Искусство долго строить
Каждый год столичный рынок ожидает масштабного вывода качественной офисной недвижимости, которая удовлетворит спрос и приведет к падению ставок аренды. Однако этого не происходит. Срыв сроков строительства офисных центров поддерживает дефицит и рост цен.
«Рынок коммерческой недвижимости Москвы уже несколько лет «стоит на 11 часах», в пяти минутах от стабилизации, – говорит Олег Мышкин, руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International. Год назад многие девелоперы и консультанты были уверены, что ввод в эксплуатацию всех заявленных проектов классов «А» и «В» приведет к падению цен и заставит владельцев зданий бороться за арендаторов. Но, несмотря на некоторое замедление роста арендных ставок и снижение доходности, спрос держится на прежнем уровне. С одной стороны, высокая потребность арендаторов в качественных офисных помещениях связана с ростом экономики РФ, приходом на российский рынок новых компаний и т. п. Однако одной из основных причин дефицита эксперты называют срыв сроков сдачи ряда объектов. По данным компании KnightFrank, за первый квартал этого года на рынке появилось на 39% качественных помещений меньше, чем в четвертом квартале 2004 года. Выход некоторых крупных проектов класса «А» был отложен на срок от 2 до 7 месяцев. В итоге реальный показатель оказался меньше заявленного на 48%. «Срыв заявленных сроков ввода зданий в эксплуатацию отрицательно сказывается на имидже рынка в целом», – говорит Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABNRealty. По мнению Лаировой, даже если учитывать цикличность ввода новых объектов (основная часть новых зданий появляется к концу года), тенденция спада активности на рынке офисных помещений продолжится.
Долгострои для разборчивых
Такое изменение сроков реализации офисных центров в первую очередь связано с существенным увеличением площади возводимых объектов. «Еще несколько лет назад крупными для рынка зданиями было принято считать сооружения площадью 5000 – 8000 кв. м. На сегодняшний день значимость проекта с точки зрения его масштабности начинает определяться с отметки в 10 000 – 15 000 кв. м», – говорит Антонина Лаирова. По ее мнению, еще одной причиной спада активности на рынке офисных помещений является цикличность ввода новых объектов (основная часть новых зданий появится к концу года). Другого мнения придерживается МихаилГец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood: «Пока инвесторы и девелоперы не заинтересованы в снижении уровня арендных ставок, будут разрабатываться схемы финансирования проектов, обеспечивающие постепенный ввод новых площадей и плавное насыщение спроса», – утверждает он. Другими словами, владельцы зданий сами откладывают срок сдачи объектов и тем самым поддерживают уровень спроса на определенном уровне. Причины такого поведения собственников коммерческой недвижимости вполне очевидны. С каждым годом арендаторы становятся все более разборчивыми. По словам Алексея Коекина, вице-президента банка «Московский Капитал», соотношение «цена-качество» на коммерческую недвижимость в центре Москвы уже не устраивает арендаторов, и некоторые построенные бизнес-центры испытывают трудности с реализацией площадей для аренды. «К таким сооружениям можно отнести семиэтажный торгово-офисный центр «Арбат-Центр» на улице Арбат», – говорит Коекин.
По данным компании KnightFrank, снижается и спрос на объекты. Ввод офисных помещений в первом квартале 2005 года составил 140 800 кв. м, при этом доля свободных площадей класса «А» немного выросла и достигла 5,45%. Это связано со спадом активности в период зимних отпусков. Причиной увеличения доли вакантных площадей класса «В» (до 7,2%) специалисты компании KnightFrank считают рост объемов реконструкции и смещение спроса в пользу офисных центров класса «А». Порядка 23% из введенных площадей представлено классом «А», 77% – классом «В». Ставка аренды на класс «А» повысилась на 1,2% ($8) и составила $688 за кв. м в год, включая операционные расходы и не включая НДС. Стоимость аренды на офисы класса «В» практически не изменилась и осталась на уровне $491 за кв. м в год (включая операционные расходы и не включая НДС). Кроме того, произошло снижение ставки капитализации и доходности коммерческой недвижимости. «По сравнению с прошлым годом ставка капитализации снизилась с 20% до 15%, реальная доходность находится на уровне 9%», – считает Коекин.
Реконструкция вместо строительства
Уменьшение доли высококлассных помещений в новом строительстве связано не только с задержкой ввода в эксплуатацию новых объектов, но и с увеличением объемов реконструкции. Этому фактору способствует амортизация старого фонда офисных помещений, которые уже не соответствуют современным стандартам, а также продолжающаяся децентрализация офисного рынка. По данным компании «ДОМ-Недвижимость», из 30 наиболее крупных зданий класса «А» и «В», введенных в эксплуатацию в 2004 году, более половины находятся за пределами Садового кольца. Наиболее перспективным для девелоперов и арендаторов становятся районы вблизи Третьего транспортного кольца, Ленинградский, Ленинский проспекты, проспект Мира. Кроме того, децентрализация офисного строительства является синонимом освоения московских промышленных зон. Действительно, тенденцию перепрофилирования предприятий в пределах города в офисные центры считают одной из основных на рынке. Этому способствует намерение московских властей вывести промышленность на окраины города, дефицит земельных участков под строительство в центре, транспортная загруженность, а также огромный спрос на функциональные офисные помещения. Проблема с такими офисами до недавнего времени была похожа на ситуацию с гостиницами. Кроме пятизвездочных отелей «Мариотт» или «Балчуг» существовали только «советские» «Турист», «Орленок» и т. п. «Невозможно жить в городе, где есть только Третьяковский проезд и Черкизовский рынок», – так охарактеризовал ситуацию Олег Мышкин. Офис класса «А» в центре Москвы – это идеальное место для инвестиционных банков, для консалтинговых, аудиторских и юридических компаний. Однако существует большое количество фирм, которые не смогут быть успешными, если станут платить аренду за высококлассное помещение в центре. «Например, 90% сотрудников таких компаний, как, например, «Голден Телеком» или МТС, должны «сидеть» в профессиональных офисах, но не на Тверской улице», – говорит Мышкин. Офисы на месте промзон как раз должны заполнить эту пустующую нишу среднего класса в коммерческой недвижимости. Бизнес-парк объединяет на одной территории несколько офисных зданий с общей инфраструктурой – охраной, паркингами, точками питания и т. п. – и одной управляющей компанией. Иногда в таких проектах офисы сочетаются с производственными помещениями и складами. Это удобный рабочий формат для малого и среднего бизнеса. Как правило, бизнес-парки появляются в результате редевелопмента промышленной территории, и помещения в них арендуют как небольшие компании, так и крупные корпорации (в качестве бэк-офисов). По мнению экспертов рынка, этот формат будет развиваться по мере дальнейшего вывода предприятий на окраины города и составит значительную часть всего предложения класса «В».
На рынке происходит и диверсификация производств. «Некоторые промышленные компании, имеющие в собственности производственные площади в Москве и права на долгосрочную аренду, начинают самостоятельно заниматься перепрофилированием зданий, выводом производства в область и реконструкцией объектов под офисные здания и бизнес-центры», – рассказывает Марина Федчун, генеральный директор компании «ДОМ-Недвижимость». В качестве примеров перепрофилированных промзон можно назвать следующие адреса и объекты: Летниковская, 10 (полиграфическая фабрика «Святогор»), Ибрагимова, 31 (Машиностроительный завод «Маяк»), Садовническая, 82 (Краснохолмский камвольный комбинат), Дербеневская набережная, 7 (Московская ситценабивная фабрика), 1-й Кожевнический переулок, 6 (Фабрика специальных лент), Малая Коммунистическая, 21 (завод «Электропровод»), Филипповский переулок, 13 (типография «Астра Семь»), Русаковская, 13 (завод «Мона»), Посланников пер., 5 (чулочно-носочная фабрика «Бауманец»), Летниковская, 11 (Московский кожевенный завод), Сторожевая, 4 (Мебельная фабрика «Эксперимент»), 2-я Магистральная, 8А (завод «Металлист»), территория завода ЗИЛ в Нагатинской пойме и др., а также практически вся 3-я улица Ямского Поля, которая в настоящее время представляет собой сосредоточение офисных зданий и развлекательных центров. Одним из знаковых событий в этом сегменте рынка директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев называет новый проект на территории Московского фурнитурного завода общей площадью 70 000 кв. м. Новый бизнес-парк класса «В» Science & TechnologyPark площадь 64 000 кв. м появится в 1-м Волоколамском пр., 10.
Кроме того, существуют бизнес-парки класса «А» – например, «Аврора Бизнес-Парк» (более 40 000 кв. м) и «Крылатские Холмы» (57 000 кв. м). Такие высококлассные предложения пока редки на московском рынке, так как местоположение промзон чаще всего не подходит для строительства офисов класса «А».
Заграница нам поможет
Что касается прогнозов, то участники рынка коммерческой недвижимости в очередной раз ожидают существенного увеличения предложения, которое не насытит спрос, но приведет к повышению уровня вакантных площадей. «Тем самым будут созданы условия, при которых рынок станет более цивилизованным – компании-арендаторы получат возможность выбирать для себя новые офисы не из 2 – 4 проектов, а из 8 – 10», – говорит Антонина Лаирова. Однако снижения арендных ставок ожидать не стоит. По словам Михаила Геца, ввод всех заявленных объектов одновременно маловероятен, так же, как и то, что все они будут построены в предусмотренные сроки. Арендные ставки будут сохраняться на текущем уровне или вырастут на 1 – 2%. По мнению экспертов компании Paul`sYard, на стоимость аренды продолжит влиять позиционирование объектов на рынке. Это приведет к росту диапазона арендной ставки внутри одного класса. Так, сейчас стоимость аренды класса «А» колеблется от $600 до $850 за кв. м в год, класса «B» – от $350 до $600 за кв. м в год, включая операционные расходы.
Продолжит расти спрос и на покупку офисных помещений. Специалисты начали отдельно выделять сегмент продаж, который составляют здания для целей редевелопмента (промышленные здания, административные здания). По мнению Вячеслава Аксенова, директора департамента коммерческой недвижимости компании Paul'sYard, именно на этом сегменте происходит основной объем всех сделок. Цены продаж здесь составляют $1200 – 2500 за кв. м. «На рынке купли-продажи высококлассных офисов произошло разделение на элитные здания класса «А», престижные особняки, т. е. дорогие качественные объекты, и спрос на все остальные виды помещений», – говорит Аксенов. Цены продаж в первом сегменте колеблются в диапазоне $3 500 – 8 000 за кв. м, во втором – от $2000 до $3500. Тем не менее владельцы высококлассных зданий не спешат расставаться со своей недвижимостью, пока растут ставки аренды. Практика инвестиционных продаж готовых офисных зданий по-прежнему не распространена, и в первую очередь – из-за несоответствия большинства офисов уровню инвестиционного продукта. Однако эксперты уверены, что с увеличением числа иностранных игроков на московском рынке офисов рост строительства качественных офисных центров для последующей продажи будет увеличиваться. Например, обещает стать знаковым совместный проект американского девелопера AIGLincoln и компании Coalco, предполагающий возведение делового центра класса «А» WhiteSquareOfficeCenter (67 000 кв. м) на ул. Лесная. Международная инвестиционная корпорация «Хуамин» планирует начать в 2005 году строительство китайского делового центра «Парк Хуамин» (200 000 кв. м) на улице Вильгельма Пика в Северо-Восточном округе. Компания «АСКК-Мерседес» уже построила на Ленинградском проспекте многофункциональное офисное здание «Мерседес-Бенц Плаза» площадью 10 000 кв. м. Компания IKEA возводит офисный центр на пересечении МКАД и Калужского шоссе. Инвесторы из Германии и Австрии планируют построить на Ленинском проспекте офисный центр «Российско-немецкий дом малого и среднего бизнеса».
Офисные комплексы, которые начнут эксплуатироваться до конца 2005 года:
Название | Адрес | Класс | Площадь (кв.м) |
Капитал Плаза | 1-й Лесной пер., 18 | А | 49 414 |
Горки Парк | Ленинский пр-т, 13 – 15 | А | 33 000 |
Знаменка | Знаменка ул., 3 – 7 | А | 12 150 |
Сокол Бридж, 1-я очередь | Куусинена ул., 21 | В | 14 000 |
Набережная Тауэр, башня Б | Краснопресненская наб., 16 | А | 29 800 |
CentralCityTower 1,2 | Овчинниковская наб., 22 | А | 14 017 |
Школа Познера | М. Дмитровка ул., 20/24 | А | 17 000 |
Можайский Вал, 6А | Можайский Вал, 6А | А | 7 500 |
Бородино | Русаковская ул., 13 | А | 33 000 |
Северное Сияние | Правды ул., 24 | А | 37 000 |
Крылатские Холмы, здание Б | Крылатская ул., 19 | А | 13 395 |
Источник: компания Paul`sYard
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
