А и В сидели на трубе
На рынке коммерческой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, налицо «перегрев» рынка – почти все его операторы сходятся во мнении, что цены на готовые площади завышены. С другой стороны, новые объекты появляются на рынке крайне неравномерно, что становится причиной постоянных изменений цен аренды.
Высокий уровень спроса объясняется тем, что за последние полгода-год многие компании либо ощутили стабильность положения на рынке, либо увеличили доходы и поднакопили «жировой слой». Более всего в настоящее время востребованы офисы класса В. В этом сегменте спрос заметно превышает предложение.
Многие компании стремятся объединить различные подразделения под одной крышей. Другие потребители класса В – компании, которые переезжают из более дорогих площадей. Связано это не с ухудшением финансового состояния, а с изменением отношения к недвижимости. Так, недавно из «Миллениум хауса» (угол Колокольникова переулка и Трубной) съехала крупная компания, снимавшая в течение года целый этаж (около 1000 кв. м по $700). И примеров того, что компании переезжают, не желая переплачивать за имидж класса А, сегодня очень много.
Рынок предложения хоть и реагирует на запросы бизнеса, но делает это с заметным опозданием. По данным компании «Стайлз энд Рябокобылко», в этом году будет введено в эксплуатацию около 240 тыс. кв. м высококлассных офисов, среди них 50 бизнес-центров класса В и только 12 – класса А. Планируется, что в 2003 году появится еще больше новых площадей, порядка 360 тыс. кв. м, причем соотношение классов будет примерно таким же. Плюс офисные площади класса В пополнятся за счет построенных в предыдущие годы и успевших состариться зданий класса А. Такой переход ожидает, по различным оценкам, до трети всех площадей класса А, которых в Москве на настоящий момент насчитывается около 650 – 700 тыс. кв. м.
Контора для новеньких
Огромный спрос наблюдается на офисы класса С и D, причем речь идет прежде всего о помещениях небольшого размера. Многие начинающие компании хотят снять офисы площадью от 20 до 100 кв. м (в отличие от недвижимости класса А и В, где преобладает спрос на офисы площадью 100 – 500 кв. м). Об уровне потребности в таких площадях говорит уже тот факт, что в зданиях крупных советских НИИ свободных мест сегодня практически нет.
Работать с клиентами, ищущими маленький офис, невыгодно – подбор маленького офиса требует столько же времени и усилий, что и подбор большого, а финансовая отдача от такой работы гораздо более скромная. Тем более что ставки на непрезентабельные помещения сегодня начинаются от $120 за метр в год, включая НДС (это класс D где-нибудь в районе Щелковской), а помещения класса С можно найти в диапазоне $200 – $300 (включая НДС и эксплуатационные расходы).
Однако арендаторы небольших помещений могут оказаться весьма интересными. Бизнес, начинающийся с одной-двух комнат, либо вскоре умирает, либо через год-другой начинает расти, и в результате ему требуется уже не 20, а 300 – 500 кв. м. Тем не менее пока ни один из операторов офисного рынка не занялся всерьез мелкими клиентами. Нечто подобное планируют московские власти. Глава департамента по поддержке малого предпринимательства заявил о нехватке 6 млн кв. м офисных площадей. Однако деятельность муниципалитета обсуждением данного заявления и закончилась.
Еще одно веяние рынка коммерческой недвижимости – приход или возвращение в Москву крупных и средних компаний из российской провинции и ближнего зарубежья. Значительная их часть относится к компаниям потребительского сектора. Региональные компании столица привлекает большими возможностями рынка, на который, по данным московских властей, приходится порядка 30% российской розницы. Компании из глубинки, как правило, являются потребителями недорогих офисных площадей. Стоит добавить, что параллельно происходит обратный процесс – московские компании развивают региональные сети, в результате чего постепенно складывается прослойка «москвичей-экспатов», работающих в провинции.
Парад инвесторов
Другим следствием благоприятного для бизнеса стечения обстоятельств, а равно дефицита офисных площадей, является рост количества компаний, желающих вложиться в строительство коммерческой недвижимости. По оценке главы компании «Габа Эстейт» Дениса Габы, «по рынку ходят стада непрофессиональных инвесторов, готовых вкладывать от $200 тыс. до $10 млн». Потенциальные участники рынка обычно не представляют себе, как на нем следует действовать, однако в большинстве случаев считают дурным тоном платить за профессиональный консалтинг. С другой стороны, наиболее известные операторы рынка, запрашивающие высокие комиссионные, зачастую отказываются работать с инвесторами малого и среднего масштаба.
Впрочем, есть примеры, когда компании, не работавшие с недвижимостью, самостоятельно влезают в крупные проекты. Корпоративное строительство вообще постепенно становится модным. Но если в предыдущие годы компании строили офисные здания преимущественно для себя, то сегодня они пытаются извлечь из таких проектов коммерческую составляющую, то есть берутся за объекты, площадь которых изначально подразумевает сдачу значительной ее части в аренду с последующей эксплуатацией недвижимости.
К примеру, компания «Продимекс», один из крупных сахарных трейдеров, приобрела гардинную фабрику «Гартэкс» в Хамовниках с целью переделки ее в бизнес-центр с ориентировочным выходом площадей 80 – 150 тыс. кв. м. В настоящее время по этому проекту идет разработка проектной документации. Видимо, подобная судьба ждет и часть помещений «Трехгорной мануфактуры», недавно приобретенной компанией «Базовый элемент».
Впрочем, далеко не все девелоперские инициативы оказываются успешными. Уже третий год продолжается строительство здания площадью около 2000 кв. м в Алсуфьевском переулке – застройщик никак не может понять, чего же он хочет получить от проекта.
Одна из проблем корпоративного строительства, связанная с недостаточным знанием рынка, – время, требующееся для формирования проекта. Есть инвесторы, которые подыскивают объекты для вложений чуть ли не годами. Один из таких примеров – компания «Бананза», объекты для которой подбирает практически половина риэлтерской Москвы. Речь идет о землеотводе площадью порядка 4 га для строительства офисно-складского комплекса. Поиск никак не завершится успехом и к тому же осложняется тем, что заказчик – как это часто случается – периодически меняет свои запросы.
Несмотря на медленный ввод новых офисных площадей, уже сейчас ряд операторов предсказывают некоторое снижение ставок, которое произойдет с появлением на рынке большого количества новых объектов. Отдельный вопрос – когда ждать изменения конъюнктуры офисного рынка. Сейчас брать готовые площади невыгодно. Не исключено, что уже к осени этого года ставки аренды несколько понизятся. Однако эта тенденция вряд ли будет ощутимой из-за сезонного фактора – стремления арендаторов провести все капитальные затраты к концу года. Поэтому реальных изменений на рынке стоит ждать не ранее весны 2003 года.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
