Другой путь: кооперация расширяет возможности приобретения недвижимости
Фото: Александр Казаков / Коммерсантъ / Legion-Media
О преимуществах кооперативов в решении жилищного вопроса — в колонке для журнала «Компания» рассказывает председатель Совета Межрегионального потребительского кооператива по улучшению качества жизни «Бест Вей», доктор экономических наук Роман Василенко.
Кооперативы позволяют приобретать недвижимость для граждан и юридических лиц в рассрочку. Это способ вскладчину удовлетворения жилищных потребностей пайщиков кооператива, своего рода дополнение к кредитным и заемным способам приобретения недвижимости, не альтернатива. Скорее, другой путь приобретения — выравнивающий возможности для такого приобретения для категорий граждан, которым трудно рассчитывать на банковский кредит, который очень важен в палитре возможностей для покупки недвижимости.
При этом путь с существенными особенностями. Пайщик ПК «Бест Вей» может не один год накапливать средства на первоначальный паевой взнос — ему не обязательно сразу его вносить. После внесения первоначального паевого взноса объект недвижимости в интересах пайщика приобретается в порядке очередности, срок нахождения в очереди не регламентирован.
Кроме того, недвижимость приобретается в собственность кооператива, и только после возврата пайщиком кооперативу предоставленных им средств переходит в собственность пайщика. Зато погашение долга перед кооперативом и приобретение недвижимости в собственность без обременений происходит максимум за 10 лет.
Кооперативы предоставляют возможности тем гражданам и предпринимателям, которым трудно было рассчитывать на покупку недвижимости без них, таким как: студенты или молодежь, только начавшая работать, не имеющая достаточного трудового стажа; пожилые люди; официально не трудоустроенные; не способные подтвердить достаточный уровень официального дохода; люди, не имеющие кредитную историю вообще или с испорченной кредитной историей.
Стоит обратить внимание на то, что в небольших городах дотационных регионов зачастую строится мало нового жилья, а потому кредитное предложение там ограничено. Еще одна проблема — довольно трудно, проживая в одном городе, приобрести недвижимость в другом. Для кооперации же нет этих ограничений.
Во-первых, кооператив как некоммерческая организация предоставляет паевые средства пайщику в рассрочку без процентов. Пайщик, вступая в кооператив, вносит первоначальный паевой взнос 35 или 50% от стоимости желаемой квартиры, машино-места или апартаментов. При этом он может накопить эти средства на счете в кооперативе.
После этого он становится в очередь на приобретение квартиры, и как только подходит его очередь, в паевом фонде кооператива аккумулируется (за счет возвратных платежей пайщиков, которым были приобретена недвижимость ранее) оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости.
Приобретается недвижимость, выбранная пайщиком, но проверенная на юридическую чистоту юристами, привлеченными кооперативам и оцененная привлеченными им независимыми оценщиками — она покупается в собственность кооператива с правом пользования пайщиком. Как только пайщик возвращает кооперативу предоставленные кооперативом паевые средства (на это отводится максимум 10 лет, но вернуть кооперативу пай можно и раньше, без ограничений), недвижимость переходит в собственность пайщика.
Переплата пайщика связана с:
оплатой юридической проверки и независимой оценки объекта недвижимости;
уплатой небольших ежемесячных членских взносов за кооператив;
уплатой государственных пошлин за объект недвижимости.
В некоторых субъектах РФ кооперативы имеют налоговые льготы — в этих регионах переплата оказывается минимальной. При этом пайщик не доплачивает кооперативу за, скорее всего, сильно подорожавший за десять лет объект недвижимости.
Во-вторых, процедура вступления в кооператив облегчена. В него можно вступить с 16 лет и до любого возраста – верхней возрастной границы нет, так как пай в кооперативе наследуется.
Для членства в нем физическим лицам как правило достаточно паспорта. Справки о доходах не требуется, кредитная история не проверяется. Для юридических лиц процедура вступления несколько сложнее, но также предполагает прежде всего проверку учредительных документов и риск-факторов, связанных с деятельностью юридического лица.
Почему нет сложной проверки? Потому что, как я уже сказал, недвижимость приобретается в собственность кооператива. Кооператив прежде всего контролирует риски, связанные с объектом недвижимости, его ликвидностью, а не с платежеспособностью пайщика. Он априори не рассматривает для приобретения объекты недвижимости с первичного рынка — только с вторичного.
Если пайщик по тем или иным причинам оказывается неплатежеспособным, он выходит из кооператива, получая назад внесенные им паевые средства – на этот случай в паевом фонде кооператива имеется резерв. Если объект недвижимости уже приобретен, он может быть либо передан другому пайщику, либо продан – а деньги от его продажи пойдут на возврат паевого взноса пайщику.
Таким образом, в кооперативе обеспечивается финансовая безопасность и кооператива, и пайщика.
В-третьих, кооператив в интересах пайщика приобретает объекты недвижимости практически во всех регионах, даже в самых малых городах. Благодаря кооперации, люди остаются на своей малой родине, а не переезжают в крупные города.
Наконец, в-четвертых, для работы кооператива практически нет территориальных препятствий: он помогает пайщику приобрести объект недвижимости в большинстве регионов или, например, два объекта недвижимости в двух разных городах или регионах страны, что очень важно для деловых людей, работающих одновременно в нескольких субъектах РФ.
Таким образом, кооперация существенно расширяет возможности для приобретения недвижимости, прежде всего, для малообеспеченных людей, но не только для них, предлагает гибкие условия ее приобретения — в этом ее значение для экономики и социальной сферы.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
