Top.Mail.Ru
$ 51.53
£ 64.48
¥ 38.75
 55.10
 7.86
Нефть WTI 107.03
GOLD 1802.09
РТС 1437.95
DJIA 31438.26
NASDAQ 11524.55
BTC/USD 19541.00
рынки

«Дом.РФ» выведет аренду недвижимости из тени

Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ / Legion-Media Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ / Legion-Media

Государственная информационная система по аренде жилья выведет из серой зоны более 70% этого рынка, считают в госкомпании «Дом.РФ». Отказ от проведения сделки на платформе будет караться штрафами. Крупнейшие агрегаторы — ЦИАН, «Авито» и «Яндекс.Недвижимость» считают, что таким образом власти могут монополизировать рынок. Опрошенные «Компанией» эксперты считают, что власти не сумеют мотивировать владельцев недвижимости публиковать данные в системе, при этом алгоритм поиска нарушителей все еще неясен.

Цифровая арендная платформа поможет вывести более 70% рынка аренды жилья из серой зоны, пишет РБК со ссылкой на стратегию развития «Дом.РФ» до 2030 года. В документе госкомпания уточила, что с помощью платформы люди «смогут быстро и безопасно заключать договоры аренды», а с помощью работы с информационными системами разных ведомств через платформу станет возможным «быстро получить регистрацию по месту жительства.

Также «Дом.РФ» поучаствует в создании информационной системы учета договоров найма жилых помещений, чтобы на 100% перевести все сделки по сдаче помещений в онлайн-формат: от бронирования до подписания документов. В госкомпании считают, что это повысит прозрачность рынка аренды, привлечет инвесторов и позволит организовать систему мониторинга состояния этого рынка.

Гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко заявлял, что разработкой закона об информационной платформе занимается Минстрой. По его словам, до 10% жилого фонда находится в аренде, «а за рубежом этот показатель на порядок выше». Мутко отметил, что там аренда максимально прозрачна для государства, и это помогает властям поддерживать рынок и запускать специальные программы для его большей доступности.

Комиссии и штрафы

О том, что Минстрой работает над законопроектом о создании госсистемы по аренде жилья, стало известно в начале декабря. Ожидается, что разрабатывать платформу будут не на бюджетные деньги, а с помощью консорциума инвесторов с участием «Дом.РФ», заявляли в Минстрое. Проект еще не готов и находится на стадии обсуждения, заявляли в министерстве, отмечая, что в перспективе пяти-десяти лет до 95% аренды окажется в белой зоне благодаря этой системе.

Согласно идее авторов, владельцы и арендаторы квартир, апартаментов и машино-мест будут должны за 30 дней с момента заключения договоров или их изменения разместить данные об этом на госплатформе. За отказ от размещения данных или расчеты вне платформы предлагается ввести штрафы. За проведение расчетов вне информсистемы: для физических лиц — от 500 до 2,5 тыс. рублей, для юрлиц — от 5 тыс. до 10 тыс. рублей. За отказ размещать информацию в ГИС или ее искажение физлиц планируется штрафовать на 3-5 тыс. рублей, юрлиц — на 30-50 тыс. рублей.

О планах разработать специальную платформу «Коммерсант» писал еще в начале 2020 года. Тогда отмечалось, что госсистема будет интегрирована с Федеральной налоговой службой. По оценке министерства, при легализации рынка арендного жилья бюджет сможет получать до 162 млрд рублей налогов каждый год. Замглавы Минстроя Никита Стасишин уточнял, что единая информационная система будет включать в себя услуги заключения договора аренды, регистрации арендаторов по месту проживания, страхования жилья, услуги налогового агента.

В России официально арендуют жилье около 5,7 млн семей — это 10% от общего числа домохозяйств, подсчитывали в Минстрое. В развитых странах показатель достигает 18-40%, а в крупнейших городах мира — 80%, заявляли в министерстве.

Монопольные риски

Создание госоператора грозит формированием монополии и создаст неудобства пользователям, заявляли в «Яндекс.Недвижимости». «Любые новые правила должны учитывать баланс интересов всех сторон. Поэтому подобные нововведения необходимо открыто обсуждать с рынком. Нас не привлекали к обсуждению этого законопроекта», — рассказывали в сервисе для аренды недвижимости РБК.

«Яндекс.Недвижимость» поддерживает увеличение прозрачности отрасли, однако эти меры не должны приводить к дополнительным тратам клиентов сервиса или к появлению рисков для развития конкурентной среды. Для обеления рынка будет оптимально ввести дополнительные льготы и повысить информированность о режиме налогообложения для самозанятых.

Сервис по аренде недвижимости ЦИАН также увидел риски в предложении Минстроя. Реализовать инициативу министерства непросто, поскольку у концессионеров проекта должна быть высокая экспертиза в IT — если система окажется некачественной, то клиентам будет сложно зарегистрировать договоры аренды, заявлял и.о. директора по GR компании Михаил Рыженков. По его словам, введение штрафов повысит недовольство населения, усложнит сдачу недвижимости в аренду и спровоцирует пользователей перейти в теневой сектор.

В сервисе объявлений «Авито» уверены, что решение Минстроя приведет к деградации рынка недвижимости и сокращению налоговых выплат, росту недовольства россиян и снижению доверия к институту самозанятых. «Рынок недвижимости только начал в последние годы выходить из серой зоны и переходить на легальные цифровые платформы. Такая инициатива откатит все эти усилия назад», — заявляли в компании.

«С какой стати хозяин побежит регистрировать налог?»

«Создание единой системы — полная ерунда, потому что у клиентов и владельцев недвижимости нет мотивации публиковать сведения на площадке», — считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко. В разговоре с «Компанией» она отметила, что госсистема никак не защитит права владельца недвижимости, если его арендатор сломал или вывез мебель, а также съехал раньше срока.

«А что хорошего для хозяев в этой системе? С какой стати хозяин побежит регистрировать налог? Если владелец недвижимости хочет быть ответственным налогоплательщиком, то он преспокойно может стать самозанятым и платить 4%. Зачем ему ГИС?» — отметила Радченко. Она отметила, что пока неясно, как власти будут искать нарушителей. «Они будут мониторить агрегаторы? Да там 99% телефоны агентов. Или они будут заставлять риелторов раскрывать клиентов? Тогда последние разорятся и профессии придет конец», — рассуждает вице-президент МАИН.

По ее словам, рынок постепенно выходит из серой зоны благодаря введению специального налогового режима для самозанятых. Следующий шаг — позволить арендаторам вычитать сумму аренды из налогов, а потом уже взимать с них 13%. «Это сделает рынок прозрачным для всех арендаторов, которые получают официальную зарплату», — объяснила Радченко.

Далее, считает эксперт, необходимо поддержать владельцев недвижимости в России, поскольку большая часть из них — пенсионеры, а аренда для них выступает в качестве прибавки к пенсии. «Сделайте квоту пенсионерам, не берите налог, и они пойдут регистрироваться [на госплатформе]. Если [власти] не придумают интереса для участников рынка, то желание государства контролировать и получать за это деньги выеденного яйца не стоит», — заключила Ирина Радченко.

Дополнительные меры не нужны, все необходимое для выхода рынка из серой зоны введется с началом работы платформы, считает гендиректор офиса «Центр загородной недвижимости» в корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Сергей Ганусов. Однако, по его словам, и без спецплатформы не так сложно выявить все арендное жилье в стране — достаточно регулярно платить агрегаторам за предоставление данных или купить риелторскую программу с архивом за все года. Также можно ввести систему поощрения для граждан, предоставляющим данные о сдаче в аренду соседских квартир, добавил он.

Ганусов считает, что опасения агрегаторов связаны только с их боязнью конкуренции. «Такие агрегаторы имеют возможность сдавать одну квартиру несколько раз одномоментно, потому что рынок недвижимости сейчас хаотичен и один объект недвижимости хозяин отдает десятку риелторов», — пояснил эксперт.