обитания», — отмечает Сергей Георгиевский, соучредитель Агентства стратегического развития «ЦЕНТР».

Диверсификацию портфеля компания Forma начала в 2023 году со старта строительства первого премиального делового пространства — PORTA workplace на западе Москвы, площадь которого составила 43,1 тыс. м². Вторым стал проект FRAME workplace площадью 69,7 тыс. м², который входит в состав Белорусского делового кластера. До недавнего времени основную часть портфеля компании занимали проекты жилого строительства — городские кварталы премиум- и бизнес-класса в разных районах Москвы с общей площадью порядка 550 тыс. м².

Между тем девелоперская компания FORMA представила первые пять проектов бренда workplace, два из которых — совершенно новые для рынка. Они дополнят имеющуюся линейку коммерческой недвижимости, в которую с 2023 года уже входят БЦ Porta и Frame. Все деловые пространства созданы вокруг интересов и идей предпринимателей нового времени.

В районе Полесского проезда девелопер FORMA реализует проект JENGA — деловое пространство нового поколения с выразительной архитектурой от бюро PANACOM. Высотное здание общей площадью 59 885 м² и высотой в 22 этажа формирует яркий силуэт на западе Москвы.

Архитектурная концепция вдохновлена метафорой «приподнятого занавеса» — три смещенных объема, наклоненные друг относительно друга, формируют динамичную композицию и нарушают стандартное восприятие геометрии. Треугольные витражные элементы, вертикальная сетка и стеклянные пояса усиливают эффект движения и визуальной глубины. Пространство благоустройства продолжает архитектурный ритм, включая диагональное мощение и озелененную рампу на кровле стилобата.

JENGA проектируется как масштабное деловое пространство с широким пулом офисных лотов. В здании представлены видовые офисные блоки с панорамами на запад, зеленые массивы и деловой центр. На типовых этажах предусмотрены кладовые и функциональные площади для хранения. Пространства легко адаптируются под задачи арендатора — возможна переконфигурация, объединение и кастомизация лотов.

Внутри помещений предусмотрена готовая инженерная разводка: мокрые точки, возможность установки душевых, системы вентиляции и климат-контроля с автоматическим регулированием температуры и влажности. Офисы получают высокое панорамное остекление с открывающимися створками и естественным светом. Лифты оборудуются дизайнерской отделкой и функциями интеллектуального управления.

Пространства общих зон будут выполнены с применением натуральных и современных отделочных материалов. Проектом предусмотрена закрытая охраняемая территория со шлагбаумами, гостевым паркингом и drop-off зоной для такси и водителей. Подземный паркинг в здании оснащен опцией дооснащения мест системой Klaus.

JENGA отличается высокой транспортной доступностью: 30 сек. пешком до станции МЦД, 3 мин. — до метро «Щукинская». В шаговой доступности остановки городского транспорта. Проект продолжает стратегию FORMA, здесь соединяются архитектурная выразительность, гибкость форматов, технологичность среды и комфорт ежедневного пребывания. Завершение строительства проекта запланировано на II квартал 2028 года.

Деловое пространство LAKES 2 продолжает развитие локации Очаково-Матвеевское и формирует новые координаты для бизнеса в одной минуте ходьбы от метро «Озерная». Это здание площадью 34 908 м².

Проект станет логичным продолжением комплекса LAKES и органично встроится в деловую среду западного округа Москвы, обеспечивая резидентам доступ к инфраструктуре района и транспортной связности.

Здание включает 14 этажей офисной части 25 180 м², гибко проектируемые планировки, а также лоты с собственными террасами. Архитектура от PANACOM раскрывает метафору водной глади, к которой преломляется свет: витражное остекление с открывающимися створками обеспечивает естественное освещение, визуальную легкость и возможность проветривания.

Инженерные системы соответствуют стандартам нового времени: внутри реализована двухтрубная система «чиллер-фанкойл» с точным контролем температуры и минимальным уровнем шума, интеллектуальное увлажнение и обеззараживание воздуха, которые автоматически настраиваются в зависимости от заполняемости этажей.

Проект строится вокруг идеи заботы о человеке и его комфорте на протяжении всего рабочего дня. На всех этажах предусмотрены мокрые точки. Пространства трансформируются под конкретные задачи бизнеса: от классических офисов до гибридных решений с переговорными, лаунж-зонами и рабочими местами у террас.

В здании запроектированы зоны, поддерживающие гибкий ритм жизни: в числе решений — коворкинг для резидентов, комната релаксации и пространство для восстановления внешнего вида. В лобби предусмотрена зона ожидания для курьеров, чтобы разгрузить приемную и создать спокойную атмосферу.

Цифровая и сервисная начинка соответствует принципу «умного здания»: вход осуществляется по смартфону, на всей территории доступен outdoor Wi-Fi и зарядки для гаджетов, усилена сотовая связь и интернет в паркинге. Лифты оборудованы дизайнерской отделкой и функцией ИИ-навигации.

Паркинг рассчитан на 125 машиномест и дополнен велостоянками. Для пользователей электромобилей предусмотрены зарядные устройства. Завершение строительства проекта запланировано на III квартал 2028 года.

Еще три проекта уже знакомы профессиональному сообществу, но теперь они перезапущены с учетом обновленной философии FORMA workplace. Это архитектурно выразительные здания с целостными сценариями для жизни и работы: с балансом приватности и сообществ, инфраструктурой для роста, технологичными решениями и вниманием к повседневному комфорту.

Деловое пространство MOUNT формирует новые координаты роста в районе Солнцево на западе Москвы. Архитектура проекта, разработанная бюро BLANK, вдохновлена природной геометрией утеса и транслирует образ устойчивости и лаконичной силы. 20-этажное здание с четкой вертикальной пластикой, алюминиевыми панелями и декоративными ламелями формирует выразительный силуэт, визуально сужающийся кверху. Фасады дополнены полуструктурным остеклением, обеспечивающим максимальное естественное освещение и панорамные виды на Мещерский лес.

Общая площадь здания составляет 37 254 м², из них 26 236 м² — офисная часть. Офисы спроектированы в соответствии с принципами гибкости и комфорта, с возможностью трансформации планировок под потребности компаний разного профиля. В проекте предусмотрены лоты с террасами и двухсветными лобби, объединяющими два этажа, что усиливает ощущение простора.

На прилегающей территории — благоустроенный Парк холмов с прогулочными маршрутами, зонами отдыха, уличной мебелью и детской площадкой. Эти элементы формируют пространство не только для работы, но и для перезагрузки и взаимодействия с коллегами.

Инфраструктурное наполнение отвечает актуальным запросам резидентов нового времени. В здании предусмотрено технологичное оснащение, соответствующее стандартам нового поколения: установлена система «чиллер-фанкойл» с точной регулировкой температуры и минимальным уровнем шума, реализовано интеллектуальное увлажнение и обеззараживание воздуха с учетом заполняемости этажей. Лифты оборудованы дизайнерской отделкой и интеграцией искусственного интеллекта. Панорамное остекление дополнено функцией естественного проветривания. Каждое помещение оснащено мокрой точкой. Система доступа организована через смартфон, по всей территории работает outdoor Wi-Fi, усилена сотовая связь. Также предусмотрены велостоянки и зарядные станции для электромобилей.

Формируется инфраструктура для ментального и физического баланса: в здании появятся коворкинг для резидентов, комната релаксации, зона для курьеров и комнаты персонального ухода. Паркинг рассчитан на 149 машино-мест. Проект располагается в 7 мин. пешком от МЦД «Мещерская» и в 12 мин. от метро «Говорово». Завершение строительства запланировано на II квартал 2028 года.

Креативно-деловой кластер GUSTAV — это проект редевелопмента на территории бывшего завода «Борец», сочетающий объекты промышленной архитектуры XIX века и современные решения для бизнеса. Комплекс общей площадью 46 538 м² формирует новое городское пространство, в котором индустриальное наследие получает вторую жизнь в диалоге с технологиями.

На территории сохранились три объекта культурного наследия — фасады Модельной мастерской, Механосборочного цеха и Водонапорная башня, построенные немецким инженером Густавом Листом в 1897 году. Совместно с «ОКБ Спецтяжпроект» была организована операция по перемещению этих конструкций на новое проектное положение. Общая масса передвинутых элементов превысила 5 000 т — аналогов подобной операции в Москве не проводилось со времен СССР.

Для Модельной мастерской использовалась комбинированная система: секции весом 30–100 т поднимались 500-тонным краном и перевозились на модульном транспортере. Фрагменты Механосборочного цеха весом до 500 т доставлялись методом домкратного подъема. Особое инженерное достижение — перемещение 1700-тонной Водонапорной башни высотой с шестиэтажный дом. Ее передвижение на 70 м выполнялось по направляющим балкам на 200 роликах с тяговым усилием в 195 т. Работы стартовали в 2020 году и заняли несколько лет. Все фасады были очищены методом абразивоструйной обработки — без повреждения оригинальных материалов.

В проекте предусмотрен 7-этажный офисный корпус с около 140 лотами площадью от 40 до 475 м². Пространства отличаются светлыми интерьерами, потолками до 6,85 м, возможностью объединения и трансформации под задачи резидентов. Внутри здания — светлое лобби, арт-объекты, кафе и рестораны. Паркинг рассчитан на 221 машино-место, включая зарядные станции для электромобилей.

GUSTAV предлагает дополнить рынок принципиально новым продуктом — industrial-офисами, расположенными в отдельном офисно-индустриальном блоке. Это shell&core пространства от 30 до 3 000 м² с высотой потолков до 6,8 м. Они спроектированы для креативных и производственных задач: звукозаписывающих студий, дизайн-бюро, мастерских одежды, лабораторий, студий 3D-печати и других бизнесов с повышенной нагрузкой на инфраструктуру.

Внутри уже подведены отопление, вентиляция, водоснабжение, противопожарные системы. Для резидентов доступны семь пассажирских лифтов и один грузовой подъемник с грузоподъемностью до 5 т. Каждому блоку обеспечен отдельный подъезд и разгрузочная зона.

На конец II квартала 2025 года строительные работы на площадке GUSTAV демонстрируют устойчивую динамику: монолитные конструкции завершены на 85%, кладка стен выполнена на 35%. Земляные работы под новый офисный блок находятся на уровне 40% готовности. Завершено финальное перемещение исторической Водонапорной башни, а сборка Модельной мастерской достигла 80%. Параллельно ведется реставрация фасадов объектов культурного наследия. Подключение инженерных систем находится в активной стадии и реализуется поэтапно. Завершение строительства проекта запланировано на III квартал 2026 года.

Деловое пространство LAKES — проект класса «А» в районе Очаково-Матвеевское, формирующий новую точку деловой активности столицы. Расположенный всего в одной минуте пешком от станции метро «Озерная», он соединяет центр Москвы и аэропорт Внуково — до обоих направлений можно добраться за 15–20 мин. на автомобиле. Такое расположение обеспечивает LAKES транспортную гибкость и стратегическое позиционирование на юго-западе столицы.

Комплекс общей площадью 57 441 м² включает в себя 18-этажное офисное здание (28 946 м²) с панорамным остеклением и трехэтажный торговый центр площадью 19 903 м², в котором уже реализовано 40% площадей. Монолитные работы практически завершены. Готовность инженерных систем превышает 70%.

В проекте предусмотрены лоты с террасами, создающими приватные условия для встреч и работы на открытом воздухе. Применены высокотехнологичные инженерные решения: двухтрубная система «чиллер-фанкойл» с точным контролем температуры и минимальным уровнем шума, интеллектуальные системы обеззараживания и увлажнения воздуха, дизайнерские лифты с элементами ИИ. Паркинг включает 116 машино-мест, часть из которых оборудована зарядными станциями для электромобилей. Дополнительно обустраиваются велостоянки, outdoor-зоны и инфраструктура для комфортного рабочего ритма.

Проект ориентирован на формирование новой среды для бизнеса и жизни: здесь предусмотрены не только офисы, но и весь необходимый функционал для гибридного формата работы. Пространства LAKES созданы с учетом принципов устойчивого, мобильного и здорового образа жизни, поддерживающего повестку нового времени.

Очаково-Матвеевское — территория активного градостроительного развития. Здесь формируется новый деловой кластер с потенциалом роста спроса на качественные офисные площади. Благодаря удобной логистике, близости крупных транспортных артерий и включенности в городскую инфраструктуру, LAKES станет привлекательным активом как для собственников, так и для арендаторов. По оценке девелопера, рост инвестиционной доходности к моменту ввода проекта в эксплуатацию может составить до 35%.

В стилобатной части LAKES запроектирован современный торговый центр с фуд-холлом, зонами ритейла и фитнес-клубом. Пространство рассчитано на приток не только офисных резидентов, но и жителей прилегающих районов, что делает его дополнительной точкой притяжения и активной жизни вне офиса. Завершение строительства запланировано на III квартал 2025 года. Каждый проект формируется в ритме городской жизни — в точках пересечения транспортных потоков, инфраструктурных узлов и деловой активности. Workplace становится пространством, в котором работа становится органичной частью образа жизни. Здесь создаются новые бизнес-коммьюнити, объединенные стремлением к развитию, гибкости и смыслу.

Резиденты ценят в проектах FORMA архитектуру с авторским подходом, продуманные планировки и инженерные решения, поддерживающие физическое и ментальное благополучие. В проектах реализуются двусветные лобби, пентхаусы с террасами, панорамные виды, модульные фасады, структурное остекление, душевые комнаты в каждом офисе, арт-объекты, отделка с использованием натурального камня, лифты с технологиями искусственного интеллекта, системы климат-контроля с автоматическим регулированием, а также технологии зеленого строительства и эспрессо-бары в общественных зонах.

«Бренд workplace — это деловые пространства нового поколения, где ключевыми становятся сценарии использования, гибкость планировок и технологичность среды. Мы создаем лоты с террасами, оснащаем здания системами климат-контроля, лифтами с ИИ и продуманной цифровой инфраструктурой. Для нас важно, чтобы в каждом проекте резидент получал все инструменты для развития своего бизнеса», — считает директор проектов направления workplace девелопера FORMA Гасан Гусейнов.