Господа оформители
На рынке недвижимости есть люди, которые зарабатывают деньги творчеством. Они не продают квадратные метры, но благодаря их работе эти метры могут пользоваться (или не пользоваться) спросом. Это архитекторы. Крупных игроков на этом рынке немного – возможно, потому, что выживают на нем только профессионалы высокого класса.
Профессия архитектора в современном бизнесе совершенно не та, какой ее можно представить по книгам об истории застройки Москвы. В начале XX века проектировщик был центральной фигурой в строительстве дома. Творцы русского модерна и неоклассики дореволюционных десятилетий фактически были девелоперами, формировавшими проекты под конкретного заказчика. Сообщество московских предпринимателей заказывало, например, Федору Шехтелю офисный центр и, полагаясь на профессионализм архитектора, давало ему примерную концепцию проекта. А архитектор уже вел все проработки участка, создавал детальный проект, работал с поставщиками и подрядчиками – и так получался какой-нибудь «Боярский двор».
Сегодня главным звеном проекта является девелопер. А архитекторы – одна из составных частей, обеспечивающих процветание бизнеса. Как и подрядчики, чиновники, риэлтеры, консультанты, управленцы и проч. Хотя бывает так, что объекты сначала возникают в сознании архитекторов, а уже потом становятся инвестиционными проектами. Самый известный тому пример – Манежная площадь, проект которой возник на заре 1990-х как некая художественно-градостроительная идея.
В большинстве случаев задача номер один для девелопера – максимально выгодное освоение участка, повышающее рентабельность проекта. Поэтому базовым элементом в проектировании является профессионализм в работе с недвижимостью.
Исключением в какой-то мере являются супердорогие жилые дома, где для оправдания цены, доходящей до $5000 за метр, надо предложить покупателю не только современный комфорт, но и оригинальное оформление. Это признают сами риэлтеры. По словам Надежды Кот, сотрудника компании «Кирсанова риэлти», когда новые дома похожи на существующие бизнес-центры или просто банальны по архитектуре, продажа их по ценам топ-уровня не всегда вероятна. Однако понятно, что в данном случае задача архитектора не меняется, а только усложняется.
Столичные кланы
Московский рынок архитектурных услуг довольно замкнут, устройство его вполне можно назвать клановым, и пробиться туда со стороны очень сложно. Хотя, по словам известного московского архитектора Николая Белоусова, этот рынок не более замкнут, чем многие другие, например, нефтяной. Но новые игроки приходят в любой бизнес, и проектирование – не исключение. Более того, в Москве действительно периодически появляются новые команды архитекторов.
Традиционно рынок делится на две части – муниципальную и частную. Первая – это система «Моспроекта» с многочисленными мастерскими, различающимися по номерам. Их преимущество в том, что они работают многие десятилетия и не просто могут разработать проект и рабочую документацию, но и обладают реальными лоббистскими возможностями и связями для его согласования, что для Москвы немаловажно.
Частный сектор архитектурного бизнеса в свою очередь делится на крупные компании и мелких игроков, порой даже не имеющих юридического лица. «Китов» можно пересчитать по пальцам, они известны и пользуются заслуженным успехом. Такие брэнды, как «Киселев и партнеры», архитектурное бюро «Остоженка» или Группа АБВ, в представлениях не нуждаются. Заказчики им доверяют изначально – в том смысле, что когда кто-то из известных архитекторов берется за проект, он заведомо будет соблюдать принцип «не навреди».
У крупных частных фирм, как и у городских структур, есть лоббистские возможности, но их отличает очень высокий профессиональный уровень. Плюс частные фирмы ценят свою репутацию и осуществляют строжайший архитектурный надзор при строительстве, что тоже важно.
Нельзя совокупно судить о работе мастерских «Моспроекта», однако прецеденты проколов налицо. Чего стоит, к примеру, элитный дом компании «Лоджик риэлти», в проекте которого не было системы кондиционирования (а сначала и вообще приточно-вытяжной вентиляции), на фасаде не было предусмотрено крепление альпинистов (проектировщики пытались выйти из положения, сделав стену теплой, что весьма недешево), а один из балконов вообще забыли нарисовать (для его установки потом пришлось сверлить уже готовый монолит). Или дом Галины Вишневской на Остоженке, элитный жилой комплекс, из окон которого свешиваются сплиты.
И подобных примеров, к сожалению, немало. Бывают случаи, когда заказчиков, не вполне разобравшихся в ситуации, просто «обувают»: берут деньги за то, за что брать не принято, поставляют не всю рабочую документацию и т.п.
Другая тенденция – появление у девелоперских компаний своих проектных подразделений. Это дешевле, чем нанимать стороннюю фирму, а поскольку люди набираются из действующих профессионалов, обеспечен необходимый уровень качества. Любопытно, что зачастую проектные подразделения делятся на две почти самостоятельные команды – одна разрабатывает проект, а другая занимается его согласованием.
Одной из положительных тенденций рынка является появление на нем отдельных проектов, выполненных западными архитекторами. Сами они, конечно, не работают (по закону зарубежные архитекторы могут работать в России только в соавторстве с местными компаниями), но вполне могут действовать под прикрытием какой-нибудь московской конторы. Довольно любопытный пример – небольшой бизнес-центр на Берниковской набережной, первый московский проект компании «Джи Ви Эй Сойер», когда американскому архитектору удалось очень компактно посадить здание на маленьком участке застройки.
Традиционно принято видеть клановость архитектурного бизнеса в отсутствии системы конкурсов. Однако и в Европе, где она существует, круг победителей, как правило, известен заранее. В России же проекты вообще готовятся под конкретного участника рынка. Как выразился архитектор Сергей Киселев, «конкурс не есть только мероприятие для определения лучшей архитектурной идеи, хотя в идеале это должно быть так. Учитывая все тонкости согласований, перемещения средств и т.д., могу предположить, что конкурс – не всегда панацея от некачественного проекта».
Кроме того, сама специфика московского рынка недвижимости такова, что реализация любого проекта – серьезнейшее испытание для всех, кто над ним работает. Поэтому на рынке сформировались устойчивые связи. По словам Владимира Ерманенка, коммерческого директора архитектурного бюро «Остоженка», если девелопер, приходя на следующий объект, приглашает ту же команду архитекторов – это нормальная практика. Хотя бывают и такие заказчики, котрые стараются регулярно менять архитекторов. Но это уже вопрос не бизнеса, а психологии.
Клиника заказчиков
Стоит заметить, что далеко не всегда неудачи проекта являются следствием некачественной работы архитекторов. Дело в том, что профессионализм требуется и от заказчика, который должен разбираться в недвижимости, с которой работает. Или платить консультантам.
Современные архитекторы всегда с удовольствием идут навстречу профессиональным консультантам или эксплуатирующим командам. Важная часть проектирования – достижение оптимального функционального использования площадей. Разные виды недвижимости имеют выраженную специфику, далеко не всегда очевидную. К примеру, торговый центр – довольно простой проект, в котором должны быть коробка здания и парковка. Однако пространственная организация такого объекта требует точнейших расчетов, которые способны выполнить только консультанты, специализирующиеся на ритейлерских площадях.
Классический пример неудачного ритейлерского проекта – торговый центр «Наутилус». Здание, превосходно решенное снаружи, внутри сделано неуютно и неудобно, то есть с просчетами в организации пространства. В результате рентабельность этого комплекса в разы ниже той, какую мог дать превосходный участок на восточной оконечности Китай-города. То же самое можно сказать и об офисных центрах, таких как «Гостиный Двор» и «Смоленский пассаж», где, по мнению брокеров, потеряно большое количество полезной площади.
Типичная ситуация, возникающая при непрофессиональном подходе к недвижимости, – схема «ты мне нарисуй и отстань». Заказчики, идущие по пути «игры в самоделкина», порождают иногда перлы нелепости. Не говоря уже о низком качестве строительных работ, здания получаются весьма странные. К примеру, в бизнес-центре в Большом Сергиевском переулке в здании площадью всего 1200 кв. м было сделано три несущих стены. То есть вместо того, чтобы между двумя боковыми стенами сделать монолитную конструкцию, здание поделили пополам третьей стеной. При этом потерялось значительное количество метров, а также резко сузились возможности свободной планировки помещения.
Другая серьезная ошибка инвесторов – попытка сэкономить, заказывая разные стадии архитектурной работы разным командам, когда, к примеру, концепцию делает солидная фирма, проект выполняет уже другая, подешевле, а рабочую документацию делает третья. В таких случаях обычно происходят серьезные нестыковки (если, разумеется, не нанять сопровождающего весь проект консультанта, который, общаясь с архитекторами на всех этапах, съест львиную долю экономии).
Однако даже когда заказчик грамотный, а архитектор имеет достаточный опыт работы, возникают парадоксы взаимодействия. Не так давно несколько человек, коллеги по бизнесу (все довольно часто упоминаются в центральной прессе), решили построить себе в Москве эксклюзивный дом – каждому по квартире, и никого со стороны. Они сформулировали заказ довольно четко: хочется хорошей, качественной классики, чтобы дом был с колоннами, неоклассическим декором, проработанной графикой фасада и т.п. Надо сказать, архитекторам проект удался, получилось все на славу. Заказчики, увидев эскизы, пришли в восторг – ровно то, что хотелось. Но финал оказался парадоксальным. После непродолжительных восторгов прозвучала фраза: «нет, такого мы строить, к сожалению, не можем, нельзя так светиться». Впрочем, труды архитекторам оплатили…
В городской среде
Самостоятельная часть работы как архитектора, так и девелопера – выстраивание отношений объекта с внешней средой. Даже хорошие проекты не всегда учитывают реалии города. Следствием появления, к примеру, нового бизнес- центра может стать ощутимое ухудшение транспортной ситуации, то бишь пробки. Но это проблема не проектировщика и не девелопера, а городской политики. Обременения вынуждают девелопера (который и готов был бы ограничить количество площадей в здании) выжимать из участка предельный максимум площадей и строить, скажем не 3 тысячи метров, которые органично бы вписались в городскую ситуацию, а все 10.
Впрочем, стоит заметить, что в центре Москвы реализовано много проектов, от которых не пострадала историческая среда города. Двухэтажные особняки, выходящие на «красную линию» старых улиц, реставрировали, а новые объекты ставили за ними, причем так аккуратно, чтобы с улицы их было практически не видно. Примеров много – это и дома по Большой Полянке (47-51), офисный центр «ЛогоВАЗа» на Новокузнецкой улице, офисный центр на Большой Садовой и т.п. Правда, на фоне стараний проектировщиков сохранить среду в последние годы в центре Москвы стали появляться проекты, которые все эти труды сводят на нет. К примеру, от упомянутых особняков на Большой Полянке сегодня открывается вид на здоровенный монолитный дом в Погорельском переулке.
Некоторые объекты вообще смогли обрести жизнь только благодаря расчетам, основанным на принципах сохранения исторического ансамбля. Такова судьба одного из самых крупных бизнес-центров – «Царева сада», который ныне пытается отобрать у компании «Кейстоун» Сбербанк. Разрабатывала его группа АБВ. Алексей Воронцов, глава компании, а ныне крупный архитектурный чиновник рассказывал, что проектирование велось без фасадов. Рядом Кремль – и сначала надо было понять объемное решение комплекса, чтобы он ничего не загораживал, учесть огромное количество видовых планов. И только после получения объема стали понятны потенциальные площади, после чего уже и начались переговоры с инвесторами.
Всюду деньги
Как все это оплачивается? У городских архитекторов существует специальная книжка для определения стоимости проектирования. Частные работают по ставке $35 – $40 за квадратный метр. Кроме того, всегда учитываются нюансы проекта. Как говорит коммерческий директор архитектурного бюро «Остоженка» Владимир Ерманенок, если речь идет о многоэтажном здании, где проектирование этажей похоже, то, разумеется, расценки могут быть снижены.
Иногда бывает наоборот – цены доходят и до $50 долларов. Однако плюс профессионалов именно в том, что на них можно положиться. Любопытный нюанс: во время кризиса 1998 – 1999 годов на фоне общего падения цен в сфере недвижимости и строительства расценки работы профессиональных архитекторов не падали. И это всех устраивало.
Подавляющее большинство архитекторов главной проблемой своей работы называют ее двойственность. С одной стороны, это творчество, креативная работа. А с другой – бизнес, причем очень непростой. Во-первых, речь идет о собственно коммерции, то есть обеспечении собственного заработка (потому что за прошедшее десятилетие архитекторы претерпели достаточное количество даже откровенного «кидалова»). Во-вторых, работа архитектора – проджект-менеджмент, требующий колоссального количества сил и времени. Николай Белоусов рассказывает, что при проектировании аквапарка в Ясенево, который будет сдан в этом году, пришлось проводить специальный конкурс по привлечению команды технических специалистов. Интересно, что, хотя в нем участвовали представители разных стран, в итоге победила отечественная команда.
Хлеб у архитекторов нелегкий. Конечно, те, кто сумел выйти на серьезный уровень, имеют славу и деньги. Однако карьера эта очень трудная, и до верха добираются единицы. Многие же зарабатывают чем придется – дизайном квартир, например. «Быть девелопером намного проще – не надо долго рисовать капители и изучать сопромат», – отшутился как-то один известный московский бизнесмен, архитектор по образованию, в ответ на вопрос о причинах смены профессии.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
Московская оптовая компания «Дейрос» начала продвижение марки «Довгань», купленной полгода назад у инвестиционного фонда «Спутник». Новый хозяин марки поменял оформление бутылки и ведет переговоры о покупке акций производителя водки – Бутурлиновского ликеро-водочного завода.