Алексей Шепель: дзюдоист
Корпорация S. Holding Алексея Шепеля намерена построить Центр дзюдо в Москве. Он должен стать точной копией японского центра мирового дзюдо Кодокан в Токио, фотография которого украшает кабинет девелопера.
Расположится новый центр на бывшей площадке грузового двора РЖД, возле Белорусского вокзала. Об этом замысле, о работе над проектами планировок промзон, о драке с конкурентами и о любви к дзюдо Алексей Шепель рассказал в интервью «Ко».
– Почему вы решили строить Центр дзюдо?
– В этом году я стал чемпионом России по дзюдо в разделе «ката» и подтвердил звание мастера спорта. В 2012 г. первый раз вывез своих сотрудников и тренеров в Кодокан. Каждый год в августе там собираются представители федераций дзюдо со всего мира. Преподаватели Кодокана в течение двух недель показывают новую технику рандори и демонстрируют ката. В последний день ты можешь сдать контест по ката, который оценивают самые уважаемые преподаватели Кодокана. С тех пор Федерация дзюдо России в нашем лице регулярно присутствует на ежегодных контестах. В прошлом году мы с моим тренером сдали контест по нагэ-но-ката, который дает возможность получить третий дан (Шепель подходит к стене и показывает документ, написанный иероглифами). Самый высокий дан – 10‑й, у нашего президента Путина – 8‑й дан, этот дан ему присвоен Международной федерацией дзюдо в 2014 г. в честь 60‑летия. Президент IJF Мариус Визер тогда сказал, что для всего сообщества дзюдоистов это большая честь – иметь в своих рядах такую личность.
Мы хотим построить Центр дзюдо «Гибкий путь» возле Белорусского вокзала, на ул. Ходынская. Это территория бывшего таможенного терминала. Рядом – проектируемый инновационный центр «Газпромнефти». В основе архитектуры Кодокана лежит квадрат, в котором должно поместиться четыре квадратных ковра по 100 кв. м. В Токио это девятиэтажное здание общей площадью около 10 000 кв. м, площадь татами – 1100 кв. м. У нас будет немного больше. Центр дзюдо «Гибкий путь» будет прежде всего развивать массовое традиционное дзюдо, для любого возраста и любого уровня подготовки.
– Как вы получили площадку возле Белорусского вокзала, в самом центре Москвы? Там вроде и места уже нет для застройки.
– Место есть. Мы решили сделать градостроительную документацию этой территории РЖД, сейчас это промтерритория размером более 200 га, куда входит бывший грузовой двор РЖД площадью 34 га с кучей непонятных предприятий, в том числе заброшенных. Чтобы у промтерритории была понятная инвестиционная привлекательность, нужно разобраться, что находится на этой территории, договориться с собственниками, сделать проект планировки, подсчитать, сколько там можно построить и каких именно объектов недвижимости. Вообще-то я давно, еще со времен работы в правительстве Москвы, занимаюсь грузовыми дворами РЖД в Москве.
– У вас уже есть ГПЗУ (градостроительный план земельного участка. – Прим. «Ко») или генплан земельного участка возле Белорусского вокзала, дающий право строить?
– Нет, ожидаем не раньше чем через год. Поэтому параметры проекта – площадь, объемы инвестиций пока неизвестны. Предполагаем делить проект строительства 70% на 30%, где 30% всего построенного будет принадлежать РЖД как владельцу прав на землю.
Мы специализируемся на подготовительной градостроительной проработке для получения ГПЗУ. Когда строить очень хочется, а нельзя, обращаются к нам.
– Москва шесть лет не согласовывала застройку грузового двора Рижского вокзала. Сергей Полонский так и не дождался разрешения…
– Потому что Полонский, как и другие, хотели там делать точечную застройку, поэтому Москва и не согласовывала. А мы предлагаем разрабатывать граддокументацию для всего участка в естественных границах и согласовывать ее со всеми собственниками. Как показывает опыт, в кризис это всегда сделать гораздо легче.
– Вы – человек команды Владимира Ресина, главы строительного комплекса правительства Москвы в 1991–2010 гг. Сейчас у вас явно нет административного ресурса, чтобы делать граддокументацию и быстро получать ГПЗУ. Как вам удалось вступить в тесное сотрудничество с командой нового главы стройкомплекса Марата Хуснуллина?
– Нужно иметь не столько административный ресурс, сколько большое желание и необходимые знания. У нас в Москве всего четыре-пять специалистов-градостроителей, и моя команда – одна из них. Не зря меня Ресин взял к себе на должность начальника главы управления градостроительных программ Департамента градостроительной политики в 2006 г. Моему управлению в части подготовки адресных перечней нового строительства подчинялись и Москомархитектура, и «Генплан Москвы», и все «Моспроекты». Чтобы это делать, нужно разбираться в предмете.
Сейчас в Москве 83 промзоны, из которых 30 реорганизуются правительством Москвы, на них город сам разрабатывает проекты планировок территории. Если считать вместе с федеральными предприятиями оборонного комплекса, то это около 30 000 га промышленных, производственных и коммунальных территорий. Но чисто производственных территорий – 11 000 га. На остальных 19 000 га ничего не производится, эти территории заняты офисами, апартаментами, автосервисами. Мэр Москвы Сергей Собянин называет такие места «ржавым поясом». Департамент науки и промышленной политики подробно их изучает, и будет давать поручения реорганизовать так, чтобы арендаторы этих 19 000 га платили налог на землю не по льготной ставке научного или промышленного предприятия, а по той, по которой должны. И вот здесь мы с Департаментом науки и промышленной политики нашли точки соприкосновения в части реорганизации и введения в хозяйственный оборот федеральных промышленных территорий. По двум таким промзонам мы договорились за свой счет подготовить градостроительные обоснования их реорганизации для выноса на решение ГЗК.
– А как вы вообще стали заниматься девелоперским бизнесом?
– В 1995 г. я решил купить квартиру в Одинцово, дом строили военные. Я говорю, хочу купить квартиру, они мне отвечают, мы продаем только юрлицам, а на достройку дома нам нужен 1 млн руб. За этот миллион мне отдали восемь квартир. Так я стал соинвестором в доме в Одинцово, который строил главк Минобороны. Потом я продал семь квартир, одну оставил себе. Рентабельность сделки мне очень понравилась – больше 30% за один месяц, и я создал риэлторскую фирму. Тогда в Минобороны существовало три военных строительных главка: «Главстройпром», «ГВСУ «Центр» и «Спецстрой». Первые два были приватизированы, с ними я и создал две риэлторские фирмы для инвестирования их объектов. Они назывались «Су-36 инвест» и «Главстройпром-инвест». И я продавал дома всех военных строек. Военные строили дома из панели серии 111. Но в Москву военных не пускали.
– Кто не пускал?
– Копелев (основной владелец ДСК‑1. – Прим. «Ко»), он всегда был монополист. В кризис 1998 г. в Москве все ДСК встали: не было денег, бартер тоже не проходил, а у военных – было все, кроме земли, и они вышли на правительство Москвы. Тогда Владимир Иосифович Ресин говорит: «Ну, раз мои ничего не могут, пусть военные строят».
Первые три дома военные построили в Юго-Западном округе. Но проекты этих домов не соответствовали требованиям к архитектурному облику Москвы. Военные обратились в проектные институты – ГУПы, чтобы адаптировать свою панель 111, они не хотели это делать, в итоге адаптировал частный проектный институт «ЦНИИЭП жилища», а я заплатил за это деньги. Мой интерес был в том, чтобы продавать дома этой серии. Так появилась серия 111М.
– А с Ресиным вы познакомились в тот момент, когда согласовывали серию 111М?
– Грубо говоря, да.
– И после этого вы решили сами стать девелопером?
– Да. В 1999 г. я создал собственную девелоперскую компанию S. Holding, выиграл у Копелева, кстати, первый конкурс на строительство жилого микрорайона в Бутово, и назвал его «Синяя птица – 2». Дома были из повторно переделанной нашей серии и стали называться 111М‑1-М, стена была кирпичная, чтобы с соседними домами ДСК‑1 хорошо смотрелась. В 2005 г., построив в Бутово восемь домов, я снова переделал панель и зарегистрировал серию С-222. В проектном институте «ЦНИИЭП жилища», который проектировал панель С-222 и проходил госэкспертизу, у меня было 5%. Когда появилась серия С-222, я отдал свои 5% собственникам «ЦНИИЭП жилища» – архитекторам Валерию Острецову и Станиславу Николаеву, в обмен на права на серию С-222. И эти авторские права я вложил в свой проектный институт «Руспроект», который создал с нуля. После этого я продавал права на панель С-222 пятнадцать лет. Из нее построили около 1 млн кв. м в Москве по бюджетному заказу, а также в Ярославле, Пскове, Тамбове, Рыбинске и Московской области, всего более 2 млн кв. м.
– И сколько вы заработали на С-222?
– 5% от сметной стоимости.
– Но с 2016 г. в Москве запрещено строить дома старых панельных серий.
– Мы разработали в 2009 г. новую серию – С-300, а недавно ее улучшили, и у нас появилась обновленная серия С-300 МФЗ, в ноябре ожидается заключение госэкспертизы. Кстати, серию С-222 хочет купить Воронежский ДСК, прислали мне недавно письмо. И такие письма приходят довольно часто.
– Продадите?
– Нет.
– Вам все равно в Москве не дадут строить здания из 222‑й серии.
– Такая корова мне самому нужна. На каждый дом из моей серии я продаю авторские права за 5%, так делаю последние 10 лет. Я даже ГК «ПИК» не продал права на С-222.
– Почему?
– Писарев и Жуков (Кирилл Писарев и Юрий Жуков – основатели, ныне бывшие акционеры ГК «ПИК». – Прим. «Ко») в 2006 г. приобрели у военных завод «100 КЖИ» (Комбинат железобетонных изделий), который делал мне бетон. Они думали, что вместе со «100 КЖИ» приобрели права на панель С-222, но права на нее были у меня. Мы с Жуковым чуть не подрались в кабинете Ресина.
– Вы перекинули Жукова через бедро?
– Нет, Ресин не разрешил, он знал, что драться Жуков не умеет. Потом Писарев приходил ко мне на встречу в ресторан «Палаццо Дукале»: «Ресин мне сказал купить у тебя серию С-222». Я приходил с девушкой, а он с охранниками. Я спрашиваю: «А что ты с охраной пришел? Они меня бить, что ли, будут, чтобы я подешевле продал?» В итоге мы не договорились: я мог продать права на панель С-222 за 1 млрд руб, хотя оценщики сказали, что она стоит 1,5 млрд руб, но Писарев предлагал 74 млн руб. Чтобы самому сделать такую серию, нужна хорошая команда, 100 млн руб. и год работы. То есть они хотели купить по себестоимости.
«Мортон» тоже интересовался серией С‑300 для своих объектов. Его новый собственный комбинат мощностью в 525 000 кв. м в год не позволяет обеспечить потребности в полном объеме, компания строит в год около 1 млн кв. м. Мы построили три ДСК – два в Москве, с «Дон-строем», «МСМ‑5», и для себя в Ярославле, два спроектировали и прошли госэкспертизу в Адыгее и Чите. Сейчас кризис, на заводы заказов нет, и теперь только продаем права на свою панель.
– А Центр дзюдо вы будете строить из С‑300?
– Да. Эта панель дает возможность делать каждый дом индивидуальным, с разнообразными фасадами. Из такой панели можно строить и одноэтажное здание, и высотное. Но при этом ее себестоимость с отделкой – 35 000 руб. за кв. м.
– Это похоже на панельные здания известного архитектора Рикардо Бофилла.
– Я несколько раз с ним встречался и дружу с его бывшим партнером, архитектором Мануэлем Нуньес-Яновским. Попросил его сделать мне панель, он сказал, что здесь это будет дешевле, но берется помочь с архитектурой, технологией и оборудованием.
– Раз вы занялись разработкой градостроительной документации, то у вас, наверное, есть еще проекты недвижимости?
– Мы участвуем в разработке граддокументации для транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), которые проектируются по заказу «Мосинжпроекта» и МКЖД. Мы переделали проект планировки ТПУ возле метро «Владыкино»: из первоначальных 36 000 кв. м его коммерческая составляющая выросла до 200 000 кв. м. Для этого расширен участок, сдвинуты линии электропередачи, дороги по-другому организованы, и достигнуты договоренности с собственниками земли. В ближайшие дни ожидается утверждение проекта планировки ТПУ во Владыкино. В периметр ТПУ попали изолированный от основной части участок «Корпорации МИТ», ГАИ и гараж. Гараж станет частью торгового-офисного комплекса на 63 000 кв. м, на участке «Корпорации МИТ» будет построена ведомственная гостиница в составе многофункционального здания. Возможно, S. Holding выступит соинвестором этого объекта (площадь – 70 000 кв. м, инвестиции – 4 млрд руб.). В настоящее время по заказу «Корпорации МИТ» моя компания-заказчик S. Engineering готовит документацию для строительства этого обьекта. Как объект ТПУ, он является инфраструктурным и может претендовать в ВЭБе на льготную ставку по кредиту.
– Рядом с будущим отелем работает мусоросжигательный завод. Как там можно строить гостиницу?
– Рядом уже есть гостиница Центробанка и гостиница «Владыкино». Мы хотим добиться переноса мусоросжигательного завода и всю эту промзону сделать общественно-деловой. Для этого занимаемся обоснованием градостроительного потенциала всей промзоны №10 «Владыкино». Хотя по закону этот мусоросжигательный завод может там находиться – он более чем в 50 метрах от будущей гостиницы.
У нас еще есть проекты в Лианозово, там метрополитен хочет строить станцию метро, а мы предлагаем сделать вокруг ТПУ на 200 000 кв. м коммерческой недвижимости.
– А что с вашим проектом торгового центра на Рублевке, который вы заявили еще в 2009 г., а потом продали грузинскому бизнесмену Миндии Гулуа?
– Та сделка не состоялась. Мы проектируем торговый центр и ждем снижения ставки ЦБ. Построили к нему дорогу, решаем проблему с очистными сооружениями.
Кроме того, мы разработали эскиз проекта планировки на соседние земли, организовали круговое движение на перекрестке и договариваемся с ВТБ, что будем делать для себя и для них единую граддокументацию. У ВТБ на Рублевке, рядом с нами и поворотом на Николину Гору, есть 200 га полей. Банк на этих землях хочет строить. Но для этого нужно разработать граддокументацию. Я живу в конце Рублевки, каждый день проезжаю мимо и знаю, что можно сделать на этом участке. Сейчас, в кризис, мы не строим, а работаем на перспективу, разрабатываем проекты планировки, делаем дорожную карту, как получить ГПЗУ. Если заказчику проект нравится, мы говорим: берите нас в соинвесторы. Мы работаем и для федеральных структур, этими землями Москва еще не занималась.
– В прошлом году был принят №217-ФЗ, Закон о наемных домах социального использования. И этот закон предполагает выделение земли городом бесплатно, без конкурса тем, кто хочет строить такое жилье. Если вы строите отели с апартаментами, то идея этого закона вам, очевидно, близка.
– Больше года мы пишем письма в правительство Москвы с разными предложениями по реализации этого закона. Чиновники нам отвечают, что земля для наемных домов будет выделяться по аукциону, но ни одного аукциона Москва не проводит, потому что земли в Москве нет. Поэтому, как нам пишет Департамент градполитики, «представляется нецелесообразным строительство наемных домов».
– А как же 19 000 га неработающих промзон? Какой потенциал для девелопмента!
К этому мы и пришли, но нам говорят: у нас нет земли, нет денег. А мои финансисты подсчитали, что если мы построим этот наемный дом из моей серии, то он окупится за 3–4 года. Если же его строить по расценкам Департамента экономической политики – 65 000 руб., то лучше вообще не строить.
Доходный дом – это очень интересный бизнес, особенно сейчас. Не надо продавать, взял стандартный кредит на пять лет, как я беру в Сбербанке, он через пять лет окупился, и приносит доход всю оставшуюся жизнь. Это гораздо интереснее, чем даже строить на продажу квартиры из моих панелей. Панель дешевая, у меня себестоимость 1 кв. м с мебелью – 35 000 руб. При сдаче в аренду по 1000 руб. за кв. м в месяц доходный дом окупается за 3–4 года. Это примерно вдвое быстрее, чем гостиница, даже в центре Москвы. У нас в Москве 40% жилья в аренде, рынок огромный. Но пока нет в законе строительных нормативов для доходного дома, которые определяют высоту потолка, инсоляцию, ширину лестниц, количество машиномест и т. д.
– А что вам эти строительные нормативы дадут?
– Тогда я смогу производить панели, которые соответствуют этим нормативам, и строить наемные дома и апартаменты.
– А сейчас вы что производите?
– Панели для жилого дома.
– То есть вы панель для наемного дома и для гостиницы с апартаментами еще не придумали?
– Придумали. Но если все сделать по нормативам, то проще будет проходить госэкспертизу.
– Если не будет закона об апартаментах, то вы не сможете построить гостиницу в промзоне?
– Сможем. Но тогда мы строим по нормативам гостиничным.
– В случае выхода закона об апартаментах вам придется заново регистрировать свою панель?
– Это нас вполне устраивает. Мы умеем это делать. Мы готовы регистрировать оба вида панели – и гостиничного типа, и для апартаментов, точнее, многофункциональных зданий, МФЗ, закон о которых готовится Минстроем РФ.
– Сколько это стоит, чтобы зарегистрировать новую панель? Сколько нужно времени?
– Регистрация бесплатная. Говоря о трудовых затратах – это год, если с нуля, а без опыта – и два, когда же у тебя есть основа – то 3–4 месяца и несколько десятков миллионов.
– Вот Москва не хочет вам давать землю под наемный дом. И что дальше?
– Тогда мы и идем на федеральные земли и в промзоны.
– Но ТПУ строятся с согласия правительства Москвы и в основном на землях столицы?
– ТПУ – да. Там мы хотим строить гостиницы и МФЗ. Но у нас совсем другой подход к организации ТПУ. Так, во Владыкино хотели строить только ТРЦ на 36 000 кв. м на очень узком пятачке, по рекомендации Cushman (международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield. – Прим. «Ко») с перехватывающей парковкой. Я спрашиваю: как вы сюда 36 000 кв. м торговой площади поместите с учетом торговых технологий и вытянутой формы участка, и зачем здесь столько? Тогда МКЖД согласился разместить здесь МФЗ в 25 этажей и прирезать к ТПУ еще кусок земли, соединив его другим переходом. В итоге площадь ТПУ выросла до 200 000 кв. м. Сейчас этот переделанный проект с нашими поправками, который мы разработали бесплатно, идет к Хуснуллину на утверждение. И вот такие типовые МФЗ с доходным домом мы хотим разместить в некоторых ТПУ – всего их планируется в Москве 217. У нас пять уже в работе.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
