Дурные привычки гаражного рынка
Строительство паркингов и гаражных комплексов - одна из немногих городских программ, которую удалось запустить без колоссальных финансовых вложений или PR-усилий. Секрет успеха прост: это единственная программа, в которой государственную протекцию получил действительно перспективный и интересный рынок. Однако для обеспечения москвичей достойным предложением гаражей этого оказалось мало. Похоже, что строить гаражи в Москве просто негде.
Льготные строители
Муниципальная программа по строительству 500 тыс. машино-мест отличается от всех других девелоперских проектов тем, что ее участникам не надо выкупать права аренды земли. До появления муниципальной программы гаражные девелоперы считались предпринимателями второго сорта - неудачниками, у которых не хватает мозгов и деловой хватки построить жилой дом или офисный комплекс. Теперь они получили огромное преимущество перед другими застройщиками, поскольку предстроительная стоимость гаражного проекта сопоставима со стоимостью средней московской квартиры, а иногда и вовсе не требует серьезных вложений.
Однако вопреки прогнозам решение московских властей гаражного бума не вызвало. На первый взгляд такая ситуация выглядит по меньшей мере странно. Ежегодно в городе вводится порядка 50 - 55 тыс. новых машино-мест. Это очень мало: по площади место для автомобиля значительно меньше квартиры, так что в совокупности плоды гаражных трудов дают ежегодно всего несколько десятков строений. В настоящее время, например, количество капитальных многоэтажных паркингов и гаражей в разных фазах строительства не превышает шести десятков. Если учесть, что в Москве около 3 млн автомобилей и две трети из них - легковые, то такие показатели строительства можно сравнить с плевком в Атлантический океан.
Вялость девелоперов объясняется множеством причин. Одна из главных - фон, на котором реализуются эти проекты. Дело в том, что машино-местами на самом деле не занимается сейчас только ленивый. В каждой районной управе вам без труда назовут три-четыре коммерческих предприятия, которые занимаются созданием паркингов из конструкций (недорогой и не очень удобный двухэтажный гараж на десяток-другой машин), парковок во дворе (расчищенная площадка с будкой охранника и фонарем; ограждение необязательно), расширением деятельности ГСК (приспособление захламленного кусочка земли под парковку) и т.д. Как правило, местные власти сами активно участвуют в подобном бизнесе, продавая разрешение на устройство парковок за некую долю в получаемой прибыли (обычно 20%). Поэтому неудивительно, что среди этого моря кустарей не так уж и много людей, решившихся на серьезное строительство.
Есть по меньшей мере еще две весомые причины -- высокая себестоимость гаражного строительства и очень долгая процедура оформления разрешения на строительство. Себестоимость квадратного метра в гараже со всеми подключенными коммуникациями составляет в среднем $130. Что касается оформления документов, то в столице на это уходит два-три месяца. В итоге после многомесячной бумажной волокиты потенциальные инвесторы, решившие было рискнуть и построить гаражный комплекс, отказываются от подобной затеи.
Нюансы бизнеса
Основная проблема, с которой приходится сталкиваться при реализации гаражных проектов, - их местоположение. Целесообразнее всего ставить гаражи внутри жилых массивов (так по крайней мере считает подавляющее большинство потенциальных покупателей). Однако пойти дальше земельных льгот город не решается. Земля внутри жилых массивов рассматривается как ресурс для уплотнения жилой застройки или же для благоустройства территорий, а потребности автомобилистов отступают на второй план. Поэтому под гаражи отводятся "неугодья". В лучшем случае это участки рядом с какими-нибудь мостами или магистралями. Но обычно "неугодья" располагаются на окраинах промышленных зон, на полосах отчуждения железных дорог, под линиями ЛЭП и мостами (где можно разместить, кстати, только одноэтажные гаражи-боксы) и т.д.
Востребованность машино-мест проверяется очень просто. Как показывает практика, продаются те гаражи, до которых от самого дальнего жилого дома можно добраться пешком максимум за 20 минут. В этой связи очень показательна история с гаражным комплексом на улице Зорге. Он был перестроен из заводского строения и в итоге распродавался в течение долгих четырех лет (рекламировать комплекс начали еще в середине 90-х).
Весьма незамысловато определяются и цены на гаражные постройки. Помимо уровня качества на цену влияют этаж (чем выше -- тем хуже) и степень готовности строения: ближе к сдаче госкомиссии цены на машино-места вырастают в среднем на 30 - 40%. Уровень качества также определяется вполне стандартными критериями. Есть недорогие места в паркингах (кстати, довольно популярные у состоятельной публики: бросил машину и доволен) и более дешевые боксовые гаражи, которые предпочитают приобретать владельцы "Жигулей", заботящиеся о помещении для хранения картошки и разного хлама.
Нормальная цена места в паркинге составляет $3 тыс. - $3,5 тыс., гаражного бокса стоит до $6 тыс. Впрочем, гаражный рынок не настолько развит, чтобы данные ценовые критерии стали некой неписаной нормой - колебания цен бывают весьма серьезными. Например, в паркинге на улице Космонавта Волкова места в этом сезоне продавалось по 76 тыс. руб. Это минимальная зафиксированная в Москве цена. Самые дорогие боксы обнаружены в Крылатском - $11,5 тыс. (в настоящее время продано лишь несколько машино-мест из двух сотен).
Золочение дна
Варианты эксплуатации паркинга разнятся в зависимости от его местонахождения. В спальных районах места продаются в собственность (то есть продажа может оформляться как выплата пая ГСК, но это дела не меняет). Создатели паркингов в центре, разумеется, предпочитают ничего не продавать (если места не являются долговой частью проекта), справедливо полагая, что в славящемся пробками центре паркинг со временем превратится в золотое дно.
Многие девелоперские проекты комплексной реконструкции территорий центра включают в себя в качестве значимого элемента создание машино-мест (как в Гостином дворе или в Голутвинской слободе). В процессе проектирования или строительства рентабельные паркинги обрастают дополнительными службами - например, автосервисом или центрами досуга. В Голутвинской слободе для увеличения прибыльности проекта застройщик построил боулинг. Из идеи построить стоянку выросло несколько крупных московских проектов - "Усадьба-центр" близ мэрии, "Царев сад" на Софийской набережной и др.
Однако места в крупных деловых комплексах в центре города и рассчитаны или на собственных арендаторов, или на окрестные офисные здания. Основной же прирост мощностей идет за счет массового гаражного строительства, которое со временем наверняка будет расширяться. Параллельно со сносом пятиэтажек городские власти намерены ликвидировать старые гаражи, а заодно объявить войну "ракушкам", которые занимают места, выгодные для застройки.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Традиция составления рейтингов бизнесменов существует в изданиях богатых стран более 60 лет. В большинстве случаев американские и европейские журналы оперируют не оценками экспертов, а финансовыми показателями и другими вполне конкретными цифрами. Журналистам есть откуда их взять.
