Агрессия московского прилавка
Когда несколько лет назад в рамках подготовки к празднованию 850-летия Москвы развернулось строительство мощных торговых комплексов - "Гостиного двора", "Смоленского пассажа" и "Манежной площади", многие наблюдатели считали, что новые площади вычерпают покупательский ресурс населения.
Ничего подобного не произошло. Несмотря на кризис и его последствия, в Москве реализуется все больше торговых проектов, причем среди участников рынка все заметнее крупные иностранные компании. Бум радует не только торговцев. Столкнувшись с особенностями московских объектов торговли, большинство из которых построено еще в советские времена, крупные ритейловые компании пошли другим путем: они стали строить сами. Их заказы - лакомый кусок, за который борются российские и зарубежные строители.
Зачем нам, ритейлер, чужая земля?
Подавляющее большинство советских магазинов строилось в соответствии с генеральным планом застройки района. Поэтому большинство московских универмагов расположены не на оживленных магистралях, а внутри жилых массивов (чтобы всем было одинаково далеко добираться). Но это не самый главный минус московских предприятий торговли. Для продуктовых магазинов, ориентированных на жителей окрестных домов, такая недвижимость вполне сгодится, чему свидетельством старые универмаги в спальных районах, в которых поменялись и облик торговых залов, и ассортимент. Главная проблема старой торговли заключается в том, что в традиционных универмагах значительные объемы площадей в соответствии с советскими нормативами отводились под бесполезные помещения - например, под красный уголок или склад стратегически необходимых товаров. В итоге на долю торговой площади (а именно эти метры приносят доход) приходилось меньше половины от общей площади магазина. Выкупая такой объект недвижимости у города или у приватизировавших его лиц, ритейлеры получали много лишнего и в общем-то ненужного пространства. К тому же среди старых объектов крайне мало крупных универмагов, которые годились бы для устройства гипермаркетов.
Этим и объясняется значительная строительная активность в сфере ритейла. "Мы стали строить не от хорошей жизни", - признался однажды глава сети магазинов стройматериалов "Ключ" Сергей Рудницкий. Именно "не от хорошей жизни" были построены торговые комплексы таких крупных ритейловых сетей, как "Ключ" на Варшавском шоссе, "Электронный рай" на том же шоссе или добрая половина московских "Перекрестков".
Возведение крупного торгового комплекса - процесс гораздо менее трудоемкий, чем строительство жилья и офисов. В самом простом варианте достаточно построить колоссальный евроангар, снабженный кондиционированием. Устройство внутренних помещений, прилавков и полочек целиком ложится на плечи логистиков, которые и налаживают торговлю.
Единственное и очень существенное требование к торговым проектам (прежде всего непродовольственного профиля) - наличие большой прилегающей площади, которая используется для парковки. Если магазин торгует стройматериалами или мебелью, то площадь парковки должна превышать габаритную площадь торгового центра (то есть участок, физически им занимаемый) чуть ли не в 1,7 раза. Именно по этой причине гипермаркет шведской компании IKEA расположен в 23 км за МКАД. В Москве аналогичную площадку можно найти только в какой-нибудь промзоне и за баснословные деньги. В области же земли хоть отбавляй. Более того, специально для шведов химкинская строительная группа "Хикон" проложила до мебельного магазина коллектор с колоссальным запасом мощностей.
"А они как ломанулись…"
Московский строительный комплекс отреагировал на бурное развитие ритейла со свойственным ему оптимизмом. Если ритейлеры (в особенности иностранные) сначала долго анализируют свои маркетинговые перспективы, и лишь потом делают оргвыводы, то отечественные строители идут по иному пути: раз есть подходящая площадка, а вокруг невооруженным глазом заметен поток пешеходов и автомобилей - значит, пора "ваять" крупное здание под магазин. А состав арендаторов и характер будущего ритейла порой уточняются уже на стадии строительных работ. Характерный пример подобного проекта - "Манежная площадь", на которую деньги тратили исходя скорее из идеологических соображений, нежели из оценки ставок аренды торговых площадей.
Однако не слишком удачный маркетинговый опыт "Манежной площади" и "Смоленского пассажа" никого не напугал. Невзирая на кризисы, в Москве упорно строят торговые площади. Самый крупный из возводящихся объектов - комплекс компании "Ингеоком" на площади Курского вокзала (площадка пару сезонов стояла пустой, но сегодня энергично осваивается). Объект колоссальный: его площадь около 93 тыс. кв. м, то есть он заметно больше комплекса на Манежной площади.
Не менее претенциозны и ритейлерские проекты в многофункциональных комплексах. Один из наиболее помпезных - "Царев сад" компании "Кейстоун" на Софийской набережной. Свой проект совместно с корейской компанией Lotte уже давно замышлял реализовать и "ЛогоВАЗ". Недавно утвержденный Москомархитектурой "логовазовский" план предусматривает строительство на пересечении Нового Арбата и Садового кольца 22-этажной башни, первые 10 этажей которой займет гипермаркет. По всей видимости, как и создателей "Смоленского пассажа", "логовазовцев" (корейцы выступают в качестве подрядчиков) подтолкнули к торговому строительству слухи о баснословных оборотах новоарбатского "Седьмого континента".
Многие девелоперские инициативы оказываются в сфере ритейла, видимо, по причине отечественной специфики бизнес-проектирования. К примерам такого рода относится и торговый комплекс "Наутилус". Эта компания изначально занималась строительством павильонов и за проект элитного ритейла взялась, не имея абсолютно никакого опыта в этой сфере деятельности. Комплекс на западной стороне Лубянской площади обошелся инвестору - Банку Москвы в сумму порядка $20 млн. (Кстати, это один из немногих проектов в центре города, где деньги не растворились в строительстве.) Усилиями риэлтеров "Наутилус" был даже заселен арендаторами. Однако то ли по причине перенаселенности центра элитной торговлей, то ли из-за недостатков проекта (комплекс, как признают многие эксперты, в общем-то неуютный) реализовать идею создания предприятия торговли, где были бы представлены новые на российском рынке брэнды, не удалось.
В отличие от русских предпринимателей западные компании считают гораздо более перспективным осваивание окраин. Одна из самых крупных инициатив последнего сезона - проекты компании "Сойер и Ко", взявшейся за строительство двух крупных торговых комплексов (25 тыс. кв. м и 90 тыс. кв. м) в спальных районах. Можно предположить, что эти проекты окажутся вполне соответствующими запросам международных торговых компаний, которые в этом сезоне активно устремились на московский рынок. Уже известные в России шведская IKEA и турецкая Ramenka, а также две новые компании - германская Metro и голландская Spar планируют открытие новых магазинов и значительное расширение торговли. Как показывает практика, объемы продаж IKEA в мебельном центре в Химках (открыт в марте) оказались даже выше ожидавшихся. На том же месте будет построен новый магазин IKEA площадью 150 тыс. кв. м, в состав которого войдет и существующий гипермаркет (28 тыс. кв. м). Одновременно IKEA завершает оформление разрешительной документации на строительство еще двух торговых центров в Москве.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Традиция составления рейтингов бизнесменов существует в изданиях богатых стран более 60 лет. В большинстве случаев американские и европейские журналы оперируют не оценками экспертов, а финансовыми показателями и другими вполне конкретными цифрами. Журналистам есть откуда их взять.
