Дискриминация по географическому принципу: девелоперы раскритиковали ограничение льготной ипотеки
Фото: Александр Коряков / Коммерсантъ / Legion-Media
Группа депутатов Госдумы предложила ужесточить условия выдачи льготной ипотеки. Ее хотят запретить без регистрации в регионе, где планируется покупка жилья. Опрошенные «Компанией» девелоперы считают это первой ласточкой, указывающей на постепенное ограничение программы субсидирования ипотеки. По их оценкам, принятие инициативы может снизить спрос на жилье в крупнейших городах на 12–30%, уменьшить социальную мобильность населения и вызвать удорожание аренды.
Перегретый рынок
Ограничить выдачу льготной ипотеки в России, выдавая ее людям только в пределах их региона проживания и при наличии регистрации, предложили члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Теперь, по данным «Известий», инициативу должен рассмотреть Минстрой.
Значительная часть выдачи ипотеки по льготным ставкам приходится на Москву, Санкт-Петербург и города Краснодарского края, объяснили свою инициативу депутаты. При этом многие заемщики, покупающие жилье в этих городах, сами в них не проживают, а жилье приобретают с инвестиционными целями. Высокий спрос, в свою очередь, способствует росту цен и создает риски образования пузыря на ипотечном рынке.
Задачей ипотечных программ является решение жилищных проблем, подчеркнул в разговоре с изданием один из авторов инициативы, депутат Госдумы Сергей Колунов. Льготная ипотека не должна становиться инструментом обогащения или превращаться в инвестиционный механизм, убежден он.
«Компания» спросила экспертов, как данная инициатива скажется на рынке.
Негативный сигнал
Такая мера — это сигнал о постепенном ограничении льготной ипотеки, заявил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Разница между ключевой ставкой и ставкой по льготной ипотеке в последнее время в разы увеличилась, так что появление подобных инициатив вполне объяснимо, заявил он.
«Центробанк уже отметил, что высокие ставки — это надолго, минимум на год. В такой ситуации массовая госпрограмма субсидирования ипотеки ложится тяжелым бременем на бюджет, и власти взяли курс на постепенный отказ от широкомасштабной поддержки», — пояснил он в разговоре с «Компанией».
Данной инициативой депутаты и власти не ограничатся, полагает Репченко. «Скорее всего, это первая ласточка. Если пофантазировать, возможно, следующим шагом законодатели предложат ограничить выдачу льготной ипотеки тем, у кого есть две квартиры и более», — допустил он. Такой подход будет способствовать сохранению льготных условий только для тех, кто действительно нуждается в жилье и покупает квартиру для себя и семьи, считает спикер. А совокупность таких мер может уже всерьез «прикрутить» спрос на рынке.
Запрет на использование льготной ипотеки при покупке за пределами родного региона — плохая инициатива, убежден девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве Владимир Щекин. По его словам, доля инвесторов от общего числа покупателей жилья на рынке новостроек составляет 5–15%, поэтому нельзя сказать, что их активность принципиально влияет на рынок.
«К тому же 80% покупателей из других регионов покупают квартиры для себя, а не для инвестиций, поэтому заявление о том, что большинство региональных покупателей приобретают квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае для вложений, просто не соответствует действительности», — констатировал он.
Застройщики против
Многие люди годами живут в крупных городах, работая там и снимая жилье, при этом не имея регистрации, обращает внимание адвокат Наталья Тарасова. «Фактически они уже являются жителями этих городов, а льготные программы ипотечного кредитования для них как раз представляют собой способ приобрести там жилье и легализоваться», — замечает она. Предлагаемое ограничение затруднит решение «квартирного вопроса» для таких граждан, то есть негативно скажется на внутренней миграции, говорит собеседница «Компании».
Данная инициатива подразумевает «дискриминацию граждан по географическому принципу» и ограничивает социальную мобильность населения, убежден и коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. К тому же предложение депутатов распространяется на адресные программы, в результате чего может снизиться их эффективность. «Многие молодые семьи нацелены на переезд в экологичный регион или субъект РФ с более высоким уровнем доходов, и ограничивать их выбор места жительства, пусть даже косвенным путем, неверно», — убежден эксперт.
В Москве в результате принятия подобной меры спрос может сократиться на 12–15%, так как сейчас в мегаполисе действительно велика доля региональных покупателей, привлекающих заемные средства с господдержкой, отмечает Голев.
Неверной, на его взгляд, является и сама идея снижения якобы перегретого спроса. «Московский первичный рынок — крупнейший в стране — аккумулирует сотни тысяч рабочих мест, служит плацдармом для внедрения передовых технологий, вносит значительный вклад в ВВП. Поэтому, на мой взгляд, его успешное развитие соответствует интересам государства», — говорит представитель девелопера.
Именно льготная ипотека поддерживает мобильность людей, в которой очень заинтересован рынок труда крупных городов, солидарен с коллегой Щекин. Если инициативу депутатов реализуют, спрос на жилье в крупнейших городах может сократиться на 20–30%, предупреждает он. При этом резко возрастет спрос на аренду, а следом подрастут и ставки, усилится дефицит кадров.
Рынок труда становится все более динамичным, компании приветствуют удаленную работу. Сотрудники могут быть мобильны и не привязаны к конкретному региону, напоминают аналитики УК «Альфа-Капитал».
С развитием дистанционки многие возвращаются в небольшие города, в которых выросли или которые им кажутся привлекательными по каким-то причинам, отмечает директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова. «Например, в Доброграде, который расположен во Владимирской области, 75–80% недвижимости приобретается в ипотеку, и сюда переезжают россияне из Ханты-Мансийска, Челябинска, Омска. И необходимость иметь регистрацию при покупке недвижимости в регионе очень сильно ограничивает возможности переезда», — подчеркивает она.
Выход найдется
Если данное ограничение все-таки введут, оно вряд ли станет непреодолимым для ипотечных заемщиков, полагает Репченко. «Все-таки приобретение квартиры — это крупная покупка, и сделать временную регистрацию в той же Москве ради получения льготной ипотеки при желании не составит труда», — рассуждает он.
Однако последнее подразумевает дополнительные издержки, так как поиск жилья, в котором можно временно зарегистрироваться или прописаться, — это время и деньги, замечает генеральный директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.
«Преодолимой формальностью» это препятствие может стать как для обычных граждан, решивших приобрести жилье в другом регионе, так и для самих инвесторов, обращает внимание управляющий партнер адвокатского бюро Москвы «Матюнины и Партнеры» Олег Матюнин. «Если это так, то существенных изменений в уровне цен на недвижимость в крупных городах можно не ждать», — предупреждает он.
Сами заинтересованные застройщики могут помогать покупателям обходить запреты, допускает эксперт по финансам и инвестициям, основатель финансового клуба «Мультипликатор» Эван Голованов. «В итоге он [запрет на получение льготной ипотеки без регистрации — Прим. Ред.] будет иметь абсолютно декоративный характер и на рынок никак не повлияет. Чтобы действительно влиять на структуру рынка, нужно сокращать разницу в ценах между первичкой и вторичкой, уходя от ситуации, когда первая дороже второй. Это неестественная рыночная ситуация, которая не может продолжаться долго», — заключает собеседник «Компании».
Инвесторам актуальнее направить свои ресурсы на развитие рынка апартаментов, считает преподаватель кафедры экономики и финансов РАНХиГС Санкт-Петербурга Екатерина Подольская. При введении такой льготы важно учитывать баланс интересов различных сторон, но в целом переложение льготного кредитования на апартаменты, предназначенные для туристов и арендаторов, может быть полезным, полагает она. «Это может стимулировать развитие индустрии арендного жилья и увеличить предложение в городах, популярных среди туристов», — пояснила Подольская. Особенно интересным, по ее мнению, такое предложение может оказаться в крупных городах, где спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду является довольно высоким.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
