Эксперты и члены жюри премии Urban назвали пять золотых правил стрит-ритейла в новом ЖК

Эксперты и члены жюри премии Urban выделили пять главных правил формирования успешной ритейл-концепции для новостроек. Стри-ритейл на первых этажах со времен пандемии стал неотъемлемым атрибутом качественного инфраструктурного наполнения.

Под влиянием множества факторов спрос россиян сместился с больших торговых центров и гипермаркетов на магазины у дома, говорится в сообщении организаторов премии. Но просто наличие коммерческих помещений на первых этажах еще не означает, что спрос на потребление будет удовлетворен, а арендаторы получат своих клиентов.

Опрос показал, что около 70% россиян предпочитают совершать покупки офлайн, в частности выбирая магазины около дома. Стрит-ритейл в пешей доступности также лидирует по частоте покупок — 62% респондентов посещают их два-три раза в неделю и чаще.

Как рассказала CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова, этому способствовали пандемия, заново открывшая значимость инфраструктуры в шаговой доступности, переход на удаленную работу, нежелание тратить своей личное время на дорогу.

«Так называемая концепция 15-минутного города (когда любая потребность горожан может быть удовлетворена инфраструктурой в пешей доступности) приучила нас пить кофе в кофейне у дома или ходить на стрижку в ближайший салон, чтобы лишний раз не выезжать в центр города», — отметила Хасанова.

К тому же меняется парадигма потребления: возросла ценность экологичных, крафтовых, местных и фермерских продуктов и изделий, так как люди устали от всего однотипного и массового.

В этом свете для застройщика первым главным правилом успешного стрит-ритейла в ЖК станет самостоятельное управление коммерческими площадями. Все больше компаний ответственно подходят к формированию инфраструктуры в своих проектах, чтобы не терять контроль над ее качеством.

При продаже коммерческих площадей происходит их хаотичное заполнение арендаторами, однотипные сервисы поглощают друг друга происходит постоянная текучка, а жильцам не хватает нужных объектов. Это сказывается на имидже застройщика, особенно на его крупных проектах, идущих несколькими очередями: покупатели видят неразбериху на первых этажах домов и слышат недовольство уже заселившихся жителей.

Второе золотое правило — расчет оптимального объема коммерческих площадей. От анализа локации будет зависеть объем и состав будущих арендаторов, поскольку станет понятно, что и в каком количестве в районе не хватает. И если ЖК строится в развитой локации, то нет смысла закладывать большой объем ритейла, особенно в высокобюджетном сегменте.

В зависимости от местоположения, класса объекта и его размера, объем коммерческих площадей в современных ЖК в среднем колеблется от 3% до 10–12% от общей площади. Так, ЖК «Союзный» в Одинцово фактически представляет собой мини-город. Его жителям не обязательно покидать свой квартал и ехать в Москву, так как в семи жилых домах на первых этажах предусмотрены коммерческие помещения с панорамных остеклением самой разной нарезки: можно открыть как уютную пекарню, так и большой супермаркет. Также на территории ЖК возведут районный торговый центр и детский сад на 245 детей. И жители не будут испытывать нехватку инфраструктуры в окружении.

Третье правило — учет классовых различий в составе арендаторов. Лучше всего в стрит-ритейле работают операторы повседневного спроса. Это продуктовые магазины, алкомаркеты, кулинарии, аптеки, заведения общепит, салоны красоты и барбершопы, стоматологии, медучреждения, фитнес-клубы, учреждения дополнительного образования. Осторожнее нужно выбирать арендаторов разового или редкого спроса: клиники эстетической хирургии, магазины стройматериалов и мебели.

Но конкретные операторы будут зависеть от класса жилья, и как следствия, потребностей и стиля жизни будущих резидентов. Так, согласно первой в России сертификации новостроек Urban Grade, в премиальном сегменте приветствуется, а в элитном — строго обязательна приватная инфраструктура. В высоких ценовых сегментах неуместны магазины-дискаунтеры или доступные алкомаркеты, а в домах массового сегмента — премиальная винотека или ресторан высокой кухни. Это может отрицательно сказаться на продажах и лояльности уже состоявшихся жильцов.

Так, в новом премиальном семейном кластере «Родина Парк» рядом с Кутузовским проспектом откроется многофункциональный комплекс площадью 19 тысяч квадратных метров. В нем расположатся спортивные пространства, образовательные центры, творческие студии и развлекательные площадки для детей и для взрослых. На первых этажах корпусов появятся супермаркеты, аптеки, салоны красоты, зоомагазин и пункты выдачи заказов. Для желающих тратить на дорогу в офис всего пару минут рядом с проектом возведут 15-этажный деловой центр.

«Родина Парк» — редкий пример, когда уникальное природное окружение (квартал находиться на границе парка “Долина реки Сетунь”) сочетается с самой разнообразной инфраструктурой. Это позволит удовлетворить нужды разных категорий покупателей премиального жилья: от семей с детьми до молодых айтишников, от статусных владельцев бизнеса до молодых, амбициозных стартаперов.
Четвертым золотым правилом станет правильная нарезка коммерции в зависимости от прогнозируемого состава арендаторов. Чаще всего девелоперы отдают треть объема под небольшие помещения от 50 до 100 квадратных метров. Они обладают высокой ликвидностью и популярны у досуговых объектов, кофейных заведений, пунктов выдачи заказов, небольших магазинов. Супермаркеты рассматривают площади от 150 до 300 квадратных метров, помещения свыше 200 квадратных метров интересны ресторанам.

Пятое важное правило — необходимость проводить опросы жильцов о предпочтениях в инфраструктуре. Это полезно как на этапе разработки ритейл-концепции, так и по факту ее готовности, так как позволит избежать ошибок и лишних затрат. Например, семейной аудиторией будут востребованы детские центры и игровые комнаты, семейные рестораны и творческие студии. В премиальном сегменте важно наличие соответствующего уровня продуктовых операторов, кафе и ресторанов, объектов красота и здоровья.

В элит-классе жильцы готовы только к приватной инфраструктуре, особенно с акцентом на велнес: закрытые SPA-центры, фитнес-залы, массажные салоны. Учет потребностей жителей помогает девелоперам формировать грамотную арендную стратегию, благодаря которой в полной мере будут работать необходимые объекты стрит-ритейла, не дублируя, а дополняя друг друга и общественные пространства ЖК.