архив

Доходный дом

Московские власти часто заявляют об уникальности выстроенной в городе системы строительства. Под «уникальностью» подразумевается чрезвычайная успешность столичных застройщиков и чиновников, принимающих работу строителей. Однако многие инвесторы и компании-застройщики, соглашаясь с определением «уникальный», подразумевают под этим словом совсем другое. История строительства 22-этажного монолитного дома на Балаклавском проспекте, длящаяся уже больше шести лет, очень точно характеризует механизмы работы строительного бизнеса. Как обсчитать Минфин История многострадального дома началась в 1995 году, когда Минфин, Минэкономики и министерство национальной политики решили скинуться и построить дом для своих работников. Истинные мотивы чиновников скрыты в недрах ведомств, однако характерно, что министерства, регулярно жалующиеся на нехватку денег, решили строить дом не по простому панельному проекту, а по весьма дорогостоящему монолитному. В качестве застройщика инвесторы пригласили «Роснефтегазстрой» – компанию, выросшую на останках некогда могущественного Миннефтегазстроя СССР. По опять же неведомым причинам «Роснефтегазстрой» (РНГС) от такой чести отказался, предложив вместо себя свою 100-процентную «дочку» – компанию «Конэкс». Инвесторы начали платить за дом, а «Конэкс» нашел подрядчика для строительства дома в лице финской компании «Парастек Бетон». После трех лет ударной стройки на Балаклавском проспекте выросла 22-этажная коробка, в которой по проекту должно было быть 240 квартир. Чтобы завершить строительство, нужно было доделать сущие пустяки – провести коммуникации, благоустроить территорию и провести внутреннюю оснастку дома. По мнению экспертов, себестоимость работ даже по тем докризисным временам не могла превысить $400 за кв. м. Однако «Конэкс» и его инвесторы так не считали. В протоколе совещания по строительству дома на Балаклавке путем несложных расчетов они вывели другую стоимость квадратного метра, которая составила $1022. «Они» – это тогдашний первый замминистра финансов Владимир Петров, первый замминистра экономики Андрей Свинаренко (сейчас – замминистра промышленности), министр по делам национальностей Евгений Сапиро и гендиректор «Конэкса» Владимир Романенко. Особенно показателен механизм увеличения строительной сметы. Как следует из документа, на 4 августа 1998 года министерства инвестировали в строительство $16,4 млн. Однако этих денег на стройку почему-то не хватило, и стороны продолжили финансирование на основании каких-то загадочных формулировок. К примеру, «в соответствии с проектом на 1 и 2 этажах предусмотрены офисные помещения площадью 1056 кв. м, вопрос об использовании которых не решен. Стоимость железобетонных панелей 1 и 2 этажей, их монтажа и общестроительных работ – $796 тыс.». Другой пример: «в связи с новыми требованиями к покраске фасадов, лифтовому оборудованию, заменой алюминиевых проводов на медные, установкой новых счетчиков воды и электроэнергии удорожание составляет $586 тыс». Прокомментировавший эти цифры руководитель строительной компании заметил: «Похоже, люди особо не мучились». Путем таких несложных манипуляций инвесторы дома сумели вложить в него еще $2,1 млн. Общая же стоимость дома достигла $18,5 млн. Возможно, инвесторы не стали бы останавливаться и на этом, но тут, как назло, грянуло 17 августа 1998 года. Первые ласточки Разразившийся финансовый кризис вынудил инвесторов по-новому взглянуть на стройку. Причин тому было множество. Во-первых, сменился кадровый состав инвесторов – Владимир Петров и Евгений Сапиро потеряли свои посты. Во-вторых, у инвесторов появилось много других дел – не менее интересных, чем строительство дома. К сентябрю 1998 года финансирование фактически прекратилось. Посидев три месяца без денег, финны из «Парастек Бетона» покинули стройку, выставив на прощание «Конэксу» штрафные санкции. Примерно в то же время сменился и глава «Роснефтегазстроя». Новым его начальником стал Иван Мазур. Следом поменялось начальство в «Конэксе» – новым генеральным директором назначили Игоря Грабовского. После долгих совещаний и неформальных консультаций «Роснефтегазстрой» и «Конэкс» решили для продолжения стройки выставить часть квартир на свободную продажу. Сделать это было непросто, поскольку квартиры находились в государственной собственности и строились на бюджетные деньги. Через год гендиректору удалось добиться раскрепления части квартир, которые были быстро переданы новым подрядчикам – «Мособлинтерстрою», «Мослифту» и др. – в счет строительных работ. Те, в свою очередь, продали квартиры на свободном рынке. Так у дома появились первые неудачливые частные инвесторы, заплатившие в сумме около $1 млн. «Неудачливые» – потому что «Конэксу» почему-то опять не хватило денег на завершение работ по дому. Едва начавшись, стройка снова встала. В этот момент (то есть осенью 1999 года) в истории появился новый персонаж – столичное правительство. Как и во всякой новостройке, 30% площадей дома на Балаклавском проспекте (около 6,3 тыс. кв. м) изначально принадлежали префектуре Юго-Западного округа и правительству Москвы. 14 октября 1999 года вышло распоряжение мэра № 1152-РМ, согласно которому эта доля выставлялась на свободную продажу, а доходы от нее должны были поступить в счет погашения долгов городской администрации за строительство детского астматического санатория на ул. Академика Капицы. Так квартиры в доме получило СУ-155 – один из крупнейших московских застройщиков, руководитель которого Михаил Балакин ныне возглавляет Московский союз строителей. СУ-155 передало эти квартиры риэлтерскому агентству «Фаворит-эстейт». По договору между «Фаворитом» и «Конэксом» часть средств от продажи квартир должна была пойти на строительство дома. Очень скоро «Фаворитом» было продано более полусотни квартир (по некоторым оценкам, суммарная стоимость проданных квартир составила больше $2 млн). При этом незадачливым покупателям, наслышанным о проблемах дома, рассказывали о непререкаемом авторитете московских властей, обманывать которые вряд ли кто решится. Однако такие смельчаки, по всей видимости, все же нашлись, поскольку денег на строительство дома «Конэксу» опять не хватило. Сумма средств, вложенных в дом, успешно перевалила за $20 млн. Для сравнения: дом приблизительно такой же площади и схожего по характеристикам проекта обходится частным застройщикам максимум в $6 млн – $7 млн. План – превыше всего Так дом дожил до конца 2000 года, который оказался очень неудачным для московского строительного комплекса. Напомним, что в прошлом году строители, возглавляемые первым вице-премьером столичного правительства Владимиром Ресиным, недосдали 300 тыс. кв. м жилья. В конце года начался традиционный московский аврал, когда руководители строительного комплекса, аффилированные с городскими властями, начинают давить на префектуры, которые и принимают новостройки. На этот раз драматизм ситуации придавали слухи о возможном наказании Ресина мэром в случае невыполнения городского плана. Дом на Балаклавском проспекте снова оказался в гуще политических процессов. Решением государственной комиссии, в которую входили все заинтересованные ведомства и службы, дом был срочно принят, а 29 декабря распоряжением первого зампрефекта ЮЗАО Николая Мелентьева был утвержден акт госкомиссии. 18 тыс. кв. м жилья без задержек сдали в эксплуатацию. Проблема заключается в том, что, вопреки акту Госкомиссии, в доме не проведены коммуникации (то есть нет света и воды), не работают лифты, а территория никак не благоустроена. Логика городских служб понятна: дом принят – и с глаз долой. Еще более понятна логика эксплуатирующей организации, тоже поставившей свою подпись на акте (по идее именно «эксплуататорам» пришлось бы доводить дом до нормального состояния). Эксплуатировать дом по акту должна компания «Кондосервис» – дочерняя структура «Роснефтегазстроя», которую возглавляет некто А. Мазур. Пока очумевшие жильцы пытались хоть что-нибудь понять, документы на квартиры уже направлялись на оформление прав собственности. То есть все шло к тому, что частным инвесторам самим пришлось бы достраивать дом (по оценкам экспертов, на это требуется не менее $150 тыс.). Не отдадим ни метра нашей земли… Однако на пути «Конэкса» и московских властей возникло неожиданное препятствие. Минфин и Минпром, унаследовавшие права инвестирования от Минэкономики, отказались подписывать окончательный протокол распределения квартир. А без этого документа оформлять квартиры в собственность невозможно. Выяснилось, что в ходе многолетних усушек и утрясок площади, причитавшиеся министерствам в доме, сильно уменьшились. Началось судебное разбирательство государственных ведомств и «Конэкса». Игорю Грабовскому и на этот раз удалось доказать свою правоту, после чего ведомства смирились. Зато не смирились частные инвесторы. Неудачливые покупатели стали шуметь, требуя либо достроить дом, либо вернуть им деньги. Однако, как следует из этой истории, деньги – это то, чего всегда не хватает. Внезапно выяснилось, что у «Конэкса» нет ничего, кроме $600 тыс. долгов перед подрядчиками. В свою очередь, «Роснефтегазстрой» поспешно отмежевался от своей «дочки», заявив, что «Конэкс» не более чем крупный заемщик компании. Взбешенные подрядчики подали в суд, требуя возврата долгов. Однако «Конэкс» – компания заколдованная. Ее непросто даже обанкротить, поскольку на ее балансе дом, в который вложены (или в котором похоронены) бюджетные деньги. В итоге сложилась патовая ситуация. Все стороны чего-то требуют от «Конекса» и его учредителя: префектура и московское правительство – скорейшей сдачи дома, министерства – дополнительных метров, подрядчики – денег, жильцы (если их так можно назвать) – либо сдать дом, либо вернуть им деньги. Под их напором «Роснефтегазстрой» смело взял стройку под свой контроль. Осуществлять его будет вице-президент РНГС Сергей Козлов, который в 19 95 – 1998 годах был непосредственным куратором строительства дома. Ему ли не знать, как его достроить. Новая охота на недвижимость В московском девелопменте складывается необычная ситуация. Впервые спрос на инвестиции в объекты недвижимости рискует превысить объем задействованных в строительстве и реконструкции площадок, которые становятся все более дефицитным товаром. Работа с недвижимостью дает очень высокую рентабельность, и рынок уже не способен вместить всех капиталов, которые хотят на него выйти. В результате девелоперы начали отнимать площадки у своих конкурентов при помощи городских властей. Одним из последних эпизодов «охоты на недвижимость» стал выход постановления правительства Москвы о борьбе с долгостроями. Официальное название этого документа – «Об установлении сроков строительства объектов недвижимости». Муниципалитет решил применить суровые меры по отношению к застройщикам, не выдерживающим установленных инвестиционными контрактами сроков строительства. Новый документ предусматривает в таких случаях возможность расторжения городом договоров аренды земли. В Москве и до сего времени действовали особые правила освоения земельных участков. Если федеральное законодательство отпускает на строительные работы три года, то столичные власти считают, что для строительства или реконструкции объекта вполне достаточно двух лет. Нина Китаева – заместитель главы Комплекса архитектуры, градостроительства, развития и реконструкции города – в ходе одного из «круглых столов», организованных на выставке «Реалтекс-2001», сообщила, что в Москве насчитывается порядка двух тысяч площадок, строительные работы на которых заморожены. Вроде бы город решил эффективно использовать именно эти неосваиваемые землеотводы. Однако, по словам участников рынка недвижимости, лоббистом московской инициативы стало новое объединение застройщиков – Московский международный союз девелоперов. В него вошли несколько общественных организаций, имеющих в союзе, по посторонним оценкам, номинальный статус (ветераны органов и пр.), а также несколько частных компаний – в том числе «Баркли», «С-Холдинг», «Сканска». Новое объединение состоит из очень разных по характеру застройщиков. Иные из них от добрых отношений с городом получили не только заказы, но и проблемы. Рассказывают, что однажды Юрий Лужков в ходе осмотра объекта компании «Баркли», строившей в Замоскворечье здание прокуратуры и суда, высказался в том духе, что работа идет качественно, и надо бы отдать «Баркли» вообще все объекты правоохранительных органов. Буквально через несколько дней на главу компании «Баркли» Леонида Казинца было совершено покушение. К счастью, девелопер остался жив. Другой распространенный тип фирм, заинтересованных в новых площадках, – пришедшие на московский рынок крупные иностранные строительные фирмы. В их числе, к примеру, «Сканска». В столице заведено, что генподрядчики выступают обычно и как инвесторы собственных объектов. Сегодня эти фирмы в основном развивают девелоперское направление. Выходит, что в очередном начинании города оказались заинтересованы очень влиятельные компании. И тут же стали проводиться процедуры показательного отъема площадок. Так, у компании «Юрем» отобрали участок площадью 4 га в Зеленограде, на котором «Юрем» не успела построить супермаркет. Новые веяния коснулись и рынка жилья. Так, недостроенное здание общей площадью около 20 тыс. кв. м по Северному бульвару, вл. 3 (СВАО) передано для завершения холдингу «Бэст». Примерно по тем же принципам город раздает земельные участки дружественным ритейлерским компаниям. Так, в апреле этого года компании «Метро» были выделены два участка для строительства торговых комплексов – по проспекту Мира, вл. 211 и по Ленинградскому шоссе, вл. 76б. Проект создания сети магазинов «Метро» стартовал по существу за счет участков, отобранных у прежних инвесторов. Казалось бы, ситуация ясна и привычна – новые сильные компании вытесняют с рынка старых и слабых конкурентов. Но не все так просто. Новый передел рынка чреват тяжелыми юридическими последствиями. Дело в том, что, во-первых, практика отъема участков у инвесторов по идее очень выгодна, поскольку предусматривает лишь частичную компенсацию затрат предыдущего инвестора по развитию объекта, а то и полное отсутствие таковой. Во-вторых, меры по отъему объектов не так бесспорны, как это представляется властям. В Москве в последние годы распространился вотчинный подход к недвижимости. То есть объект, где работает какой-то частный бизнес, можно отобрать, передать или вообще подарить. Говорят, что по поводу участка для компании «Метро» на Ленинградском шоссе Юрий Лужков высказался в том смысле, что это – его дар президенту для укрепления российско-германской дружбы. Но есть и другая сторона медали. Работы на участке порождают некую собственность, которую принято называть объектом незавершенного строительства. И практика передела может продлиться ровно до момента появления арбитражных прецедентов о признании незаконным отъема недвижимости. По имеющимся у нас данным, подобные процессы уже готовятся некоторыми обиженными инвесторами. Есть, впрочем, еще одна исторически сложившаяся категория недостроев, до которых у города просто не доходят руки. Это федеральные объекты. Причем если в случае с московской недвижимостью речь идет о промедлении застройщиков, то федеральная недвижимость – это самые натуральные долгострои, забытые за неимением собственных придворных девелоперов. Город эти долгострои регулярно пересчитывает, предлагая свою помощь в их освоении. Всего федеральных долгостроев – 170. Среди самых крупных – «Дом книги» по Профсоюзной ул., 56 (общая площадь объекта 53 тыс. кв. м), который задумывался четверть века назад как крупнейший в мире книжный магазин, а также Институт электронных управляющих машин на улице Вавилова и бизнес-центр «Зенит» на проспекте Вернадского, в который вложено более $150 млн. По инициативе города создана объединенная комиссия, где работают представители имущественно-земельного комплекса Москвы и Мингосимущества. Участники рынка ожидают результатов работы комиссии, а именно объектов для инвестирования, общее количество которых должно в скором времени превысить сотню. Но пока эти объекты на рынке так и не появились. В «Перечне инвестиционных объектов жилищного строительства ввода 2002 года (лотов) для конкурсного определения инвесторов» насчитывается всего 28 объектов общей площадью 721 тыс. кв. м. Но это все-таки результат.